Cam Balkon Yaptırmak İçin Apartmandan İzin Almak Şart mı?

Balkonunuzu cam ile kapatmak istiyorsanız, bunun için apartman yönetiminden izin almanız gerekip gerekmediği merak edilen bir konu. Dış cephenin görünümünü değiştiren bu tür değişiklikler kanunda özel bir çoğunluk kuralına bağlanmış.

4/5 yazılı rıza kuralının nasıl işlediğini, Yargıtay’ın cam balkon davalarına yaklaşımını ve izinsiz yapılırsa açılabilecek eski hale getirme davasını anlatıyoruz.

Kat Mülkiyeti Hukukunda Dış Cephe ve Mimari Bütünlük Kavramı

Bir apartmanda bağımsız bölüm (daire) satın aldığınızda, dairenizin iç kısımları (odalarınız, banyonuz vs.) üzerinde geniş bir tasarruf yetkisine sahip olsanız da, binanın dışarıdan görünen kısımları, dış cephesi ve genel mimarisi üzerinde tek başınıza karar verme yetkiniz bulunmamaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi, bu konudaki hukuki çerçeveyi çok net bir şekilde çizmiştir.

İlgili kanun maddesinin ilk fıkrasına göre; kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kanun koyucu burada “mimari durum” ve “güzellik” kavramlarını kullanarak, binanın dışarıdan bakıldığında sahip olduğu estetik bütünlüğün ve projedeki standart görünümün, o binada yaşayan herkesin ortak menfaati olduğunu vurgulamıştır.

Balkonlar, her ne kadar sizin bağımsız bölümünüzün bir eklentisi ve kullanım alanı olsa da, dışarıdan bakıldığında binanın dış cephesini ve mimari silüetini doğrudan oluşturan unsurlardır. Dolayısıyla, balkonun dışarıdan görünümünü değiştirecek şekilde PVC veya cam ile kapatılması, binanın mimari projesine ve dış görünümüne doğrudan bir müdahale olarak kabul edilmektedir.

Balkon Kapatmak İçin 4/5 Yazılı Rıza Kuralı (KMK Madde 19)

“Cam balkon yaptırmak için apartmandan izin almak şart mı?” sorusunun hukuki cevabı kesin ve net olarak evettir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin 2. fıkrası, ortak yerlerde veya binanın dış cephesini ilgilendiren alanlarda yapılacak değişiklikleri çok katı bir “nitelikli çoğunluk” şartına bağlamıştır.

Kanunun emredici hükmüne göre; kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Cam balkon veya PVC doğrama ile balkonu kapatmak, binanın dış cephesinde yapılan bir “tesis ve değişiklik” niteliğinde olduğundan, bu kurala harfiyen uyulması hukuki bir zorunluluktur.

Bu süreci hukuki hata yapmadan yürütebilmek için şu şartların eksiksiz sağlanması gerekir:

Balkonu Mutfağa veya Salona Katmak: Çok Daha Ağır Bir Hukuki Süreç

Sadece balkonu camla kapatmak ile, balkonu kapatıp aradaki duvarı yıkarak mutfağa veya salona dahil etmek hukuken birbirinden tamamen farklı iki işlemdir. Eğer niyetiniz balkonu cam ile kapatıp, sonrasında salon veya mutfak ile balkon arasındaki odayı bölen ana dış duvarı yıkmak veya kapı/pencere doğramalarını tamamen sökerek alanı birleştirmek ise, burada 4/5 çoğunluk kuralı dahi sizi kurtarmayabilir.

Balkon ile iç mekân arasındaki duvar, genellikle binanın taşıyıcı sisteminin bir parçası olmasa bile, mimari projede “dış duvar” (ortak alan) olarak geçer. Bir bağımsız bölümün dış duvarının yıkılarak balkonun mutfağa veya odaya eklenmesi, binanın mimari projesine “esaslı” bir müdahaledir.

Yargıtay içtihatlarına göre, balkonun pvc veya cam ile kapatılması kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası ile mümkün iken; binanın dış duvarının yıkılarak balkonun mutfağa eklenmesi şeklindeki esaslı tadilatlar, onaylı mimari projenin dışına çıkılması anlamına gelir ve ancak tüm kat maliklerinin oy birliği (100%) ile vereceği kararla ve belediyeden onaylı tadilat projesi ile mümkündür. Aksi halde yapılan işlem hukuka aykırı olacak ve ilk şikayette yıkımla sonuçlanacaktır.

Yargıtay’ın Cam Balkon ve Mimari Aykırılık Kararlarına Yaklaşımı

Üst mahkeme olan Yargıtay, cam balkon ve dış cephe değişiklikleri konusunda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun lafzına son derece sıkı sıkıya bağlı kararlar vermektedir. Yüksek Mahkemenin yaklaşımı, “kişisel mülkiyet sınırının, binanın ortak estetiğini ve projesini ihlal edemeyeceği” temeline dayanır.

1. 4/5 Yazılı Rızanın Mahkemece Resen Denetlenmesi: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2022/14182 Esas, 2023/1629 Karar sayılı emsal içtihadında bu konu net olarak vurgulanmıştır. Söz konusu davada, bir kat malikinin balkonunu kapatmasına karşı eski hale getirme davası açılmıştır.

Dava açmadan önce bilmeniz gereken bir kural var: 1 Eylül 2023’ten beri Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabulucuya gitmeden açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, icra edilebilirlik şerhi alınan anlaşma belgesi mahkeme kararı gibi uygulanır; arabuluculuk süreci devam ederken dava açma süreleri işlemez.

Yargıtay kararında, “Davalının bağımsız bölümdeki balkon kısmına yaptırdığı balkon kapatma eylemi için ise yargılama esnasında davalı tarafça sunulan muvafakatların 634 sayılı Kanun kapsamında 4/5 çoğunluğu sağlayıp sağlamadığının denetlenerek yeterli çoğunluğa ulaştığının tespiti hâlinde, davanın bu talep açısından konusuz kaldığına hükmedilmesi” gerektiği belirtilmiştir. Yani mahkeme, cam balkon yapıldığını tespit etse bile, davalının 4/5 yazılı rıza belgesini dosyaya sunması halinde yıkım (eski hale getirme) kararından vazgeçecektir. Bu belge yoksa, yıkım kaçınılmazdır.

2. Duvar Yıkılarak Balkonun Odaya Katılmasında “Oy Birliği” Şartı: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (HGK) 2017/(20)5-1996 Esas, 2022/5 Karar sayılı tarihi ilamı, cam balkon ve balkon birleştirme arasındaki farkı mükemmel bir şekilde özetler. Dosyada, kat maliklerinden birkaçı balkonlarını PVC ile kapatmış, aynı zamanda dış duvarı yıkarak balkonu mutfaklarına dahil etmişlerdir. Olayda 28 daireli binada 24 kişinin (yani 4/5’ten fazlasının) rızası vardır.

Ancak Yargıtay HGK, “balkonların pvc ile kapatılması kat maliklerinin 4/5 ‘inin yazılı rızası ile mümkün ise de, ortak alanlardan olan binanın dış duvarının yıkılarak balkonun mutfağa eklenmesi. esaslı tadilat olduğu anlaşılmıştır. Dolayısıyla anayapının onaylı projesini değiştirecek şekilde bir tesis. tüm kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri bir karar ile mümkündür” diyerek, 4/5 rızayı duvar yıkımı için yetersiz bulmuş ve projenin eski hale getirilmesine hükmetmiştir.

İzinsiz Cam Balkon Yaptırmanın Cezası: Eski Hale Getirme Davası

Eğer apartman sakinlerinin 4/5’inden yazılı izin almadan, doğrudan cam balkon firmasıyla anlaşıp balkonunuzu kapatırsanız, binadaki komşularınızdan sadece birinin bile veya apartman yöneticisinin size karşı yasal yollara başvurma hakkı doğar.

Bu durumda hakkınızda Sulh Hukuk Mahkemesinde “Eski Hale Getirme Davası (Projeye Aykırılığın Giderilmesi)” açılır. Üstelik bu davanın açılması için kanunda herhangi bir süre sınırı (zamanaşımı) öngörülmemiştir; yani balkonunuzu kapattıktan 5 yıl sonra bile komşunuz rahatsız olup bu davayı açabilir.

Dava süreci sizin açınızdan son derece yıpratıcı ve maliyetli ilerler:

• Mahkeme öncelikle ilgili belediyeden binanızın “onaylı mimari projesini” getirtir.
• Uzman bilirkişi heyeti binaya gelerek yerinde keşif yapar ve yapılan cam balkonun mimari projede olup olmadığını, sonradan eklenip eklenmediğini raporlar.
• Eğer elinizde 4/5 oranında yazılı muvafakatname yoksa, mahkeme cam balkonun “projeye aykırı” olduğuna hükmeder.
• Mahkeme, KMK madde 33 uyarınca size cam balkonu sökmeniz ve balkonu orijinal mimari projeye uygun hale getirmeniz için uygun bir süre (örneğin 15-30 gün) verir.
• Söktürme işleminin tüm masrafı sizin cebinizden çıkar. Ayrıca karşı tarafın avukatlık ücreti, keşif masrafları, bilirkişi ücretleri ve mahkeme harçları da tarafınıza yükletilir.

Bu yazıda anılan hükümlerin tam metnine 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun resmî yayınından ulaşabilirsiniz.

Profesyonel Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

Cam balkon yaptırmak basit bir dekorasyon işi değil, Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi bir süreç. Sadece balkonu camla kapatıyorsanız tüm maliklerin dörtte üçünden yazılı imza almanız, duvar yıkıp salona katıyorsanız tüm komşulardan oybirliğiyle rıza almanız gerekiyor.

Yönetici sözlü izin verdi diye rahat olmayın, bu ileride açılacak bir eski hale getirme davasında sizi korumaz.

Cam balkon, binanın dış görünümünü ve mimari durumunu etkilediği için ortak yerlerde değişiklik sayılır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin ikinci fıkrası bu konuda nettir: kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Yani yönetimin sözlü onayı ya da çoğunluğun hoşgörüsü yeterli değildir; aranan şey beşte dört oranında ve yazılı rızadır.

Aynı maddenin ilk fıkrası kat maliklerini anagayrimenkulün mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur tutar. Rıza alınmadan yapılan cam balkon için diğer kat malikleri eski hâle getirme talebiyle sulh mahkemesine başvurabilir.

Bu nedenle yapmadan önce genel kurulda karar aldırmak ve karar defterine işletmek, sonradan doğacak yıkım riskini baştan ortadan kaldırır. Ortak alanın kişisel kullanıma katılmasını ayrı bir yazıda ele aldık. Kat Mülkiyeti Hukuku alanındaki deneyimimizle, gerekli rızayı usulüne uygun toplamak için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR