Taşınmazınızı gerçek değerinin çok altında mı sattınız?
Darda kaldığınız bir dönemde taşınmazınızı gerçek değerinin çok altında bir bedelle satmak zorunda kaldıysanız ve bu durumun karşı tarafça istismar edildiğini düşünüyorsanız, hukuken bu satışı iptal ettirmeniz mümkün olabilir. Yargıtay’ın gabin (aşırı yararlanma) hükümlerine dayanan bir kararı, tam da böyle bir durumda mağdur olan kişiye hak verdi. Kararın detayları, benzer durumda olanlar için yol gösterici nitelikte.
Tanıkla ispat sınırını aşan ödeme iddiaları, yazılı belge olmadan mahkemece kabul edilmiyor. Gabin davalarında yazılı delillerin önemi büyük.
Olayın Özeti
Davacı, Romanya asıllı bir kadın, eşinin borçları karşılığında teminat olarak 200.000 TL gerçek değerindeki taşınmazını, tapu senedinde sadece 14.000 TL gösterilerek davalıya sattığını iddia etti. Davacı, Türk kanunlarını yeterince bilmediğini, tecrübesiz olduğunu, darda kaldığını ve ekonomik gücünün yetersiz olduğunu, tüm bu durumların davalı tarafından istismar edildiğini öne sürerek tapu kaydının iptalini ve taşınmazın adına tescilini talep etti.
Yerel mahkeme, satış bedelinin sözleşmede düşük gösterilmesinin tek başına gabin için yeterli olmadığını, gabinin ispatlanamadığını belirterek davayı reddetti. Davacı vekili bu kararı temyiz etti.
Yargıtay’ın Değerlendirmesi
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, aşırı yararlanma (gabin) kurumunu Türk Borçlar Kanunu’nun 28. maddesi çerçevesinde değerlendirdi. Gabinin oluşması için iki unsurun bir arada bulunması gerekir: sözleşmedeki edimler arasında açık bir oransızlık (objektif unsur) ve bu oransızlığın, zarar görenin zor durumda kalması, düşüncesizliği veya deneyimsizliğinden yararlanılarak ortaya çıkması (sübjektif unsur).
Somut olayda taşınmazın gerçek değeri 200.000 TL iken tapuda 14.000 TL gösterilmesi, edimler arasında açık bir oransızlık olduğunu gösteriyordu. Davalının gerçekte 200.000 TL ödediği yönündeki savunması ise, tanıkla ispat sınırını aştığı ve yazılı belgeyle kanıtlanamadığı için kabul edilmedi.
Davacının Romanya asıllı olması, Türk kanunlarını bilmemesi, tecrübesizliği, darda kalması ve ekonomik gücünün yetersizliği gibi hallerin davalı tarafından istismar edildiği de sabit görüldü. Böylece hem objektif hem sübjektif unsurların gerçekleştiği, ayrıca davanın yasal süresi içinde açıldığı tespit edildi. Yargıtay bu gerekçelerle yerel mahkemenin ret kararını hatalı bularak hükmü bozdu.
Bu Karar Ne Anlama Geliyor?
Bu karar, sözleşme özgürlüğünün sınırsız olmadığını, zor durumda kalan veya tecrübesiz kişilerin bu zaafiyetinden yararlanılarak yapılan işlemlerin hukuken korunmayacağını gösteriyor. Eğer siz de bir taşınmazı gerçek değerinin çok altında bir bedelle, zor durumda kaldığınız veya konuyu yeterince bilmediğiniz bir dönemde satmak zorunda kaldıysanız, gabin hükümlerine dayanarak tapu iptali davası açmayı değerlendirebilirsiniz.
Ancak unutmayın, bu hakkı kullanmak için yasal süreler var: düşüncesizlik veya deneyimsizliği öğrendiğiniz tarihten, zor durumda kalmada ise bu durumun ortadan kalktığı tarihten itibaren bir yıl, her halükarda sözleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde dava açmanız gerekiyor.
Objektif unsur şart
Sözleşmedeki edimler arasında açık bir oransızlık, yani bedel ile gerçek değer arasında ciddi bir fark bulunması gerekiyor.
Sübjektif unsur şart
Bu oransızlığın, zarar görenin zor durumda kalması, tecrübesizliği veya düşüncesizliğinden yararlanılarak ortaya çıkması gerekiyor.
Süreye dikkat
Gabin nedeniyle dava açma hakkınız, öğrenme tarihinden itibaren bir yıl, her halükarda sözleşme tarihinden itibaren beş yıl ile sınırlı.
Karar Künyesi
| Daire | Esas No | Karar No | Tarih | Konu |
|---|---|---|---|---|
| Yargıtay 1. Hukuk Dairesi | 2015/13939 | 2018/11460 | 25.06.2018 | Tapu İptali-Tescil (Aşırı Yararlanma/Gabin Nedeniyle) |
Gabin Nedeniyle Mağdur Olduğunuzu Düşünüyorsanız
Tapu iptali ve tescil davalarında haklarınızı korumak için uzman hukuki destek şart. Sen Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak yanınızdayız.
WhatsApp’tan yazınHemen İletişime GeçinSIKÇA SORULAN SORULAR
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin, yabancı uyruklu bir kişinin taşınmazının fahiş oranda düşük bedelle devredilmesi üzerine verdiği gabin (aşırı yararlanma) kararına dair merak edilenler:
-
Gabin (aşırı yararlanma) davasında objektif ve sübjektif unsurlar ne anlama gelir?
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 28. maddesine göre gabinin oluşması için iki ön koşul aranır. Objektif unsur; sözleşmedeki karşılıklı edimler (malın gerçek değeri ile satış bedeli) arasında açık ve fahiş bir oransızlık bulunmasıdır. Sübjektif unsur ise; bu oransızlığın, zarar görenin darda kalma, düşüncesizlik veya tecrübesizlik halinin karşı tarafça istismar edilmesiyle doğmasıdır.
-
Satıcının yabancı uyruklu olması ve Türk hukukunu bilmemesi gabin davasını nasıl etkiler?
Davada çok önemli bir sübjektif delildir. Yargıtay emsal kararına göre, satıcının yabancı uyruklu olması nedeniyle yerel mevzuatı, kanunları ve piyasa koşullarını tam olarak bilmemesi ‘tecrübesizlik’ kapsamında değerlendirilir. Bu durumun karşı tarafça ekonomik bir avantaj sağlamak üzere kullanılması sübjektif unsurun gerçekleştiğini gösterir.
-
Alıcının ‘resmi bedel düşük ancak ben elden gerçek değerini ödedim’ savunması nasıl ispatlanmalıdır?
Resmi senetteki (tapudaki) bedelin aksine, mülkün gerçek değerinin elden ya da haricen ödendiğini iddia eden alıcı, bu iddiasını tanık beyanlarıyla kanıtlayamaz. Yargıtay kuralları gereği, tanıkla ispat sınırını aşan bu tür yüksek ödeme iddialarının mutlaka hukuken geçerli yazılı belgelerle ve makbuzlarla usulünce kanıtlanması zorunludur.
-
Aşırı yararlanma (gabin) hukuksal nedenine dayalı davalar hangi süreler içinde açılmalıdır?
Zarar gören taraf, aşırı yararlanmaya konu olan hakkını; düşüncesizlik veya tecrübesizliğini öğrendiği tarihten, darda kalma (zor durum) halinde ise bu darda kalma durumunun ortadan kalktığı tarihten itibaren başlayarak 1 (bir) yıl ve her durumda sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 5 (beş) yıl içinde kullanmak zorundadır.
-
Tapuda satış bedelinin rayicin çok altında gösterilmesi tek başına gabin için yeterli midir?
Hayır, tek başına yeterli değildir. Bedeller arasındaki fahiş uçurum (örneğin 200.000 TL’lik mülkün 14.000 TL’ye satılması) gabinin sadece objektif bacağını ispatlar. Tapu iptal ve tescile hükmedilmesi için satıcının kişiliği, yaşı, sağlık durumu ve darda kalma hali gibi sübjektif koşulların da eş zamanlı olarak saptanması gerekir.
