UYAP E-Satış Portalı nedir ve ihaleyi nasıl daha adil hale getirir?

UYAP Elektronik Satış Portalı, devletin icradan satılan ev ve arabaları dijital ortamda açık artırma ile sattığı resmi bir sistemdir. Bu sistem, teklif verenlerin kimliğini gizleyerek şeffaflığı ve rekabeti artırır, böylece ihaleye fesat karıştırılmasını engeller.

Online bir ihaleye katılmak için ne kadar teminat yatırmam gerekiyor?

İhaleye katılabilmeniz için, almak istediğiniz malın tahmini değerinin tam %10'u kadar bir teminatı yatırmanız zorunludur. Bu teminatı nakit olarak veya kesin süresiz banka teminat mektubu şeklinde ilgili icra dairesine sunabilirsiniz.

İhaleyi kazanamazsam yatırdığım teminatı geri alabilir miyim?

Evet, eğer ihalede sizden daha yüksek bir teklif verilirse, artırma sonuçlanmadan teminatınızın iadesini sistemden talep edebilirsiniz. İhale bittiğinde ve kazanamazsanız, en yüksek teklif veren dışındaki herkesin nakit teminatı otomatik olarak UYAP üzerinden iade edilir.

UYAP üzerindeki online ev veya araba ihaleleri ne kadar sürer?

Elektronik Satış Portalı'ndaki açık artırmalarda teklif verme süresi tam 7 gündür. Ancak, ihalenin son 10 dakikası içinde yeni bir teklif gelirse, ihale süresi her yeni teklifte 3'er dakika uzayabilir ama bu uzamalar toplamda bir saati geçemez.

Bir ihalede verebileceğim en düşük teklif miktarı nedir?

İhale, satılacak malın tahmini değerinin %50'si üzerinden başlatılır. Ancak teklifinizin, o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına önceliği olan tüm alacakların toplamını ve satış masraflarını da kesinlikle geçmesi gerekir.

İhaleyi kazanırsam, ödemenin tamamını ne zamana kadar yapmam lazım?

İhaleyi kazandığınızda, artırma sonuç tutanağı portalda ilan edildikten sonra en geç 7 gün içinde satış bedelinin tamamını icra dairesinin hesabına yatırmanız gerekir. Bu yasal süreye uymazsanız, ihaleye girmek için yatırdığınız %10'luk teminatınız yanar.

İhaleyi kazandığımda hemen evin anahtarını veya arabanın ruhsatını alabilir miyim?

Hayır, ödemeyi yapsanız bile mal hemen size teslim edilmez veya adınıza tescil edilmez. Satılan malın teslimi ve tapuda tescili ancak ihale kesinleştikten sonra ve ihale alıcısı tarafından damga vergisi ile KDV'nin icra dairesine yatırılmasından sonra gerçekleşir.

İhaleyi kazandıktan sonra bir başkası ihalenin iptali için dava açabilir mi?

Evet, borçlu veya resmi sicilde kayıtlı ilgililer, ihale sürecinde bir usulsüzlük olduğunu iddia ederek ihalenin feshini isteyebilirler. Bu tür davalar genellikle ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde İcra Mahkemesi'ne açılır.

İhaleyi iptal etmeye çalışan biri yüzünden param beklemede kalırsa ne olur?

Siz ihale bedelini yatırmış olsanız bile, ihalenin feshine dair bir dava açılırsa, icra müdürü ödediğiniz parayı dava sonuçlanana kadar bankada vadeli hesapta nemalandırır. Mahkeme ihaleyi iptal etmeye karar verirse paranız nemalarıyla (faiziyle) birlikte size geri ödenir.

İcradan ev veya araba alırken avukat desteğine gerçekten ihtiyaç var mı?

İcradan mal alırken büyük bir ekonomik kazanç sağlansa da, hukuki destek almadan süreci yönetmek telafisi imkansız maddi kayıplara yol açabilir. Tapu incelemeleri, değerleme hataları, vergi hesaplamaları, teminatın yanması ve olası iptal davaları gibi birçok risk için uzman bir avukatın rehberliği hayati önem taşır.

İcradan Satılık Ev veya Araba Nasıl Alınır? UYAP E-İhale Şartları Nelerdir?

Piyasa fiyatının çok altında bir ev veya araba bulmak umuduyla icra ihalelerine göz atıyorsanız, sürecin nasıl işlediğini bilmeden bu fırsata atlamak riskli olabilir.

Aşağıda yüzde 10 teminat zorunluluğunu, teklif verme sürelerini ve ihaleyi kazandıktan sonra bedelin ödenmesinde karşılaşabileceğiniz telafisi imkansız riskleri anlatıyoruz.

UYAP Elektronik Satış Portalı Nedir ve İhale Sistemi Nasıl İşler?

İcra ve İflas Kanunu (İİK) madde 111/b’de yapılan köklü değişiklikler ve “İcra ve İflas Kanunu Uyarınca Elektronik Ortamda Yapılacak Satışların Usulü Hakkında Yönetmelik” ile birlikte, icra daireleri tarafından haczolunan malların (taşınır ve taşınmazların) satışı artık fiziki ortamlarda değil, tamamen Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemine (UYAP) entegre Elektronik Satış Portalı üzerinden açık artırma suretiyle yapılmaktadır.

Bu sistemin en büyük avantajı, şeffaflığı ve rekabeti artırmasıdır. Açık artırma, ilanda belirtilen gün ve saat aralığında elektronik ortamda teklif verme yoluyla yapılır. İhaleye fesat karıştırılmasını önlemek amacıyla çok güçlü bir güvenlik önlemi getirilmiştir: Teklif verenlerin kişisel bilgileri, artırma süresi içinde bilişim sistemini işleten kamu görevlileri hariç hiç kimse tarafından görülemez ve sistemde gösterilemez. Yani ihaleye katıldığınızda, rakipleriniz sizin kim olduğunuzu bilemez.

İcra Hukuku pratiğimizde müvekkillerimizin en çok sorduğu “İhaleye katılmak için ne yapmalıyım?” sorusunun cevabı, sistemin katı teminat kurallarında gizlidir.

İcradan Ev veya Araba Almanın Temel Şartı: %10 Teminat Zorunluluğu

E-ihale sistemine girip dilediğiniz gibi teklif veremezsiniz. Sistemi suistimal etmek isteyenleri veya ödeme gücü olmayanları engellemek için çok kesin bir teminat şartı getirilmiştir.

%10 Teminat Oranı	Artırmaya katılabilmek için, satışa çıkarılan mahcuz malın (ev veya arabanın) muhammen kıymetinin (bilirkişi tarafından belirlenen tahmini değerinin) tam yüzde onu (%10) oranında teminat gösterilmesi zorunludur.
Nakit Teminatın Yatırılma Süresi	Eğer teminatı nakit para olarak yatıracaksanız, bu tutarı en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23:30’a kadar satışı yapan icra dairesinin banka hesabına Elektronik Satış Portalı üzerinden yatırmak zorundasınız.
Banka Teminat Mektubu Süresi	Teminatı nakit değil de kesin ve süresiz bir banka teminat mektubu olarak sunacaksanız, bu mektubun en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine fiziken veya elektronik altyapı varsa sistemden tevdi edilmesi şarttır.
Teminatın İadesi	Açık artırma devam ederken sizden daha yüksek bir teklif verilirse, artırmanın sonuçlanmasını beklemeden sistem üzerinden teminat miktarınızın iadesini talep edebilirsiniz. İhale sonuçlandığında ise en yüksek teklifi veren kişi hariç, diğer katılımcıların nakit teminatları artırma sonuç tutanağının ilan edilmesini müteakip UYAP üzerinden iade edilir.

Teklif Verme Süreleri, Başlangıç Bedeli ve Artırma Kuralları

Teminatınızı yatırdınız ve ihaleye girmeye hak kazandınız. İhalenin yürütülmesi, süresi ve teklif artırımları İİK ve ilgili yönetmelik kapsamında şu kurallara bağlanmıştır:

7 Günlük İhale Süresi	Elektronik Satış Portalında yapılan açık artırmada teklif verme süresi tam 7 gündür.
İhale Nereden Başlar? (%50 Kuralı)	Birinci ve ikinci artırma, ilanda belirlenen gün ve saatte, satılacak malın muhammen kıymetinin (tahmini değerinin) yüzde ellisi (%50) üzerinden başlatılır. Ancak, sadece %50’yi vermek yetmez; teklifinizin o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı (önceliği) olan alacakların toplamını ve satış/paylaştırma masraflarını da geçmesi yasal bir zorunluluktur.
Minimum Artış (Teklif) Miktarı	İhalede rakiplerinizin üzerine çıkmak için vereceğiniz teklifler arasındaki fark, satışa çıkarılan malın muhammen kıymetinin binde beşinden ve her hâlde bin (1.000) Türk lirasından az olamaz. (7531 sayılı Kanun güncellemeleri ile bu sınır netleştirilmiştir).
Teklifi Geri Çekme Yasağı	Açık artırmada en yüksek teklifi veren kişi, artırma süresi içinde kendisinden daha yüksek bir teklif verilmedikçe verdiği teklifi kesinlikle geri çekemez ve yatırdığı teminatı geri alamaz.
Son 10 Dakika Kuralı ve Süre Uzatımı	Açık artırma süresinin son on dakikası içinde yeni bir teklif verilirse, açık artırma üç dakika uzatılır. Uzama süresi içinde her yeni teklif verildiğinde süre üçer dakika daha uzamaya devam eder. Ancak bu uzama sürelerinin toplamı bir saati geçemez. Son uzama süresi içinde yeni teklif gelmezse mal en yüksek teklif verene ihale edilir.

İhaleyi Kazandınız: Bedelin Ödenmesi ve Telafisi İmkansız Riskler

İhale süresi doldu ve en yüksek teklif sizde kaldı. Ekranda ihaleyi kazandığınızı gördüğünüz an süreç bitmez, aksine en kritik hukuki yükümlülükleriniz başlar.

7 Günlük Ödeme Süresi	İhale alıcısı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi, artırma sonuç tutanağının portalda ilan edildiği tarihten itibaren en geç yedi (7) gün içinde satış bedelinin tamamını (nakit olarak) satışı yapan icra dairesinin hesabına ödemek zorundadır.
Ödeme Yapılmazsa Teminat Yanar	Eğer en yüksek teklifi vermenize rağmen, 7 günlük yasal süre içinde ihale bedelinin kalan kısmını icra dosyasına yatırmazsanız; ihaleye girmek için yatırdığınız %10’luk teminat size iade edilmez. Bu yanan teminat tutarı, öncelikle ihalenin yenilenmesi sebebiyle oluşan satış masraflarından düşülmek üzere, hak sahibi alacaklılara borçlarına mahsuben dağıtılır.
Tescil ve Teslim Şartları	Parayı ödemiş olmanız, evin anahtarını hemen alacağınız veya arabanın ruhsatını hemen üzerinize yapacağınız anlamına gelmez. Kanun der ki; satılan mal, ihale kesinleşmeden teslim olunmaz ve resmi sicilde alıcı adına tescil edilmez. İhalenin kesinleşmesi üzerine malın ihale alıcısına teslimi ve tescili; ancak ihaleye ait damga vergisi ve katma değer vergisinin (KDV) ihale alıcısı tarafından icra dairesine yatırılmasından sonra gerçekleştirilir.

Kendi Dosyanız İçin

Ne yapılabileceğini birlikte konuşalım. Bize yazmanız yeterli.

WhatsApp’tan yazın İletişim sayfası

Yargıtay Kararları Işığında İhalenin Feshi Davası ve Alıcının Durumu

İcradan mal almanın en riskli boyutu, borçlunun veya diğer ilgililerin “İhalenin Feshi” davası açmasıdır. İcra ve İflas Kanunu madde 134 uyarınca; borçlu, satış isteyen alacaklı veya resmi sicilde kayıtlı ilgililer, ihalede bir usulsüzlük (örneğin tebligatların yanlış yapılması, kıymet takdiri hataları, ihaleye fesat karıştırılması vb.) olduğunu iddia ederek, ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde İcra Mahkemesinde şikayet yoluyla ihalenin feshini isteyebilirler.

Para Bankada Nemalandırılır	Siz ihale bedelini 7 gün içinde yatırırsınız, ancak borçlu ihalenin feshi davası açarsa; icra müdürü, ödediğiniz ihale bedelini, şikayet davası kesinleşinceye kadar bankalarda vadeli hesapta nemalandırır (faize koyar).
Davanın Sonucu	Eğer mahkeme ihalenin feshine (iptaline) karar verirse, yatırdığınız bedel nemalarıyla (faiziyle) birlikte size iade edilir. Eğer dava reddedilir ve ihale kesinleşirse, para alacaklılara dağıtılır ve mal adınıza tescil edilir.
Caydırıcı Para Cezası	Yargıtay içtihatları ve güncel kanun değişiklikleriyle, ihalenin feshi davalarının kötü niyetli olarak süreci uzatmak için açılmasını önlemek amacıyla; davayı açan ve kaybeden kişi, feshi istenen ihale bedelinin %10’una kadar para cezasına mahkum edilmektedir. Bu kural ihale alıcılarını (yatırımcıları) koruyan çok güçlü bir hukuki kalkandır.

İhaleye Girmeden Önce Dosyada Neye Bakmalısınız

İcradan mal almanın cazip yanı fiyattır, riskli yanı ise satın aldığınız şeyin üzerindeki yüklerdir. Bu yüzden ihale ilanını okumakla yetinmeyip satış dosyasını incelemek gerekir. İncelenmesi gereken başlıklar sınırlı sayıdadır ve hepsi dosyada mevcuttur.

İlk bakılacak şey kıymet takdiri raporudur. Bu rapor taşınmazın muhammen bedelini belirler ve teminat ile ihalede kabul edilecek asgari bedel bu değere göre hesaplanır. Kıymet takdirine itiraz süresi raporun tebliğinden itibaren yedi gündür ve bu süre geçtikten sonra değere ihale aşamasında itiraz edilemez.

İkinci olarak tapu kaydındaki takyidatlar incelenir. İhaleyle satışta, satışı isteyen alacaklının alacağından önceki sırada yer alan ipotekler kural olarak devam eder; yani taşınmazı alan kişi o ipoteği devralmış olur. Sonraki sıradaki hacizler ve şerhler ise satışla birlikte terkin edilir.

Üçüncü kritik başlık kira durumudur. Taşınmazda kiracı varsa ve kira sözleşmesi haciz tarihinden öncesine ait olup tapuya şerh edilmişse, alıcı kiraya veren sıfatını devralır ve kiracıyı hemen çıkaramaz. Bu nedenle satış dosyasındaki haciz tutanağında kiracı bilgisi olup olmadığına bakmak gerekir. Dördüncü olarak, taşınmazın imar durumu ve varsa yapı kayıt belgesi kontrol edilmelidir; ruhsatsız ya da imara aykırı bir yapı satın alındığında yıkım riski alıcıya geçer.

Son olarak ödeme ve devir takvimi planlanmalıdır. İhaleye katılım için satış ilanında belirtilen oranda teminat yatırılır. İhale üzerinize kaldığında bedelin ödenmesi için verilen süreye uymamak, ihalenin feshine ve teminatın irat kaydedilmesine yol açar. Tapu devri ise ihalenin kesinleşmesini bekler; İcra ve İflas Kanunu’nun 134. maddesi uyarınca ilgililerin ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde fesih isteme hakkı vardır ve bu süre dolmadan tescil için tapuya yazı yazılmaz.

Avukat Değerlendirmesi: İcradan Ev ve Araç Alımında Profesyonel Rehberlik

UYAP e ihale sisteminden ev veya araç almak avantajlı olabilir ama hukuki destek olmadan girmek ciddi maddi risk taşıyor. Tapu üzerindeki diğer haciz ve ipotekler, kıymet takdiri raporundaki hatalar, ödenecek KDV ve damga vergisi gibi ayrıntıların önceden incelenmesi gerekiyor.

İhaleyi kazandıktan sonra ödeme için sadece 7 gününüz var; bu süreyi kaçırırsanız yatırdığınız yüzde 10 teminat yanabiliyor. İçinde kiracı bulunan taşınmazın tahliyesi de ayrı bir süreç.

İcradan mal almak, piyasadan almaktan farklı bir hukuki süreçtir ve alıcının en çok dikkat etmesi gereken şey ihalenin kesinleşmesidir. İhale yapıldığı anda mülkiyet alıcıya geçer, ancak İcra ve İflas Kanunu’nun 134. maddesi uyarınca ilgililer ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde şikâyet yoluyla ihalenin feshini isteyebilir. Bu yedi gün dolmadan ve varsa fesih talebi sonuçlanmadan tapu devri tamamlanmaz.

Katılım öncesinde satış ilanındaki muhammen bedeli, taşınmaz üzerindeki ipotek ve şerhleri, kira sözleşmesi olup olmadığını ve teminat oranını incelemek gerekir. Aldığınız taşınmazın tapu devrinde ayrıca harç ödersiniz; tutarı önceden görmek işinizi kolaylaştırır. İhalenin feshi davasının şartlarını ve icradan alınan evin nasıl boşaltılacağını ayrı yazılarda ele aldık. İcra Hukuku alanındaki deneyimimizle, girmeyi düşündüğünüz ihalenin dosyasını incelemek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

UYAP E-Satış Portalı nedir ve ihaleyi nasıl daha adil hale getirir?

UYAP Elektronik Satış Portalı, devletin icradan satılan ev ve arabaları dijital ortamda açık artırma ile sattığı resmi bir sistemdir. Bu sistem, teklif verenlerin kimliğini gizleyerek şeffaflığı ve rekabeti artırır, böylece ihaleye fesat karıştırılmasını engeller.
Online bir ihaleye katılmak için ne kadar teminat yatırmam gerekiyor?

İhaleye katılabilmeniz için, almak istediğiniz malın tahmini değerinin tam %10’u kadar bir teminatı yatırmanız zorunludur. Bu teminatı nakit olarak veya kesin süresiz banka teminat mektubu şeklinde ilgili icra dairesine sunabilirsiniz.
İhaleyi kazanamazsam yatırdığım teminatı geri alabilir miyim?

Evet, eğer ihalede sizden daha yüksek bir teklif verilirse, artırma sonuçlanmadan teminatınızın iadesini sistemden talep edebilirsiniz. İhale bittiğinde ve kazanamazsanız, en yüksek teklif veren dışındaki herkesin nakit teminatı otomatik olarak UYAP üzerinden iade edilir.
UYAP üzerindeki online ev veya araba ihaleleri ne kadar sürer?

Elektronik Satış Portalı’ndaki açık artırmalarda teklif verme süresi tam 7 gündür. Ancak, ihalenin son 10 dakikası içinde yeni bir teklif gelirse, ihale süresi her yeni teklifte 3’er dakika uzayabilir ama bu uzamalar toplamda bir saati geçemez.
Bir ihalede verebileceğim en düşük teklif miktarı nedir?

İhale, satılacak malın tahmini değerinin %50’si üzerinden başlatılır. Ancak teklifinizin, o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına önceliği olan tüm alacakların toplamını ve satış masraflarını da kesinlikle geçmesi gerekir.
İhaleyi kazanırsam, ödemenin tamamını ne zamana kadar yapmam lazım?

İhaleyi kazandığınızda, artırma sonuç tutanağı portalda ilan edildikten sonra en geç 7 gün içinde satış bedelinin tamamını icra dairesinin hesabına yatırmanız gerekir. Bu yasal süreye uymazsanız, ihaleye girmek için yatırdığınız %10’luk teminatınız yanar.
İhaleyi kazandığımda hemen evin anahtarını veya arabanın ruhsatını alabilir miyim?

Hayır, ödemeyi yapsanız bile mal hemen size teslim edilmez veya adınıza tescil edilmez. Satılan malın teslimi ve tapuda tescili ancak ihale kesinleştikten sonra ve ihale alıcısı tarafından damga vergisi ile KDV’nin icra dairesine yatırılmasından sonra gerçekleşir.
İhaleyi kazandıktan sonra bir başkası ihalenin iptali için dava açabilir mi?

Evet, borçlu veya resmi sicilde kayıtlı ilgililer, ihale sürecinde bir usulsüzlük olduğunu iddia ederek ihalenin feshini isteyebilirler. Bu tür davalar genellikle ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde İcra Mahkemesi’ne açılır.
İhaleyi iptal etmeye çalışan biri yüzünden param beklemede kalırsa ne olur?

Siz ihale bedelini yatırmış olsanız bile, ihalenin feshine dair bir dava açılırsa, icra müdürü ödediğiniz parayı dava sonuçlanana kadar bankada vadeli hesapta nemalandırır. Mahkeme ihaleyi iptal etmeye karar verirse paranız nemalarıyla (faiziyle) birlikte size geri ödenir.
İcradan ev veya araba alırken avukat desteğine gerçekten ihtiyaç var mı?

İcradan mal alırken büyük bir ekonomik kazanç sağlansa da, hukuki destek almadan süreci yönetmek telafisi imkansız maddi kayıplara yol açabilir. Tapu incelemeleri, değerleme hataları, vergi hesaplamaları, teminatın yanması ve olası iptal davaları gibi birçok risk için uzman bir avukatın rehberliği hayati önem taşır.