İcradan Satılan Ev Kaç Günde Boşaltılır? Kiracı Çıkmıyorsa Ne Yapılır

İcradan bir ev aldınız, ihale kesinleşti ve tapu adınıza geçti. Ama evde hâlâ borçlu ya da bir kiracı oturuyor ve çıkmıyor. Bu kişiyi çıkarmak için aylarca sürecek bir tahliye davası açmanız gerekmez.

Kısa cevap şudur: İcra ve İflas Kanunu m.135’e göre icra dairesi, evde oturan borçluya ya da hacizden önceki tarihli resmi bir belgeye dayanmayan kişiye tahliye emri gönderir. Bu kişi 15 gün içinde çıkmazsa zorla çıkarılır ve ev size teslim edilir. Hacizden önceki tarihli resmi bir belgeyle kiracılığını ispat eden kişi ise bu yolla çıkarılamaz; onun için kira hukukunun kuralları uygulanır.

İcradan Satılan Ev Kaç Günde Boşaltılır?

Süre, ihalenin günü değil, ihalenin kesinleşmesinden sonra başlar. Sıra şöyledir:

• İhale tarihinden itibaren 7 gün içinde ilgililer ihalenin feshini isteyebilir (m.134/2). Kimse başvurmazsa ihale kesinleşir.
• İhalenin feshi istenmişse icra mahkemesi duruşma yapar ve karar verir; bu süreç dosyaya göre birkaç haftadan birkaç aya uzayabilir.
• İhale kesinleşince tapuya tescil yazısı yazılır ve ev adınıza geçer.
• Siz icra dairesinden tahliye emri istersiniz; emir tebliğ edildikten sonra borçluya ya da işgalciye 15 gün süre verilir.
• Süre dolunca icra memuru zorla tahliye yapar.

Yani ihale kesinleştikten sonra tahliye emrinin tebliği ve 15 günlük süreyle ev birkaç hafta içinde boşaltılabilir. İhalenin feshi davası, tebligat sorunları ya da tahliye emrine yapılan şikâyet toplam süreyi aylarca uzatabilir.

Evde Kim Oturuyor? Sonuç Buna Göre Değişir

Borçlunun kendisi oturuyorsa, tahliye emri doğrudan gönderilir. Borçlunun bu emre karşı kiracılık gibi bir savunması yoktur; 15 gün içinde çıkmazsa zorla çıkarılır.

Borçlunun ailesi oturuyorsa, sonuç genellikle aynıdır. İİK m.276, kira tahliyesinde borçlunun eşini, usul ve füruunu, ikinci dereceye kadar kan ve kayın hısımlarını ve borçluya bağlı olarak orada oturan kişileri üçüncü kişi saymaz. Uygulamada bu ölçü ihale alıcısının tahliye talebinde de dikkate alınır; borçlunun annesi ya da oğlu adi bir kira kâğıdıyla tahliyeyi durduramaz.

Kiracı oturuyorsa, belirleyici soru kiracının elinde hacizden önceki tarihli resmi bir belge olup olmadığıdır.

Haciz Tarihini Nasıl Öğrenirsiniz?

Bütün tartışma haciz tarihine göre çözülür. Bu tarih, taşınmazın tapu kaydındaki haciz şerhinden ve satışı yapan icra dosyasından öğrenilir. İhaleye girmeden önce satış ilanını, tapu kaydını ve kıymet takdir raporunu incelemek, evde kimin oturduğunu ve hangi sıfatla oturduğunu önceden görmenizi sağlar.

Kıymet takdiri sırasında icra memuru taşınmazı yerinde görür ve evde oturan kişiyi tutanağa geçirir. Bu tutanakta kiracı olduğunu söyleyen biri varsa, elindeki belgenin niteliği ihaleden önce araştırılmalıdır.

Kiracı Hangi Durumda Tahliye Edilemez?

M.135/2’ye göre taşınmaz, hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmi bir belgeyle belgelenmiş bir sözleşmeye dayanmadan işgal ediliyorsa tahliye emri gönderilir. Kiracının bu emri durdurabilmesi için iki şeyi birlikte göstermesi gerekir: kira ilişkisinin varlığı ve bunun hacizden önceki bir tarihte resmi bir belgeyle belgelendiği.

Hacizden önce noterde düzenlenmiş ya da onaylanmış bir kira sözleşmesi ya da tapuya şerh edilmiş kira hakkı bu belgenin en açık örnekleridir. İki kişinin kendi arasında imzaladığı adi kira sözleşmesi tek başına yetmez.

Ancak resmi belge yalnızca noter onaylı sözleşmeyle sınırlı değildir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2024/8101 E. 2025/1435 K. sayılı kararında kiracının elindeki sözleşme adi nitelikteydi. Fakat borçlunun hacizden yıllar önce kiracıya gönderdiği noter ihtarnameleri, kira alacağı için başlattığı icra takibi ve aralarındaki kira davalarında verilen mahkeme kararları vardı. Daire, hacizden önceki tarihli bu belgelerin m.135/2 anlamında resmi belge olduğunu kabul etti ve tahliye emrinin iptaline karar verilmesi gerektiğini belirtti.

Elektrik ya da su aboneliği, aidat makbuzu gibi belgeler ise kural olarak kira ilişkisini ve tarihini resmi biçimde belgelemez. Kiracının elindeki belgenin tarihini ve haciz tarihini karşılaştırmak, sürecin en önemli kontrolüdür.

Kiracı Tahliye Emrine Nasıl İtiraz Eder?

Tahliye emri tebliğ edilen kişi, resmi belgesi olduğunu ileri sürüyorsa tebliğden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluyla başvurur. Bu süre kaçırılırsa elinde geçerli belge olsa bile şikâyet süreden reddedilebilir.

İcra mahkemesi belgeyi inceler. Belge hacizden önceki tarihli ve resmi nitelikteyse tahliye emrini iptal eder; değilse şikâyeti reddeder ve tahliye yapılır.

Resmi Belgeli Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kiracı hacizden önceki resmi bir belgeye dayanıyorsa, siz kiraya veren konumuna geçersiniz. Türk Borçlar Kanunu m.310’a göre kiralanan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Evi kendiniz, eşiniz, çocuklarınız ya da bakmakla yükümlü olduğunuz biri için konut olarak kullanma zorunluluğunuz varsa, TBK m.351’e göre edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde bunu kiracıya yazılı olarak bildirir ve 6 ay sonra tahliye davası açabilirsiniz. Bu yolu seçmezseniz, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde de gereksinim davası açılabilir. Kira ödenmiyorsa kiracının temerrüdüne dayanan yollar da açıktır.

Kullanım Bedeli: Bekleme Döneminde Kim Ne Öder?

7343 sayılı Kanun’la m.134/1’e eklenen hükme göre, ihale alıcısının talebi üzerine icra dairesi, kira sözleşmesiyle oturan kişiye kira bedelini, diğer kişilere ise bilirkişiyle belirlenen aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmasını emreder. Bu hüküm, ihale kesinleşinceye kadar geçen dönemi düzenler.

Emre rağmen ödeme yapılmazsa m.356 kıyasen uygulanır; yani bu para ayrıca mahkeme kararı alınmasına gerek kalmadan ilgilinin maaşından ya da diğer mallarından alınır. Depo edilen bedel, ihalenin sonucuna göre hak sahibine ödenir.

İhale kesinleştikten ve tapu adınıza geçtikten sonra tahliye gecikirse, o dönem için genel hükümlere göre ecrimisil istenebilir.

Evi Hemen Satarsanız Yeni Alıcı da Tahliye İsteyebilir

7343 sayılı Kanun’un 2021’de m.135/2’ye eklediği cümleye göre, taşınmaz ihale alıcısı adına tescil edildikten sonra henüz tahliye yapılmadan onu ihale alıcısından satın alan kişi de bu fıkra gereğince tahliye isteyebilir. Eskiden yeni alıcı genel mahkemelerde dava açmak zorunda kalıyordu.

Tahliye Talebi Nasıl Yapılır?

İhale kesinleşip tapu adınıza tescil edildikten sonra, satışı yapan icra dairesine bir dilekçeyle başvurur ve m.135/2 uyarınca taşınmazdaki kişilere tahliye emri gönderilmesini istersiniz. Dilekçeye tapu kaydını eklemek ve evde oturan kişinin adını, biliniyorsa sıfatını yazmak işi hızlandırır.

Tebligat ve tahliye masrafları için icra dairesine avans yatırılır. Evde kimin oturduğu bilinmiyorsa, icra memurunun yerinde tespit yapması istenebilir.

İhale ile tescil arasındaki dönemde evin korunması için de icra dairesine başvurulabilir. M.134/1’e göre ihale kesinleşinceye kadar taşınmazın nasıl muhafaza ve idare edileceğine icra dairesi karar verir.

Zorla Tahliye Nasıl Yapılır?

15 günlük süre dolmuş ve icra mahkemesinden verilmiş bir durdurma kararı yoksa, icra memuru gerekirse çilingir ve kolluk eşliğinde eve gider. Evdeki eşyalar tutanakla tespit edilir ve çıkarılır, ev boşaltılarak alıcıya teslim edilir. Sahibi tarafından alınmayan eşyalar için icra dairesi muhafaza tedbirlerini uygular.

Tahliye emri borçluya tebliğ edilemezse, adres araştırması yapılır ve gerekirse ilanen tebligat yoluna gidilir; bu durum süreyi birkaç hafta uzatabilir. Tebligatın usulüne uygun yapıldığını takip etmek, zorla tahliye gününün boşa gitmemesi için önemlidir.

Tahliye günü evin ve sayaçların durumunu fotoğraflamak, varsa hasarı tutanağa geçirtmek, ileride borçluya ya da işgalciye karşı tazminat talebi için önemlidir.

Borçlu Eve Zarar Verirse

Tahliyeden önce borçlunun ya da işgalcinin kapıları, mutfak dolaplarını veya tesisatı sökerek çıkması uygulamada sık görülür. İhale kesinleşmeden önce bu riski azaltmak için icra dairesinden m.134/1 uyarınca muhafaza tedbiri istenebilir.

Zarar verilmişse, tahliye tutanağı, fotoğraflar ve kıymet takdir raporundaki tespitler karşılaştırılarak zararın kapsamı belirlenir. Bu zarar için genel hükümlere göre tazminat davası açılabilir; kasten zarar verme ayrıca suç oluşturabileceğinden savcılığa şikâyet de gündeme gelebilir. Kıymet takdir raporu bu yüzden saklanmalıdır, çünkü evin satış anındaki durumunu gösteren resmi belgedir.

Sık Karşılaşılan Durumlar

Payını icradan aldım, evde diğer paydaş oturuyor. Paylı mülkiyette diğer paydaş kendi mülkünde oturduğu için m.135 ile çıkarılması kural olarak mümkün değildir; ortaklığın giderilmesi ya da paydaşlar arası kullanım düzenlemesi gündeme gelir.

Evde oturan kişi ihalenin feshini istedi. İhalenin feshini yalnızca kanunda sayılan kişiler isteyebilir; bunların dışındaki kişilerin talebi m.134/2 uyarınca dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. Ayrıca bu kişiler ihale bedelinin yüzde 5’i oranında teminat ve nispi harç yatırmak zorundadır.

Evim icradan satılacak, ne yapabilirim? Bu yazı alıcı açısından yazıldı. Borçlu iseniz, tek evinizin satılıp satılamayacağını meskeniyet iddiası yazımızda anlattık.

Sonuç

İcradan alınan ev, ihale kesinleşip tapu adınıza geçtikten sonra tahliye emriyle boşaltılır: borçluya ya da hacizden önceki tarihli resmi belgesi olmayan kişiye 15 gün süre verilir, sonra zorla tahliye yapılır. Resmi belgenin yalnızca noter sözleşmesi olmadığını, hacizden önceki ihtarname, icra takibi ya da mahkeme kararının da bu niteliği taşıyabileceğini unutmayın; böyle bir kiracı için kira hukukunun yolları izlenir.

Tahliye sürecini başlatmak ya da kiracının belgesini değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Satın alma aşaması için icradan ev veya araba nasıl alınır yazımıza, diğer başlıklar için icra hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR