Yüklenici Hiç İnşaat Yapmadıysa Bile Banka İpoteği Korunur Mu?
Arsanızı kat karşılığı verdiğiniz yüklenici hiçbir inşaat yapmadan taşınmazı bankaya ipotek ettirdiyse, bu ipoteğin sözleşmeyi feshettiğinizde otomatik olarak kalkıp kalkmayacağını merak edebilirsiniz. Yargıtay’ın bu kararı, bu durumda bile bankanın haklarının araştırılması gerektiğini gösteriyor.
Olayın Özeti
Arsa sahipleri ile bir yüklenici şirket arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, ruhsattan itibaren iki yıl içinde tamamlanması gereken inşaat yüklenici tarafından hiç yapılmamıştır. Buna rağmen yüklenici, taşınmazı kredi karşılığında bir bankaya ipotek ettirmiş, başka kişiler de taşınmaz üzerine haciz koydurmuştur. Arsa sahipleri, sözleşmenin geriye etkili feshini, tapu iptalini ve tüm takyidatların kaldırılmasını talep etmiş, alt derece mahkemeler bu talebi kabul etmiştir.
Yargıtay’ın Değerlendirmesi
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, güncel içtihadı birleştirme kararına dayanarak, yükleniciden ipotek tesis eden bankanın da tapu siciline güven ilkesi kapsamında korunabileceğini belirtmiştir. İnşaatın hiç yapılmamış olması tek başına bankanın kötü niyetli sayılması için yeterli değildir. Arsa sahiplerinin, bankanın ipotek tesis ettiği anda sözleşmenin fesih koşullarının oluştuğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini somut delillerle ispatlaması gerektiğine karar vererek, bu inceleme yapılmadan verilen kararı bozmuştur.
Tapu siciline güvenerek ipotek tesis eden bir bankanın kötü niyetli sayılması için, arsa sahiplerinin bunu somut delillerle ispatlaması gerekir; bu tür ispat süreçleri genellikle bir yıl ila iki yıl sürebilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye tanınan tamamlama süresi taraflarca serbestçe belirlenebilir; ancak süre sonunda inşaat hiç başlamamışsa, arsa sahipleri sözleşmeyi feshetmeden önce yükleniciye genellikle bir ay ila üç ay arası ek süre vererek ihtarname göndermelidir.
Bu Karar Ne Anlama Geliyor?
Yükleniciniz sözleşmedeki süreye rağmen hiç inşaat yapmamış olsa bile, taşınmazı üzerine ipotek tesis eden bir banka otomatik olarak kötü niyetli sayılmaz. Bankanın ipoteğinin kaldırılmasını istiyorsanız, bankanın ipotek kurduğu anda durumun sorunlu olduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini somut delillerle göstermeniz gerekir.
İnşaatın Hiç Başlamaması Tek Başına Yeterli Değildir
Yüklenicinin sözleşme süresine rağmen hiç inşaat yapmamış olması, üzerindeki ipoteğin otomatik olarak kalkacağı anlamına gelmez.
Banka da İyi Niyetli Üçüncü Kişi Sayılabilir
Tapu kaydına güvenerek ipotek tesis eden bir banka, aynı iyi niyet korumasından yararlanabilir.
İpoteğin Kalkması İçin Somut Delil Gerekir
Bankanın ipotek anında sorunlu durumu bildiğini veya bilmesi gerektiğini kanıtlamak, arsa sahibinin sorumluluğundadır.
Karar Künyesi
| Daire | Esas No | Karar No | Tarih | Konu |
|---|---|---|---|---|
| Yargıtay 6. Hukuk Dairesi | 2025/1090 | 2025/4230 | 09.12.2025 | Yüklenicinin hiç inşaat yapmadığı durumda dahi banka ipoteğinin iyi niyet ilkesi kapsamında değerlendirilmesi |
Taşınmazınız Üzerindeki Bir İpotekle mi Uğraşıyorsunuz?
Durumunuzu birlikte değerlendirelim.
WhatsApp’tan yazınHemen İletişime GeçinSIKÇA SORULAN SORULAR
-
Müteahhit inşaata hiç başlamadı ve sözleşmesi iptal edildi, müteahhit tapusuna koydurduğumuz haciz veya ipotekler silinir mi?
Yargıtay’ın en yeni içtihat birleştirme kararına göre, tapu kaydına güvenerek iyi niyetle konulan ipotek ve hacizler kural olarak silinemez, geçerliliğini korur. İnşaatın hiç yapılmamış olmasının faturası, tapuya güvenen iyi niyetli alacaklıya veya bankaya kesilemez.
-
Arsa sahibi ‘Müteahhit işi yapmadığı için ona verilen tapu zaten avanstı, bu yüzden hacizler geçersiz’ diyebilir mi?
Hayır, diyemez. Yargıtay net bir şekilde Türk Eşya Hukuku sisteminde ‘avans tapu’ diye bir kavramın olmadığını, tapu devrinin şarta bağlanamayacağını belirtmiştir. Müteahhit adına kayıtlı olan mülk üzerindeki tüm yasal işlemler geçerlidir.
-
Arsa sahibinin müteahhit tapusundaki ipotek ve hacizleri kaldırabilmesinin tek yolu nedir?
Arsa sahibinin davayı kazanabilmesi için, ipotek koyan bankanın veya haciz başlatan üçüncü kişinin ‘kötü niyetli’ olduğunu somut delillerle ispatlaması gerekir. Yani bu işlemlerin yapıldığı an, müteahhidin inşaatı hiç yapmayacağını ve sözleşmenin feshedileceğini bildiklerini kanıtlamak zorundadır.
-
Müteahhit sözleşme geriye etkili feshedilene kadar tapu üzerinde hak sahibi midir?
Evet, hak sahibidir. Yargıtay kararında müteahhidin sözleşmeden dönme anına kadar tapuda yasal olarak mülkiyet hakkına sahip olduğunu, bu nedenle bu süre zarfında iyi niyetli üçüncü kişilere yaptığı devirlerin, satışların veya ipoteklerin hukuken sakat olmadığını açıkça vurgulamıştır.
-
Bu yeni Yargıtay kararı karşısında arsa sahipleri kendilerini korumak için ne yapmalıdır?
Arsa sahipleri, inşaat ilerlemedikçe müteahhide kesinlikle tapu devri yapmamalı, devirleri inşaatın fiziki seviyesine göre kademeli olarak gerçekleştirmelidir. Ayrıca üçüncü kişilerin iyi niyet iddiasını çürütmek için tapu kaydına mutlaka arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dair şerh koydurmalıdır.
-
Tapuda müteahhitten daire alan veya ipotek koyanların iyi niyetli olduğu kanunen nasıl varsayılır?
Türk Medeni Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca, tapu sicilindeki resmi kayda güvenerek işlem yapan herkes baştan otomatik olarak ‘iyi niyetli’ kabul edilir. Aksini iddia eden arsa sahibi, karşı tarafın kötü niyetli olduğunu somut vakıalarla mahkemede ispat etmek zorundadır.
