Apartman Yöneticisi Aidat Borcu İçin Beni İcraya Verebilir mi?

Aidat borcunuz varsa, apartman yöneticisinin sizi doğrudan icraya verebilmesi için önce kat malikleri kurulundan özel bir karar alması gerekmiyor, kanun bu yetkiyi zaten yöneticiye tanımış.

Aşağıda yöneticinin icra yetkisinin kaynağını, aylık yüzde 5 gecikme tazminatı riskini ve ödenmeyen aidatın evinize kanuni ipotek olarak dönüşme ihtimalini anlatıyoruz.

Kat Mülkiyeti Hukukunda Ortak Gider (Aidat) Yükümlülüğünün Kapsamı

Bir apartmanda veya sitede bağımsız bölüm (daire, dükkân vb.) sahibi olduğunuzda, yalnızca kendi mülkünüzün sınırları içinde değil, aynı zamanda anagayrimenkulün bütünü üzerinde de mali sorumluluklar üstlenirsiniz. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, kat maliklerinin “ortak giderlere katılma” borcunun çerçevesini kesin hatlarla çizmiştir.

Kanunun ilgili hükmüne göre, kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü bir anlaşma (örneğin yönetim planında farklı bir madde) olmadıkça şu kurallara riayet etmekle mükelleftir:

Yöneticinin İcra Takibi Başlatma Yetkisi: Kurul Kararına Gerek Var mı?

Gelelim en çok merak edilen konuya: “Yönetici beni icraya verebilir mi ve bunun için özel bir izin alması gerekir mi?”

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi ve 35. maddesi bu soruya hiçbir tartışmaya mahal bırakmayacak kadar net bir cevap verir. KMK madde 20/c fıkrasına göre; gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir.

Kanun koyucu, yöneticinin görevlerini saydığı KMK 35. maddesinin (i) bendinde ise, “Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi” hususunu doğrudan yöneticinin yasal asli görevleri arasında saymıştır.

Bu emredici kanun maddelerinin ortaya çıkardığı hukuki sonuç şudur:

Dolayısıyla, “Yönetici bana sormadan veya toplantı yapıp karar almadan beni icraya vermiş, bu takip geçersizdir” şeklindeki bir savunma veya itiraz, icra daireleri ve mahkemeler nezdinde tamamen hukuki dayanaktan yoksundur.

Aylık Yüzde 5 Gecikme Tazminatı Tehlikesi

İcra takibi ile karşı karşıya kalmanın tek olumsuz yanı icra masrafları ve avukatlık ücretleri değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu, aidat ödemelerini geciktirenleri son derece ağır bir mali yaptırımla karşı karşıya bırakır. KMK Madde 20 uyarınca; gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş (%5) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Bu oran yıllık %60’lık fahiş bir cezai orana denk gelmektedir. Amacı, banka kredi faizlerinin çok üzerinde bir oran belirleyerek, kat maliklerinin apartman aidatını “en son ödenecek borç” veya “ucuz kredi” olarak görmelerini engellemektir. Borçlu, aidatın belirlendiği toplantıya katılmışsa toplantı tarihinden itibaren; katılmamışsa kararın kendisine tebliğ edildiği tarihten itibaren temerrüde düşer ve bu fahiş tazminatı ödemek zorunda kalır.

Kiracının Sorumluluğu ve Sınırları

Eğer bağımsız bölümde kat maliki (ev sahibi) değil de bir kiracı oturuyorsa, yönetici kime icra takibi yapacaktır? KMK Madde 22’ye göre; kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, o bağımsız bölümde kira akdine dayanarak oturan kiracılar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Yani yönetici, dilerse ev sahibini, dilerse doğrudan sizi (kiracıyı) icraya verebilir.

Ancak burada kiracıyı koruyan çok önemli bir yasal sınır vardır: Kiracının aidat borcundan ve gecikme tazminatından doğan sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yönetime yaptığı bu aidat/icra ödemesi, doğrudan kira borcundan düşülür.

Kanuni İpotek: Evinizin Üzerine İpotek Konulabilir

Aidat borçlarının tahsil edilememesi durumunda kanun, alacaklı yönetime çok daha radikal bir silah daha vermiştir. KMK Madde 22’nin ikinci fıkrasına göre; kat malikinin borcu icra yoluyla dahi alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yöneticinin veya kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.

Özetle, aidat inadı ve icra takibine itiraz süreçleri, mülkünüzün tapu kütüğüne ipotek konulmasıyla, hatta nihayetinde evin icra kanalıyla satılmasıyla dahi sonuçlanabilecek kadar ciddidir.

Yargıtay Kararları Işığında Aidat İcrası ve İcra İnkâr Tazminatı

Üst mahkeme olan Yargıtay’ın konuyla ilgili emsal niteliğindeki içtihatları, yöneticilerin yetkilerini ve borçluları bekleyen tehlikeleri en net şekilde ortaya koymaktadır.

Özellikle aidat icrasına “haksız yere” itiraz eden malikleri bekleyen en büyük tehlike %20 İcra İnkâr Tazminatı’dır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2020/8098 Esas, 2021/7567 Karar sayılı emsal ilamında bu durum açıkça görülmektedir. Söz konusu davada, ödenmeyen birikmiş aidat borcu sebebiyle yönetici tarafından icra takibi başlatılmış, borçlu takibe itiraz etmiş ve takip durmuştur. Bunun üzerine yönetici tarafından “İtirazın İptali” davası açılmıştır.

Mahkeme ve Yargıtay, kat malikinin ortak giderlerden sorumlu olduğuna dikkat çekerek sadece icra takibinin devamına karar vermekle kalmamış; alacağın likit (hesaplanabilir) olması nedeniyle asıl alacağın %20’si oranında icra inkâr tazminatının da davalıdan (borçludan) tahsiline hükmetmiştir. Yani borcunuzu haksız yere geciktirmek ve icra dairesinde takibe “borcum yoktur” diyerek itiraz etmek, borcunuza %20 oranında ekstra bir ceza daha eklenmesi anlamına gelir.

Bir diğer önemli Yargıtay kararı ise yöneticinin yetkisinin yanı sıra diğer kat maliklerinin de bu davayı açabileceğini teyit etmektedir. Yargıtay 5.

HD’nin 2020/9647 Esas, 2021/1944 Karar sayılı ilamında; KMK madde 20 uyarınca sadece yöneticinin değil, “diğer kat maliklerinden her birinin” de ödenmeyen avans ve aidat payları için icra takibi başlatabileceği ve tahsil edilen bu paraların yönetim adına anataşınmazın ortak giderlerinde kullanılmak üzere iadesinin talep edilebileceği açıkça hüküm altına alınmıştır. Bu karar, aidat tahsilatı konusunda yöneticinin elini güçlendiren ve icra yetkisinin ne kadar geniş olduğunu ispatlayan sarsılmaz bir kanıttır.

Profesyonel Avukat Değerlendirmesi ve Hukuki Süreç Yönetimi

Apartman yöneticisi, aidat borcunuz için önceden ihtarname göndermeden veya kat malikleri kurulundan özel bir izin almadan hakkınızda icra takibi başlatabilir; KMK madde 20 ve 35 bu yetkiyi doğrudan yöneticiye veriyor.

Kapınıza gelen ödeme emrini yöneticinin kararı yok diyerek göz ardı etmek büyük bir hata. Haklı bir gerekçeniz (örneğin borcu daha önce ödemiş olmanız) varsa 7 gün içinde itiraz etmelisiniz; ama sadece zaman kazanmak için yapılan haksız bir itiraz İtirazın İptali davasına dönüşebilir.

Yönetici aidat borcu için icra takibi başlatabilir; bu yetki doğrudan kanundan gelir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinin ikinci fıkrası, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabileceğini, icra takibi yapılabileceğini açıkça söyler. Takibe konu edilebilecek tutar, ödenmeyen gider ve avans payı ile aynı fıkradaki aylık yüzde beş gecikme tazminatından oluşur.

Borçlu tarafında ise savunma alanı bellidir: alacağın karar defterinde usulüne uygun alınmış bir karara dayanıp dayanmadığı, paylaşımın 20. maddedeki ölçütlere göre yapılıp yapılmadığı ve gecikme tazminatının yasal oranı aşıp aşmadığı.

Takibe itiraz süresi ilamsız takiplerde ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gündür ve bu süre kaçırılırsa takip kesinleşir. Genel kurul kararına itiraz yolunu ayrı bir yazıda ele aldık. Kat Mülkiyeti Hukuku alanındaki deneyimimizle, hakkınızdaki takibe itiraz etmek ya da alacağınızı tahsil etmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR