Evi Satın Aldım, İçindeki Kiracı Ne Zaman Çıkmak Zorunda?

Kiracılı bir ev satın aldıysanız, içindeki kiracının ne zaman çıkmak zorunda olduğu iki süreye bağlı: edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yaparsanız altı ay sonra, bildirim yapmazsanız sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilirsiniz. Yeni malik olmanız tek başına kiracıyı hemen çıkarma hakkı vermiyor.

Sözleşmenin yeni malike nasıl devrolduğunu, kiracıyı tahliye etmek için aranan kesin süreleri ve Yargıtay’ın yeni malikin ihtiyacına ilişkin ispat yükü konusundaki yaklaşımını anlatıyoruz.

İşlem Adımı	Yasal Süre ve Detay
Noter İhtarnamesi	Satın alma tarihinden itibaren ilk 1 ay içinde tebliğ edilmeli
Bekleme Süresi	İktisap tarihinden itibaren toplam 6 ay
Dava Açma Hakkı	6 aylık süre dolduktan sonra Sulh Hukuk Mahkemesi
Alternatif Yol	Eski sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava

Yeni Satın Alınan Evde Kiracının Hukuki Durumu (Sözleşmenin Devri)

Bir gayrimenkulü satın aldığınızda, sadece o taşınmazın tuğlalarını ve betonunu değil, o taşınmazın üzerindeki mevcut hukuki yükümlülükleri de devralmış olursunuz. Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 310 hükmü bu durumu çok net bir şekilde açıklar: “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.”

Bu emredici kanun maddesi gereğince, evi satın aldığınız gün (tapu tescil tarihi), eski ev sahibi ile kiracı arasında yapılmış olan kira sözleşmesi hiçbir kesintiye uğramadan, tüm şartları, süreleri ve maddeleriyle birlikte otomatik olarak size geçer. Yani hukuk sistemimiz, “Ev satıldı, sözleşme iptal oldu” demez; aksine “Yeni malik, eski malikin sözleşmedeki yasal halefidir” der. Bu nedenle kiracıyı evden çıkarmak için, kanunun size tanıdığı özel tahliye yollarını eksiksiz işletmeniz zorunludur.

Tahliye süreci tamamlanana kadar geçen zamanda, kiracı sözleşmede yazılı olan kira bedelini artık size ödemekle yükümlüdür. Eğer kiracının ödediği kira bedeli güncel 2026 yılı piyasa şartlarının veya yasal enflasyon sınırlarının altında kalmışsa, eski sözleşmedeki yasal zam haklarınızı kullanarak kira bedelini güncelleyebilirsiniz. Bu süreçte yasal sınırları doğru belirlemek için Kira Artış Hesaplama aracımızdan destek alabilirsiniz.

İçindeki Kiracıyı Tahliye Etmek İçin Yasal Şartlar ve Kesin Süreler

Kanun koyucu, mülkünü yeni edinen kişiye, o mülkü kullanma ihtiyacı doğması ihtimaline binaen TBK madde 351’de özel bir tahliye hakkı tanımıştır. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için belirli şartların bir arada bulunması ve kanunun çizdiği dar zaman çizelgesine harfiyen uyulması şarttır.

TBK Madde 351’e göre yeni malik, kiralananı edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Bu kuralın adım adım işleyişi şöyledir:

• Gerçek ve Samimi Bir İhtiyacın Bulunması: Evi sırf kiracıyı çıkarıp daha yüksek bedelle başkasına kiralamak veya boş tutmak için tahliye edemezsiniz. Kanun, kiralananı; kendiniz, eşiniz, altsoyunuz (çocuklarınız, torunlarınız), üstsoyunuz (anne, babanız) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğunuz diğer kişiler için “konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle” kullanma zorunluluğunuzun bulunmasını şart koşar.
• 1 Aylık Süre İçinde Yazılı İhtarname Çekilmesi: Evi satın aldığınız gün (tapudaki tescil tarihi) birinci gündür. Bu tarihten itibaren en geç 1 ay (30 gün değil, tam 1 ay) içerisinde kiracıya, “Taşınmazı ben satın aldım, yeni malik benim ve kendi ihtiyacım sebebiyle evi tahliye etmeni talep ediyorum” içerikli bir ihtarname göndermeniz zorunludur. Bu ihtarname sıradan bir mektup olmamalı, ispat kolaylığı açısından mutlaka noter kanalıyla keşide edilmelidir. Ayrıca ihtarnameye tapu senedinin bir suretinin eklenmesi ve kira bedellerinin yatırılacağı yeni banka hesap numarasının bildirilmesi hukuken gereklidir.
• İhtarnamenin 1 Ay İçinde Tebliğ Edilmiş Olması: Hukuktaki en büyük tuzaklardan biri buradadır. İhtarnameyi 1 ay içinde notere vermek yetmez; o ihtarnamenin 1 aylık süre dolmadan kiracının eline ulaşmış (tebliğ edilmiş) olması gerekir. Aksi takdirde yeni malik olarak Kanunun size tanıdığı bu özel dava hakkını tamamen kaybedersiniz.
• 6 Aylık Bekleme Süresi: 1 ay içinde ihtarnameyi başarıyla tebliğ ettirdikten sonra, hemen gidip dava açamazsınız. İktisap (satın alma) tarihinden itibaren tam 6 ay beklemeniz gerekir. Bu 6 aylık süre, kiracıya yeni bir ev bulması ve taşınması için kanun tarafından tanınmış bir mühlettir.
• Tahliye Davasının Açılması: 6 aylık süre dolduğu gün, eğer kiracı evi kendi rızasıyla tahliye edip anahtarı size teslim etmemişse, Sulh Hukuk Mahkemesinde “Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası” açma hakkınız doğar.

Bu teknik süreler ve prosedürler hakkında daha geniş bir yasal çerçeve çizmek isterseniz Kira Hukuku sayfamızdaki detaylı rehberlerimizi inceleyebilirsiniz.

Yeni Malikin İkinci Bir Seçeneği: Sözleşme Süresi Sonunu Beklemek

Kanun koyucu yeni malike esnek bir seçenek daha sunmuştur. TBK madde 351/2 uyarınca; “Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Bunun anlamı şudur: Diyelim ki evi satın aldığınızda, içindeki kiracının eski ev sahibiyle olan sözleşmesinin bitmesine sadece 2 ay kalmıştı. Bu durumda 1 ay içinde ihtar çekip 6 ay beklemek sizin için zaman kaybı olacaktır.

Kanun size, 6 ay beklemek yerine, eski sözleşmenin bitiş tarihini takip eden 1 ay içerisinde doğrudan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı tanır. Hangi yöntemin (6 aylık bekleme mi yoksa sözleşme sonunu bekleme mi) daha hızlı sonuç vereceği, tamamen evi satın aldığınız tarih ile mevcut kira sözleşmesinin bitiş tarihi arasındaki denkleme göre uzman bir avukat tarafından hesaplanmalıdır.

Hukuki Devamlılık İlkesi: Kanun koyucu, mülkiyet el değiştirse bile kiracının barınma hakkını korur. Yeni malik, eski malikin sözleşmedeki tüm yasal yükümlülüklerini otomatik olarak devralır.

Yargıtay ve Emsal Kararlar Işığında Yeni Malikin İhtiyacı ve İspat Yükü

Yeni malikin açacağı tahliye davasında, mahkemenin “evi satın almışsınız, kiracı çıksın” diyerek otomatik bir karar vereceğini düşünmek büyük bir yanılgıdır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, bu davalarda mülkiyetin el değiştirmesinden ziyade, “ihtiyacın samimiyetini ve zorunluluğunu” merkeze almaktadır. İlgili Yargıtay kararları şu katı kuralları ortaya koymaktadır:

Takvim Üzerinden İki Örnek

Yeni malikin izleyeceği yolu tarihler üzerinden görmek, hangi seçeneğin daha hızlı olduğunu anlamayı kolaylaştırır. Aşağıdaki iki senaryo, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesindeki iki ayrı yolu aynı olay üzerinden karşılaştırıyor.

Birinci senaryo: Evi 10 Mart 2026 tarihinde satın aldınız. Kiracının sözleşmesi 1 Eylül 2026’da bitiyor. Altı ay kuralını kullanmak istiyorsanız, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde, yani en geç 10 Nisan 2026’da kiracıya gereksinim durumunuzu yazılı olarak bildirmeniz gerekir. Bildirimi yaptıysanız davayı 10 Eylül 2026 tarihinden sonra açabilirsiniz. Bu bir aylık bildirimi kaçırırsanız bu yol tamamen kapanır.

İkinci senaryo: Aynı evi aldınız ama bir aylık bildirimi yapmayı unuttunuz. Bu durumda ikinci fıkradaki yol devreye girer; sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilirsiniz. Sözleşme 1 Eylül 2026’da bittiğine göre davayı en geç 1 Ekim 2026 tarihine kadar açmanız gerekir. Görüldüğü gibi bildirimi yapmamak sizi haktan yoksun bırakmaz, yalnızca dava tarihini sözleşmenin bitimine bağlar.

Her iki senaryoda da unutulmaması gereken bir nokta var. Tahliyeden sonra 355. maddedeki üç yıllık yeniden kiralama yasağı işlemeye başlar; gereksinim gerekçesiyle boşalttığınız evi haklı bir sebep olmaksızın üç yıl içinde başkasına kiralarsanız, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemeniz gerekir. Kira bedeli aylık 20.000 TL olan bir evde bu, en az 240.000 TL anlamına gelir.

Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç