Hangi Durumlarda Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılamaz?

Miras kalan bir mülkü paylaştırmak için dava açmaya karar verdiniz, ama bazı istisnai durumlarda bu davanın önü daha en baştan kapalı olabilir.

Hangi sözleşme ve hukuki işlemlerin bu davanın önünü kapattığını, kanundan doğan sınırlamaları ve Yargıtay’ın özel durumlara yaklaşımını anlatıyoruz.

Ortaklığın Giderilmesi Hakkının Hukuki Temeli ve Sınırları

Ortaklığın giderilmesi davaları; paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda, paydaşlar arasında mevcut olan birlikte mülkiyet ilişkisine son verip, ferdi (bireysel) mülkiyete geçmeyi amaçlayan, iki taraflı ve taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalardır.

Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 698. maddesine göre kural olarak paydaşlardan her biri, malın paylaşılmasını isteyebilir. Ancak aynı kanun maddesi, bu kuralın hemen ardından davanın açılamayacağı temel sınırları da çizmiştir: Hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça paylaşma istenebilir.

Yani yasa koyucu, bazı durumlarda mülkiyetin bütünlüğünün korunmasını, ortaklığın bitirilmesinden daha üstün bir menfaat olarak görmüştür. Mülkiyetin genel yapısı ve paydaşların sınırları hakkında daha geniş bir hukuki perspektif edinmek için Gayrimenkul Hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Hukuki İşlemler ve Sözleşmeler Nedeniyle Davanın Açılamadığı Durumlar

Paydaşlar kendi özgür iradeleriyle, kanunun kendilerine tanıdığı “ortaklığı bitirme” hakkından belirli şartlar altında ve belirli sürelerle vazgeçebilirler. Bu durumda açılacak bir dava hukuken dinlenmez.

1. İdame-i Şüyu (Paydaşlığın Devamı) Sözleşmesinin Bulunması

Ortaklığın giderilmesini isteme hakkının, paydaşların kendi aralarında düzenledikleri bir sözleşme ile sınırlandırılmasına İdame-i Şüyu (paydaşlığın devamı) sözleşmesi denir.

2. Uygun Olmayan Zamanda Paylaşma İsteminin Yasak Olması

TMK’nın 698/3. maddesi uyarınca paydaşlar, “uygun olmayan bir zamanda” ortaklığın giderilmesi talebinde bulunamazlar.

• Paylaştırmanın yapılması halinde kalan paydaşların tamamına veya birine önemli derecede yükümlülük yüklenecekse veya paydaşlar için telafisi güç, önemli zararlara neden olacaksa, paylaşmanın uygun olmayan zamanda istendiği kabul edilir.
• Bu kuralın tespiti hâkimin takdirindedir ve temelinde Medeni Kanun’daki dürüstlük kuralı yatmaktadır.

3. Taşınmazın Sürekli Bir Amaca Özgülenmesi (Tahsis Şeklinin Belirlenmesi)

Ortaklığın giderilmesi davasına konu olan mal, tarafların ortak iradesi ile sözleşmede yazılı bir süre boyunca kiraya verilmiş ve bu durum bir amaca özgüleme niteliği taşıyorsa, kural olarak kira sözleşmesinin süresi dolmadan dava açılamaz. Yargıtay içtihatlarına göre, örneğin taşınmazın tüm paydaşların muvafakatiyle 10 yıl müddetle bir bankaya kiralanması durumunda taşınmaz bir amaca özgülenmiş sayılır ve bu süre zarfında tarafların mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunduğundan dava reddedilir.

Kanunlardan Doğan Kesin Sınırlandırmalar

Bazen taraflar kendi aralarında hiçbir sözleşme yapmamış olsalar dahi, ilgili taşınmazın hukuki niteliği veya tabi olduğu özel kanunlar, ortaklığın giderilmesi davasının açılmasına kesin bir engel teşkil eder.

1. Miras Taksim (Paylaşma) Sözleşmesinin Yapılmış Olması

Mirasçılar, TMK’nın 676. maddesi uyarınca terekeye dâhil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirmek ve payları oluşturmak amacıyla “miras taksim (paylaşma) sözleşmesi” yapabilirler.

• Bütün mirasçıların katılımıyla ve yazılı şekilde yapılmış bir paylaşma sözleşmesi geçerlidir.
• Eğer mirasçılar kendi aralarında malların kime kalacağı yönünde yazılı bir miras taksim sözleşmesi yapmışlarsa, elbirliği hâli sona ermiş ve nasıl paylaşılacağı kesinleşmiş demektir. Bu aşamadan sonra mirasçılar “ortaklığın giderilmesi davası” açamazlar.
• Bu sözleşmeye uymayan bir mirasçı varsa, diğerlerinin açması gereken dava İzale-i Şüyu değil; sözleşmenin ifası talepli “Tapu İptal ve Tescil” davasıdır.

2. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan Doğan Engeller

Ana taşınmaz (arsa) üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olması durumunda, arsa üzerindeki ortaklığın giderilmesi (ana taşınmazın paylaştırılması) istenemez.

• Çünkü arsa payı, kat mülkiyeti ya da kat irtifakından ayrı olarak değerlendirilemez ve bağımsız bölümler ferdi mülkiyete geçmiş sayılır.
• Ancak dikkat edilmelidir ki; ana taşınmazın değil, o binadaki belli bir bağımsız bölümün (örneğin sadece 5 numaralı dairenin) kendi içindeki ortaklığının giderilmesi her zaman dava edilebilir.
• Devre mülk hakkı kurulan taşınmazlarda da kural olarak ortaklığın giderilmesi istenemez (KMK m. 63); ancak paydaşlar aralarındaki sözleşmede aksini kararlaştırmışlarsa bu istisna aşılabilir.

3. Gecekondu Kanunu ve Tahsisli Araziler

775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 34/1. maddesi uyarınca, belediyelerce bu kanun hükümlerine göre tahsis edilmiş arsalar, yapılar ve meydana gelen taşınmaz mallar, tahsis tarihinden itibaren 10 yıl süre ile taksim ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesi davasına konu olamazlar. Bu süre dolmadan açılan davalar yasa gereği reddedilir.

4. Kamulaştırma Kanunu Kapsamındaki Engeller

Bir taşınmazın tamamı idare tarafından kamulaştırılmış ve mülkiyet kamulaştırmayı yapan idareye geçmişse, taşınmazdaki toplu mülkiyet ilişkisi bittiği için ortaklığın giderilmesi davası açılamaz.

• Eğer taşınmazın sadece belli bir kısmı kamulaştırılmış ise; kamulaştırılan o kısmın mutlaka ifrazı (ayrılması) gerekir. İfraz yapılmadan taşınmazın tamamının satışına karar verilmesi hukuken imkânsızdır. Mahkeme davacıya bu ifraz işlemlerini tamamlaması için süre verir.

5. Aile Konutu Şerhi Bulunan Taşınmazlar

Ortaklığın giderilmesi talep edilen taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi bulunması, davaların reddine neden olabilecek önemli bir detaydır.

• Taşınmaz eş ile birlikte 3. kişiler adına kayıtlı ise, dava açan eş, aile konutu olan bu taşınmazla ilgili TMK m. 194 uyarınca diğer eşinin davaya muvafakatini (rızasını) sağlamak zorundadır. Rıza sağlanamazsa dava reddedilir.
• Aile konutu şerhi bulunan taşınmaz sadece eşler adına paylı mülkiyete konu ise (üçüncü bir ortak yoksa), açılan ortaklığın giderilmesi davasının doğrudan reddine karar verilmesi gerekir.

Mülkiyetin ve Davanın Niteliğinden Kaynaklanan Diğer Engeller

Sadece Belirli Bir Payın veya Muhdesatın Davaya Konu Edilememesi

Ortaklığın giderilmesi davasında, birlikte mülkiyete konu olan malın tamamının dava konusu edilmesi zorunludur.

• Örneğin bir arsadaki sadece %20’lik hissenin kendi içinde paylaştırılması için dava açılamaz.
• Aynı şekilde, taşınmaz üzerinde bir “muhdesat” (bina, ev, ağaç vb.) varsa, muhdesat taşınmazın ayrılmaz bir parçası (bütünleyici parçası) olduğundan, arsadan bağımsız olarak sadece üzerindeki binanın ortaklığının giderilmesi talep edilemez. (Satış kararı verilmesi halinde doğacak harç ve devir maliyetlerini planlamak için Tapu Harcı Hesaplama aracımızdan bilgi alabilirsiniz.)

Tapusuz Taşınmazlar ve Nakit Paranın Durumu

• Ortaklığın giderilmesi davalarına konu olan taşınmazların mutlak suretle tapu siciline kayıtlı olması şarttır. Tapusuz taşınmazlar veya yalnızca tasdiksiz yoklama (zilyetlik) kayıtlarına dayanılarak bu dava açılamaz. Önce tapu tescil davası açılması gerekir.
• Terekeye dâhil olan “nakit para” veya “alacaklar” için ortaklığın giderilmesi davası açılamaz; bu değerler için alacak davası açılarak ya da elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrilerek çözüm aranmalıdır.

Kesin Hüküm İtirazı

Aynı taraflar arasında, aynı taşınmaz için daha önceden görülmüş ve kesinleşmiş bir ortaklığın giderilmesi davası (örneğin satış veya aynen taksim kararı) varsa, bu karar “kesin hüküm” teşkil eder. Satış kararının infazı (icrada satılması) için tanınan 10 yıllık zamanaşımı süresi dolmadan, aynı mallar hakkında yeniden ortaklığın giderilmesi davası açılamaz; açılırsa dava kesin hüküm sebebiyle reddedilir.

Yargıtay ve Emsal Karar Yaklaşımı (Özel Durumlar)

Yargıtay, kamu düzenini, idari sınırları ve mülkiyetin özünü korumak adına İzale-i Şüyu davalarında davanın dinlenemeyeceği durumları net içtihatlarla belirlemiştir:

Tüm bu süreçlerin teknik detayları ve dava şartları hakkında geniş bir çerçeve incelemek isterseniz, büromuzun Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davaları rehberine göz atabilirsiniz.

Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası her koşulda açılabilecek mutlak bir hak değil. Kat mülkiyeti engeli, kamulaştırma şerhi, miras taksim sözleşmesi, aile konutu güvencesi veya tahsis belgesi gibi kısıtlamalar davanın yıllar sonra reddedilmesine yol açabilir.

Bu yüzden dava açmadan önce tapu sicilindeki şerhlerin, beyanlar hanesindeki kayıtların ve paydaşlar arasındaki geçmiş işlemlerin dikkatle incelenmesi gerekiyor.

Ortaklığın giderilmesi davası kural olarak her zaman açılabilir; ancak Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi üç engel sayar. Birincisi hukuki bir işlem gereğince ya da paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğünün bulunmasıdır. İkincisi paydaşların yaptığı sınırlama sözleşmesidir: paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıllık süreyle sınırlandırılabilir, taşınmazlarda bu sözleşmenin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.

Üçüncüsü uygun olmayan zamandır; aynı madde, uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamayacağını söyler. Bunların dışında, taşınmaz üzerinde elbirliği mülkiyeti varsa önce mirasın paylaşımına ilişkin usul işletilir. Ayrıca 18/B maddesindeki dava şartı arabuluculuğa başvurulmamış olması da davanın usulden reddine yol açar; bu teknik anlamda bir dava engeli değildir ama sonucu aynıdır. Paylaşma biçimlerini ayrı bir yazıda ele aldık. Ortaklığın Giderilmesi alanındaki deneyimimizle, önünüzde bir engel bulunup bulunmadığını değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR