Bina Yıkılsa Bile Arsa Payı Mülkiyetinin Devamına HGK Kararı

Giriş ve Olayın Özeti

Kat mülkiyeti hukukunun temelini oluşturan arsa payı, gayrimenkul sahipleri için büyük önem taşımaktadır. Bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı olarak belirlenmesi gereken arsa payları, yönetimden giderlere, hatta kentsel dönüşüm süreçlerine kadar birçok alanda belirleyici rol oynamaktadır. Ancak bu payların doğru belirlenmediği durumlar, mülk sahipleri arasında ciddi uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (HGK) 10.09.2025 tarihli, 2023/648 E., 2025/512 K. sayılı kararı, bu tür bir uyuşmazlık ve özellikle yapı yıkıldıktan sonra dahi arsa payının düzeltilmesi davasının akıbeti hakkında önemli bir içtihat ortaya koymuştur.

Dava konusu olayda, İzmir’de bulunan bir anataşınmazdaki bağımsız bölüm malikleri, kendilerine ait bağımsız bölümün diğerlerinden daha büyük ve konum olarak farklı olmasına rağmen düşük arsa payı tahsis edildiğini ileri sürerek arsa paylarının iptali ve yeniden tescili talebiyle mahkemeye başvurmuştur. İlk Derece Mahkemesi, bağımsız bölümlerin konum, büyüklük ve değerleri dikkate alınmadan eşit arsa payı dağıtıldığı tespitiyle davanın kabulüne karar vermiştir. Ancak, istinaf aşamasında, dava konusu anataşınmazın “riskli yapı” olarak belirlenmesi ve ardından yıkılması üzerine Bölge Adliye Mahkemesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 47/1. maddesi gereğince kat mülkiyetinin kendiliğinden sona erdiğini ve dolayısıyla davanın konusuz kaldığını belirterek esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmetmiştir. Bu karar, temyiz üzerine Yargıtay 5. Hukuk Dairesi tarafından bozulmuş, ancak Bölge Adliye Mahkemesi kararında direnmiştir. Uyuşmazlık, nihayet Yargıtay Hukuk Genel Kurulu önüne gelmiştir.

Hukuki Değerlendirme ve Karar

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, Bölge Adliye Mahkemesi’nin direnme kararını değerlendirirken, öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili maddelerine ve arsa payının hukuki önemine dikkat çekmiştir. KMK’nın 3. maddesi, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı olarak arsa payının tahsis edilmesi esasına dayandığını belirtir. Eğer bu orantı sağlanamazsa, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.

Kurul, arsa payının sadece yönetim giderlerine katılımda değil, aynı zamanda anataşınmazın kamulaştırılması, ortak yerlerdeki yenilikler ve hatta yöneticinin atanması gibi birçok önemli konuda belirleyici olduğunu vurgulamıştır. Arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından bağımsız olarak devredilemez ve onunla birlikte el değiştirir.

Yargıtay HGK, dava devam ederken ana taşınmazın yıkılması durumunda davanın konusuz kalıp kalmayacağı hususunu irdelemiştir. Her ne kadar KMK m. 47/1 uyarınca anayapının tümü harap olursa kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ereceği belirtilse de, Kurul, davanın konusuz kalabilmesi için tarafların davanın esası hakkında karar verilmesinde hiçbir hukuki yararlarının kalmamış olması gerektiğini belirtmiştir. Somut olayda, ana taşınmaz yıkılmış olmasına rağmen, taraf iradeleri ile yeniden arsa payları belirlenerek kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tesis edilmemiştir. Bu durumda, kat malikleri arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre malik olmaya devam etmektedir. Dolayısıyla, davacının arsa payının düzeltilmesi talebinde hala hukuki yararı bulunmaktadır ve dava konusuz kalmamıştır.

Hukuk Genel Kurulu, Bölge Adliye Mahkemesi’nin “anayapının yıkılması nedeniyle kat irtifakının kendiliğinden sona erdiği ve davanın konusuz kaldığı” yönündeki direnme kararını bu gerekçelerle bozmuştur. Kurul, arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibarıyla değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenmesi, bilirkişi kurulundan ek rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğini ifade etmiştir.

Yorum

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun bu kararı, özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinin yoğun yaşandığı günümüzde, kat maliklerinin haklarının korunması açısından büyük önem taşımaktadır. Karar, bir binanın yıkılmasının, o binaya ait arsa üzerindeki paydaşlık ilişkisini ve dolayısıyla arsa paylarının düzeltilmesi talebindeki hukuki menfaati ortadan kaldırmayacağını açıkça ortaya koymuştur. Bu durum, özellikle değer tespiti ve yeniden yapılandırma süreçlerinde, adil bir paylaşımın temelini oluşturan arsa paylarının doğru belirlenmesinin ne kadar kritik olduğunu bir kez daha göstermektedir.

Karar, kat maliklerinin, binanın yıkılmasından sonra dahi, arsa paylarının bağımsız bölümlerin gerçek değerleri ile orantılı hale getirilmesi için dava açma hakkını güvence altına almaktadır. Bu, eski ve çarpık arsa payı dağılımlarının, yeni inşa edilecek yapının paydaşları arasındaki hak ve yükümlülük dağılımını olumsuz etkilemesinin önüne geçmek adına önemli bir adımdır. Karar, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen süreçlerde de kat maliklerinin hak arayışlarına yol gösterici niteliktedir. Bina yıkılsa dahi arsa üzerindeki ortak mülkiyet devam ettiğinden, paydaşlar arasında gelecekteki olası anlaşmazlıkların önüne geçmek ve adil bir çözüm bulmak için arsa paylarının doğru tespiti hayati önem taşımaktadır.

Karar Künyesi

Yargıtay: Hukuk Genel Kurulu
Tarih: 10.09.2025
Esas No: 2023/648 E.
Karar No: 2025/512 K.

Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR