İcradan Satılan Ev Geri Alınabilir mi? İhalenin Feshi ve 7 Günlük Süre

Eviniz icrada satışa çıktı ya da satıldı ve değerinin çok altında gittiğini düşünüyorsunuz. Bu noktada iki ayrı soru vardır: satış henüz yapılmadıysa nasıl durdurulur, yapıldıysa ev geri alınabilir mi?

Kısa cevap şudur: satış yapılmadan önce borcu ödeyerek, taksit taahhüdüyle ya da evi kendiniz daha iyi bir fiyata satarak süreci durdurabilirsiniz. Satış yapıldıysa, ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine ihalenin feshi için şikâyette bulunabilirsiniz. Mahkeme ihalede ciddi bir usulsüzlük bulursa ihaleyi bozar ve ev yeniden satışa çıkar ya da borç ödenirse size kalır. Ama dayanaksız bir başvuru, ihale bedelinin yüzde 10’una kadar para cezasıyla sonuçlanabilir.

Satıştan Önce: İcradan Satış Nasıl Durdurulur?

En kesin yol borcu, faizi ve icra masraflarıyla birlikte ödemektir. Ödeme yapıldığında takip sona erer ve satış yapılamaz. Satış gününe çok az kalmışsa ödemeyi icra dairesine yapıp dekontu hemen dosyaya sunun.

İkinci yol taksit taahhüdüdür. İcra ve İflas Kanunu m.111’e göre borçlu, alacaklının satış talebinden önce borcu düzenli taksitlerle ödemeyi taahhüt eder ve ilk taksiti hemen öderse icra işlemleri durur. Bunun için yeterli malın haczedilmiş olması, her taksitin borcun dörtte birinden az olmaması, taksitlerin aydan aya ödenmesi ve toplam sürenin 3 ayı geçmemesi gerekir. Taksitlerden biri ödenmezse işlemler kaldığı yerden devam eder.

Üçüncü yol, evi kendinizin satmasıdır. İİK m.111/a’ya göre borçlu, kıymet takdirinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde haczedilen malının rızaen satışı için yetki isteyebilir. İcra müdürü kıymet takdiri kesinleşince cebri satışı durdurur ve size 15 günlük süre verir. Bulduğunuz alıcının ödeyeceği bedel, muhammen kıymetin yüzde 90’ından ve öncelikli alacaklar ile masraflardan az olamaz. Bu yol, evin açık artırmada daha ucuza gitmesini önlemenin en etkili yollarından biridir.

Ev tek konutunuzsa, haczin kaldırılması için meskeniyet şikâyeti de gündeme gelebilir. Bu konuyu tek evim icradan satılır mı yazımızda anlattık.

Kıymet Takdirine İtiraz: En Önemli Fırsat

Evinizin ucuza satılmasının asıl sebebi çoğu zaman satıştan aylar önce yapılan kıymet takdiridir. İcra dairesi bilirkişiye evin değerini biçtirir ve bu rapor size tebliğ edilir.

İİK m.128/a’ya göre raporun tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine şikâyet ederek değerin düşük belirlendiğini ileri sürebilirsiniz. Şikâyetten sonraki 7 gün içinde masraf yatırılırsa yeni bir bilirkişi incelemesi yapılır. Masraf yatırılmazsa şikâyet reddedilir.

Bu süre kaçırılırsa değer kesinleşir. Sonradan ihalenin feshi aşamasında “evim çok ucuza satıldı” demek, kıymet takdirine itiraz edilmediği için çoğu zaman sonuç vermez. Ayrıca kesinleşen kıymet takdirinin üzerinden 2 yıl geçmedikçe, doğal afet ya da imar durumunda çok önemli değişiklik gibi istisnalar dışında, yeniden değer biçilmesi istenemez.

İhale Nasıl Yapılır?

İİK m.115’e göre ihale, malın muhammen kıymetinin yüzde 50’si üzerinden başlatılır. Malın satılabilmesi için teklifin, muhammen kıymetin yüzde 50’si ile o malla güvence altına alınmış ve satış isteyen alacaklıdan önce gelen alacakların toplamından hangisi fazlaysa onu ve ayrıca satış masraflarını geçmesi gerekir. Bu şart gerçekleşmeden yapılan satış, ihalenin feshi sebebidir.

İhale elektronik ortamda yapılır. Artırma sona erdiğinde mal en yüksek teklifi verene ihale edilir ve ihale alıcısı, artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren 7 gün içinde ihale bedelini yatırmak zorundadır. İhalenin feshi istense bile bu ödeme yükümlülüğü devam eder.

İhalenin Feshi: Kim, Ne Zaman, Nereye?

İİK m.134’e göre ihalenin feshini ancak şu kişiler isteyebilir: satış isteyen alacaklı, borçlu, malın resmi sicilinde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar. 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla eklenen cümleye göre bu kişiler dışındakilerin fesih talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir.

Başvuru icra mahkemesine şikâyet yoluyla yapılır. Süre ihale tarihinden itibaren 7 gündür ve başvuruda yurt içinde bir adres gösterilmesi şarttır. Kanun, ilgililerin ihaleye kadar yapılan işlemlerdeki usulsüzlükleri en geç ihale günü öğrenmiş sayılacağını söyler.

Satış ilanı size hiç tebliğ edilmemişse ya da usulsüz tebliğ edilmişse, sürenin başlangıcı ve şikâyet hakkı ayrıca değerlendirilir. Bu durumda tebligat evrakını dosyadan alıp tarihleri tek tek kontrol etmek gerekir.

İcra mahkemesi talep tarihinden itibaren 20 gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmese bile karar verir.

Hangi Sebeplerle İhale Bozulur?

Uygulamada en sık kabul gören fesih sebepleri şunlardır:

• Satış ilanının borçluya hiç ya da usulüne uygun tebliğ edilmemesi.
• Satış ilanının kanunda öngörülen yerde ve şekilde yapılmaması.
• Teklifin muhammen kıymetin yüzde 50’si ile öncelikli alacakları ve masrafları karşılamaması.
• İhaleye fesat karıştırılması, teklif verilmesinin engellenmesi.
• Satış şartnamesinde malın esaslı nitelikleri hakkında yanlış bilgi verilmesi.

İlan konusunda güncel bir örnek Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2026/2412 E. 2026/2951 K. sayılı kararıdır. Kararda, satış ilanının yerel gazetede mi yoksa yurt genelinde dağıtılan bir gazetede mi yapılacağının satışa konu taşınmazların toplam muhammen bedeline göre belirleneceği vurgulanmış; toplam bedel eşiği aştığı halde iki bağımsız bölümün ilanı yerel gazetede yapıldığı için bu ihalelerin feshine karar verilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.

Bir Örnek

Bir kişinin muhammen değeri 4.000.000 TL olarak belirlenen dairesi icrada satışa çıkarılıyor. Kıymet takdiri raporu kendisine tebliğ edilmiş ama itiraz etmemiş. İhale 2.100.000 TL’ye sonuçlanıyor.

Bu durumda “ev ucuza gitti” itirazı tek başına sonuç vermez, çünkü teklif muhammen değerin yüzde 50’sini aşmıştır ve değer, itiraz edilmediği için kesinleşmiştir. Ama satış ilanı borçluya hiç tebliğ edilmemişse ya da ilan kanunda öngörülen gazetede yapılmamışsa, bu usulsüzlükler ihalenin feshi sebebi olabilir.

Aynı kişi kıymet takdiri tebliğ edildiğinde 7 gün içinde itiraz etseydi, yeni bilirkişi incelemesiyle değer yükselebilir ve ihale daha yüksek bir taban üzerinden başlardı. Ya da rızai satış yetkisi isteyip evi en az 3.600.000 TL ile takip masraflarının toplamına, kendi bulduğu alıcıya satabilirdi. Bu örnek, asıl mücadelenin ihaleden sonra değil, önce yapılması gerektiğini gösterir.

Başvururken Dikkat Edilecekler

Borçlu olarak ihalenin feshini isterken nispi harç ve yüzde 5 teminat yükümlülüğü yoktur; bu yükümlülükler kanunda alacaklı, borçlu, sicil ilgilileri ve sınırlı ayni hak sahipleri dışındaki kişiler, yani esas olarak ihaleye katılan diğer teklif sahipleri için öngörülmüştür. Ancak başvuru harcı ve gider avansı yatırılmalıdır.

Dilekçede yurt içinde bir adres göstermeniz şarttır. Fesih sebeplerini somut olarak yazın ve dayandığınız belgeleri, örneğin tebligat mazbatasını, ilan örneğini ya da kıymet takdiri raporunu ekleyin. Genel ifadelerle yapılan başvurular, esastan reddedilip para cezası riskini doğurur.

Şikâyet yanlışlıkla görevsiz ya da yetkisiz bir mahkemeye yapılırsa, o mahkeme en geç 10 gün içinde dosyayı yetkili icra mahkemesine gönderir. Yine de süre kaybı yaşamamak için doğrudan ihaleyi yapan icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesine başvurmak en doğrusudur.

Davayı Kaybetmenin Bedeli: Para Cezası

İhalenin feshi başvurusu riskli bir yoldur. İİK m.134’e göre icra mahkemesi talebi işin esasına girerek reddederse, başvuranı feshi istenen ihale bedelinin yüzde 10’una kadar para cezasına mahkûm eder. Konut finansmanından doğan alacaklar ile TOKİ’nin rehinle güvence altına alınmış alacaklarına ilişkin takiplerde bu oran yüzde 20 olarak uygulanır.

Kanun, para cezasını ayrıca iki usulden ret halinde de öngörür: başvuru hakkı olmayan kişilerin talebi ve alacaklı, borçlu ve sicil ilgilileri dışındaki kişilerin feragat etmesi. Yani borçlu olarak başvurup sonradan feragat ederseniz, bu bent size uygulanmaz.

Para cezası riskinin nasıl değerlendirileceği ihalenin feshinde para cezası rehberinde ayrıntılı anlatılmıştır. Kısaca: ortada somut ve belgelenebilir bir usulsüzlük yoksa, sırf zaman kazanmak için başvurmak pahalıya mal olabilir.

İhale Bozulursa Ne Olur?

Mahkeme ihalenin feshine karar verir ve karar kesinleşirse, ihale alıcısının mülkiyeti ortadan kalkar. Alıcının yatırdığı bedel, bankada nemalandırıldığı için nemasıyla birlikte kendisine iade edilir.

Ev yeniden satışa çıkarılır. Bu sürede borcu ödeyebilir, taksit ya da rızai satış yollarını yeniden değerlendirebilirsiniz. İhalenin bozulması borcu ortadan kaldırmaz; yalnızca usulsüz satışı geçersiz kılar.

İhaleyi Kazanan Alıcı Vazgeçebilir mi?

İhaleyi kazanan kişi, ihale bedelini 7 gün içinde yatırmazsa ihale ondan alınır ve yatırdığı teminat iade edilmez; teminat önce satış masraflarına, sonra hak sahiplerinin alacaklarına mahsup edilir. Bu yüzden ihaleden vazgeçmek isteyen alıcı için de bir bedel vardır.

Alıcı, satış şartnamesinde malın esaslı nitelikleri hakkında yanlış bilgi verildiğini ileri sürerek kendisi de ihalenin feshini isteyebilir. İcradan aldığı evin içindekileri çıkarmak isteyen alıcı içinse icradan alınan evin boşaltılması rehberi yol gösterir.

Sonuç

İcradan satılan ev, ihaleden sonraki 7 gün içinde icra mahkemesine ihalenin feshi şikâyetiyle ve ancak somut bir usulsüzlük varsa geri alınabilir. Asıl fırsat satıştan öncedir: kıymet takdirine 7 gün içinde itiraz, taksit taahhüdü ya da rızai satış yetkisi, evin değerinin altında gitmesini önlemenin en etkili yollarıdır.

Eviniz icradan satışa çıktıysa ya da ihale yapıldıysa, süreler çok kısa olduğu için hemen iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Diğer icra konuları için icra hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR