Yargıtay’dan Yeni İçtihat: İnşaat Sözleşmesi Feshinde Üçüncü Kişi Hakları

Giriş ve Olayın Özeti

Türk hukukunda gayrimenkul sektörünün önemli sözleşmelerinden biri olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, uygulama sırasında çeşitli hukuki ihtilaflara yol açabilmektedir. Özellikle sözleşmenin yüklenici tarafından tam olarak ifa edilmemesi durumunda, arsa sahipleri ile yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler arasında karmaşık uyuşmazlıklar ortaya çıkmaktadır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yakın tarihli 2025/2930 E., 2025/3634 K. sayılı kararı, bu tür uyuşmazlıklarda “iyiniyetli üçüncü kişilerin” tapu siciline güven ilkesi çerçevesinde nasıl değerlendirileceğine dair önemli bir İçtihadı Birleştirme Kararı’nın etkilerini ortaya koymuştur.

Dava konusu olayda, davacılar (arsa sahipleri) ile davalı yükleniciler arasında 1992 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve 1993 tarihli ek sözleşme düzenlenmiştir. Davacılar, yüklenicilerin inşaatı eksik ve ayıplı tamamladığını, özellikle projesine aykırı 4. kat nedeniyle iskân ruhsatı alınamadığını ve kat mülkiyeti kurulamadığını ileri sürerek sözleşmenin feshini, tapu kayıtlarının iptalini ve kendi adlarına tescilini talep etmiştir. Davalılar ise inşaatın 1993’te tamamlandığını, davacıların taleplerinin zamanaşımına uğradığını ve yükleniciden taşınmaz edinen kendilerinin iyiniyetli üçüncü kişiler olduğunu savunmuştur.

Uzun süren yargılama sürecinde, mahkeme ilk olarak davanın kabulüne karar vermiş, ancak Yargıtay tarafından “imar barışı” kapsamında yapılan başvurunun sonucunun beklenmesi gerektiği gerekçesiyle karar bozulmuştur. Bozma sonrası mahkeme, yüklenicinin imara uygun hale getirme çabalarının yetersiz olduğu kanaatiyle sözleşmenin geriye etkili feshine ve tapu iptaline hükmetmiştir. Bu karar da temyiz edilmiş, Dairemizce onanmış, ancak usul eksiklikleri (mirasçılara tebligat) nedeniyle temyiz süreci yeniden açılmıştır. Bu karmaşık sürecin sonunda, karar düzeltme talebi üzerine, Yargıtay’ın yeni ve çığır açan bir İçtihadı Birleştirme Kararı devreye girmiştir.

Hukuki Değerlendirme ve Karar

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin bu kararının temelini, hukuk sistemimizdeki önemli bir dönüm noktası olan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 18.04.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı oluşturmaktadır. Bu karara kadar, Yargıtay’ın bazı daireleri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye devredilen tapuların “avans mahiyetinde” olduğunu ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde iyiniyetli üçüncü kişilerin tapuya güvenerek iktisaplarının korunmayacağını kabul etmekteydi. Ancak, İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, bu anlayışı kökten değiştirmiştir.

İçtihadı Birleştirme Kararı’nda yapılan değerlendirmelere göre;

• Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1023. maddesi uyarınca, tapu siciline güvenerek ayni hak iktisap eden iyiniyetli üçüncü kişilerin hakları korunmalıdır.
• TMK’nın 3. maddesi gereğince, tapuya güvenerek taşınmaz edinen üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu karine olarak kabul edilir.
• “Avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yeri yoktur. Arsa sahibinin yükleniciye tapu devri şarta bağlanamaz ve yolsuz tescil olarak değerlendirilemez.
• Dolayısıyla, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise, yüklenici adına yapılan tescil sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hale gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira aksi halde hukuki işlem güvenliği ve hukuki güvenlik ilkesi ihlal edilmiş olur.
• Ancak, arsa sahibi, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı anda sözleşmenin fesih koşullarının bulunduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini somut delillerle ispat etmesi halinde, üçüncü kişinin kötüniyetli olduğu kabul edilebilir ve bu durumda tapu arsa sahibine dönebilir.

Bu yeni içtihat doğrultusunda, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, davalı … mirasçılarının karar düzeltme talebini kabul etmiştir. Daire, kendi önceki onama kararını kaldırarak, mahkemenin taşınmazı yükleniciden satın alan davalı murisin TMK’nın 1023. maddesi kapsamında iyiniyetli olup olmadığını yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda yeniden incelemesi gerektiğine hükmetmiştir. Bu karar, tapu siciline güven ilkesini güçlendirerek, gayrimenkul ticaretinde üçüncü kişilerin haklarını daha net bir şekilde koruma altına almıştır.

Yorum

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun ve bu doğrultuda Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin aldığı bu karar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda köklü bir değişikliği işaret etmektedir. Özellikle yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin hukuki durumu açısından büyük önem taşımaktadır.

Bu kararla birlikte, taşınmaz alıcılarının tapu kayıtlarına duyduğu güvenin pekiştirildiği ve hukuki güvenlik ilkesinin öne çıkarıldığı görülmektedir. Artık, bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi durumunda, yükleniciden iyiniyetle bağımsız bölüm veya arsa payı edinen üçüncü kişilerin, arsa sahibinin “avans tapu” veya “yolsuz tescil” iddialarıyla mağdur edilmesinin önüne geçilmiştir. Arsa sahibinin, üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delillerle ispat etmesi gibi istisnai durumlar dışında, iyiniyetli üçüncü kişinin iktisabı korunacaktır.

Bu gelişme, gayrimenkul piyasasındaki işlem güvenliğini artıracak ve müteahhitlerden daire alan alıcıların daha güvende hissetmelerini sağlayacaktır. Aynı zamanda, arsa sahipleri açısından, yükleniciye tapu devri yaparken daha dikkatli olmaları, sözleşme şartlarını çok iyi belirlemeleri ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmesini sağlamaya yönelik teminatlar talep etmeleri gerektiği anlamına gelmektedir. Hukuk büromuz olarak, müvekkillerimize bu tür karmaşık sözleşmelerde ve süreçlerde en doğru hukuki danışmanlığı sağlamaya devam etmekteyiz.

Karar Künyesi

• Yargıtay: 6. Hukuk Dairesi
• Esas No: 2025/2930
• Karar No: 2025/3634
• Karar Tarihi: 28.10.2025
• İçtihadı Birleştirme Kararı: Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 18.04.2025 tarih, 2024/1 E., 2025/2 K.

Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR