İcradan Aldığım Evi Nasıl Boşaltırım? İçinde Oturan Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Uzun araştırmalar, birikimler ve titiz hesaplamalar sonucunda İcra Dairesi’nin e-satış portalı üzerinden piyasa koşullarına göre oldukça avantajlı bir fiyata ev satın aldınız. İhale kesinleşti, parayı yatırdınız ve tapuyu kendi adınıza tescil ettirerek büyük bir heyecanla yeni evinize gittiniz. Ancak o da ne? Evin içinde borçlu, borçlunun akrabaları veya “Ben buranın kiracısıyım, kontratım var” diyen hiç tanımadığınız üçüncü bir kişi oturuyor. Milyonlarca lira bağladığınız, tapusu tamamen size ait olan bir gayrimenkulü kullanamamak ve kapıda kalmak, şüphesiz ki bir yatırımcının yaşayabileceği en sinir bozucu ve stresli durumlardan biridir. Çoğu vatandaşımız bu noktada paniğe kapılarak “Eyvah, mahkemelerde yıllarca tahliye davası ile uğraşacağım” yanılgısına düşmekte veya hukuka aykırı şekilde kendi imkanlarıyla evi boşaltmaya çalışarak suç işleme riskiyle karşı karşıya kalmaktadır.

Ancak derin bir nefes alabilirsiniz; zira icra hukukunun emredici çarkları bu kez sizin (ihale alıcısının) lehine dönmektedir. Hukuk sistemimiz, devlet eliyle (cebri icra ile) satılan bir malı alan kişiyi, yıllar süren klasik Sulh Hukuk Mahkemesi tahliye davalarıyla uğraşmaktan kurtarmış ve ona “İcra Yoluyla Tahliye” adında son derece hızlı, etkili ve kesin bir hukuki silah sunmuştur. Türkyılmaz Hukuk Ana Sayfası üzerinden de müvekkillerimize sıklıkla vurguladığımız üzere; icradan alınan bir taşınmazın tahliyesi, doğru yasal adımların saniyesi saniyesine atılmasıyla haftalar içinde sonuçlandırılabilen, ancak küçük bir usul hatasında yatırımınızı yıllarca rehin bırakabilecek teknik bir süreçtir. Bu devasa ve kapsamlı rehberimizde, İcra ve İflas Kanunu (İİK) Madde 135/2 kapsamında içerdeki borçluyu veya kiracıyı nasıl hızla çıkaracağınızı, “resmi belge” şartının kiracıların oyununu nasıl bozduğunu, yeni yasal güncellemelerin alıcıya sunduğu muazzam hakları ve emsal Yargıtay içtihatlarını tüm derinliğiyle ele alacağız.

İcradan Alınan Evin Tahliyesi İçin Temel Hukuki Altyapı

Normal şartlarda, dışarıdan satın aldığınız bir evde oturan kiracıyı veya işgalciyi çıkarmak için Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre ihtarname çekmek ve aylarca, bazen yıllarca süren tahliye davaları açmak zorundasınızdır. Ancak evi icra ihalesinden aldıysanız, İİK madde 135 size benzersiz bir “kısa yol” sunar.

İİK’nın 135. maddesinin 2. fıkrasına göre; taşınmaz (ev/işyeri vb.) alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan ve alıcı adına tescil edildikten sonra, söz konusu taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı “resmi bir belge” ile belgelenmiş bir akde (sözleşmeye) dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise, icra müdürlüğü tarafından bu kişilere taşınmazı boşaltmaları için bir Tahliye Emri tebliğ edilir.

Bu kanun maddesinin İcra Hukuku sistematiğindeki pratik karşılığı şudur: İhale alıcısı olarak siz, tapuyu aldıktan sonra ayrıca bir mahkemede tahliye davası açmak zorunda değilsiniz. Doğrudan ihalenin yapıldığı icra dairesine başvurarak, evin içindeki kişilere “Tahliye Emri” gönderilmesini talep edersiniz.

İçerideki Kişiye Göre Tahliye Şartları Nelerdir?

Tahliye sürecinin kaderi, içeride oturan kişinin hukuki statüsüne (borçlu mu, aile bireyi mi, yoksa kiracı mı olduğuna) göre değişir:

• İçeride Borçlunun Kendisi Varsa: Evi icradan satılan borçlu halen evde oturmaya devam ediyorsa, icra müdürlüğü doğrudan tahliye emri gönderir. Borçlunun hiçbir itiraz hakkı yoktur, verilen süre içinde çıkmazsa zorla (çilingir ve polis marifetiyle) kapı dışarı edilir.
• İçeride Borçlunun Ailesi veya Akrabaları Varsa: İİK madde 276’nın kıyasen uygulanması ve yerleşik Yargıtay kararları gereği; borçlunun eşi, çocukları, usul ve füruu (anne, baba, torun), ikinci dereceye kadar kan ve kayın hısımları ile borçluya tabi olarak evde oturan işçileri “üçüncü kişi” sayılamazlar. Bu kişiler, “Biz kiracıyız veya evde hakkımız var” diyemezler ve tıpkı borçlu gibi derhal taşınmazdan zorla çıkarılırlar.

Kiracı Hangi Durumlarda Evden Çıkarılabilir? (Hayat Kurtaran “Resmi Belge” Şartı)

İhale alıcılarının en çok korktuğu senaryo, kapıyı çaldıklarında içeriden birinin çıkıp “Ben borçlu değilim, burayı 10 yıllığına kiraladım, işte bu da kira kontratım” diyerek elinde bir kağıt sallamasıdır. Dışarıdaki piyasa şartlarında bu geçerli bir savunma olabilir, ancak İcra Hukukunda kesinlikle geçersizdir.

İİK 135/2 hükmü, içerideki kişinin tahliyeyi durdurabilmesi için çok ağır ve aşılması güç bir şart koşmuştur: “Hacizden veya ipotekten önceki bir tarihte yapılmış RESMİ BİR BELGE”. Eğer içerideki üçüncü kişi (kiracı), haciz konulmadan veya ipotek tesis edilmeden önceki bir tarihte Noter huzurunda düzenlenmiş veya Noterce onaylanmış bir kira sözleşmesine ya da tapuya şerh edilmiş bir kira sözleşmesine sahip değilse, tahliyeyi asla durduramaz. Kırtasiyeden alınmış, aralarında imza atılmış adi kira sözleşmeleri, elektrik, su, doğalgaz faturaları, vergi levhaları veya apartman aidat makbuzları İİK madde 135/2 kapsamında asla “resmi belge” kabul edilmez. Kiracı bu adi belgelere dayanarak evden çıkmayı reddedemez, süresi dolduğunda zorla tahliye edilir.

Yeni Kanun Düzenlemesi: Evi Başkasına Satarsanız Yeni Malik de Tahliye İsteyebilir

30.11.2021 tarihinde yürürlüğe giren 7343 sayılı Kanun, ihale alıcılarına muazzam bir hak daha tanımıştır. Eskiden, icradan evi alan kişi, içerdekini tahliye etmeden o evi bir başkasına satarsa, o yeni satın alan kişi icra dosyasındaki “Tahliye Emri” gönderme hakkını kaybediyor, genel mahkemelerde dava açmak zorunda kalıyordu.

Ancak İİK Madde 135/2’ye eklenen yepyeni cümle ile bu mağduriyet kökünden çözülmüştür:

• “Taşınmazın ihale alıcısı adına tescilinden sonra henüz tahliye yapılmadan taşınmazı ihale alıcısından satın alan da bu fıkra gereğince tahliye isteme hakkına sahiptir.” Yani icradan aldığınız evi, içindeki işgalciyle veya kiracıyla birlikte bir başkasına tapudan satsanız dahi, o yeni alıcı da sizin halefiniz olarak İcra Dairesine başvurup 15 günlük tahliye emri göndertme ve icra kanalıyla zorla tahliye hakkını sonuna kadar kullanabilir. Bu durum, icradan alınan evlerin yatırım ve yeniden satış değerini devasa ölçüde artırmıştır.

Taşınmazı İşgal Edenlerden Kullanım Bedeli (Kira) Talep Etme Hakkı

Diyelim ki içerideki kişi şikayet davaları açtı ve tahliye süreci birkaç ay uzadı. Bu süreçte sizin evinizde bedavaya mı oturacaklar? Kesinlikle hayır.

İİK Madde 134’te 7343 sayılı Yasa ile yapılan devrim niteliğindeki değişikliğe göre; ihale alıcısının talebi üzerine icra dairesi, satışı yapılan taşınmazda kira sözleşmesine bağlı olarak oturan kişiye kira bedelini, diğer hâllerde ise taşınmazı kullanan kişiye bilirkişi marifetiyle tespit edilen aylık kullanım bedelini (ecrimisil) doğrudan icra dairesine yatırmasını emreder. İlgili kişi, ihtara rağmen kirayı veya belirlenen kullanım bedelini icra dairesine yatırmazsa, maaşına ve mallarına doğrudan haciz konularak bu para kendisinden zorla tahsil edilir. Böylece tahliye gerçekleşene kadar geçecek süredeki maddi kaybınız da devlet güvencesi altına alınmış olur.

İcradan Alınan Evin Tahliyesindeki Adımlar ve Yasal Süreler

Evdeki işgalciyi veya borçluyu çıkarmak için icra dairesi nezdinde izlenmesi gereken usuli adımlar şunlardır:

• İhalenin Kesinleşmesi ve Tescil: Öncelikle ihalenin feshi süresi geçmiş veya dava reddedilip kesinleşmiş olmalı ve tapu sizin (ihale alıcısı) adınıza tescil edilmelidir.
• İcra Dairesinden Tahliye Talebi: Alıcı olarak icra dairesine bir dilekçe vererek, İİK m. 135/2 uyarınca taşınmazdaki kişilerin tahliyesi için “Tahliye Emri” gönderilmesini talep edersiniz.
• 15 Günlük Tahliye Emri (Süresi): İcra müdürü, borçluya veya içerideki işgalciye/kiracıya bir tahliye emri gönderir. Bu emirde, taşınmazın 15 gün içinde tahliye ve teslim edilmesi, aksi takdirde zorla çıkarılacağı ihtar edilir.
• 7 Günlük Şikayet Süresi: Eğer içerideki üçüncü kişi “Benim hacizden önce yapılmış Noter onaylı resmi kira kontratım var” diyorsa, bu tahliye emrinin kendisine tebliğ edildiği tarihten itibaren 7 gün içinde İcra Mahkemesine (İcra Hukuk Mahkemesi) başvurarak şikayet davası açmak zorundadır. Bu 7 günlük hak düşürücü süreyi kaçıran kişi, elinde noter kontratı olsa bile evden zorla çıkarılır.
• Zorla Çıkarma (Cebri İcra): 15 günlük süre dolmasına rağmen ev boşaltılmamışsa ve icra mahkemesinden verilmiş bir “tahliyenin durdurulması” kararı yoksa; icra memuru, çilingir ve gerekiyorsa polis eşliğinde eve giderek eşyaları dışarı çıkarır, evi boşaltır ve kapı kilitlerini değiştirerek anahtarı size teslim eder. (İçerideki eşyalar için borçluya/işgalciye süre verilir, alınmazsa yediemin deposuna kaldırılıp satılır).

Yargıtay Kararları Işığında İcradan Alınan Evin Tahliyesi

İcra Hukuku ve tahliye prosedürleri, Yargıtay’ın katı içtihatlarıyla şekillenir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin İİK m. 135/2 kapsamındaki tahliyelere yaklaşımı, ihale alıcısını koruyan net çizgilere sahiptir:

• Elektrik ve Su Faturaları Resmi Belge Değildir: Yargıtay 12. HD.’nin (27.04.2009 tarih, 1670/9054 K.) emsal kararına göre; üçüncü kişinin tahliyeyi önleyebilmesi için hacizden önceki tarihi taşıyan resmi bir belge ile düzenlenen kira akdine dayanması zorunludur. Vergi kaydı, sigorta belgesi, elektrik/su makbuzu gibi evraklar İİK m. 135/2 anlamında kiracılık sıfatını kanıtlayan resmi belge sayılamaz. Bu belgelere dayanan şikayetler reddedilir ve kişi tahliye edilir.
• Müşterek Mülkiyet (Hisseli Tapu) İstisnası: İhale alıcılarının en çok dikkat etmesi gereken istisna budur. Eğer icradan aldığınız ev tam mülkiyet değil de “hisseli tapu” (müşterek mülkiyet) ise ve içeride oturan kişi diğer hissedar veya o hissedarın kiracısı ise; Yargıtay içtihatlarına göre İİK 135’e göre icradan zorla tahliye isteyemezsiniz. Paylı mülkiyette payın hangi bölüme isabet ettiği belli olmadığından, bu kişileri çıkarmak için İcra Dairesini kullanamaz, genel mahkemelerde müdahalenin men’i veya tahliye davası açmak zorunda kalırsınız.
• İcra Müdürünün Takdir Yetkisi Yoktur: İhale alıcısı tahliye talep ettiğinde, icra müdürünün “Bu adam hasta, kış günü sokağa atamam” veya “Bu kişinin elindeki adi kontrat bence geçerli” diyerek tahliye talebini reddetme yetkisi yoktur. İcra müdürü tahliye emrini göndermek zorundadır.

Avukat Değerlendirmesi: Hızlı ve Sorunsuz Tahliye İçin Stratejik Hamleler

Özetlemek gerekirse; icradan satılık bir ev aldığınızda içeride borçlunun veya geçersiz adi sözleşmelere sahip işgalcilerin bulunması, sizi korkutmamalıdır. Türk hukuk sistemi, İİK Madde 135/2 ve madde 134 hükümleriyle ihale alıcısına, klasik mahkeme süreçlerini tamamen by-pass eden, 15 gün içinde sonuçlanabilecek ve bu süreçte işgalciden icra yoluyla kira (kullanım bedeli) tahsil edilmesine olanak tanıyan muazzam ve keskin bir yetki donanımı sağlamıştır.

Ancak uygulamanın pratik sahası bu kadar pürüzsüz ilerlemeyebilir. Kötü niyetli işgalciler, tahliyeyi durdurmak için sahte geçmiş tarihli noter belgeleri üretmeye çalışabilir, icra mahkemelerine asılsız itirazlar sunabilir veya icra müdürlükleri iş yükü nedeniyle tahliye taleplerinizi sürüncemede bırakabilir. Özellikle hisseli tapu durumları veya tahliye anında evde bulunan değerli eşyaların yediemin prosedürlerinin yönetilmesi son derece hassastır. Yapılacak yanlış bir bildirim, tahliye emrinin usulsüz tebliğ edilmesi veya açılan şikayet davalarına süresinde ve doğru Yargıtay içtihatlarıyla cevap verilmemesi, “15 günde bitecek” tahliye işlemini aylarca sürecek bir kâbusa dönüştürebilir. Bu nedenle, milyonlarca liralık gayrimenkul yatırımınızın karşılığını hızla alabilmek ve mülkiyet hakkınıza kavuşmak için sürecin başından itibaren icra hukukunda uzman, yetkin bir avukatla ilerlemek tartışılmaz bir zorunluluktur.

İcradan satın aldığınız evde oturan borçluyu, kiracıyı veya işgalcileri yasal yollarla en hızlı şekilde tahliye etmek, kullanım bedellerini icra yoluyla tahsil etmek ve mülkünüze sorunsuzca kavuşmak için vakit kaybetmeden profesyonel hukuki destek almak üzere bizimle iletişime geçin.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR