Yargıtay ve Danıştay karar incelemesi görseli

Kira Bedeli Uyarlamasına Yargıtay’dan Yeni Bir Bakış

Giriş ve Olayın Özeti

Uzun süreli kira sözleşmeleri, zaman içinde değişen ekonomik koşullar nedeniyle taraflardan biri için çekilmez hale gelebilir. Bu gibi durumlarda, kira bedelinin güncel ekonomik şartlara uyarlanması talebiyle açılan davalar büyük önem taşır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/6283 Esas, 2019/2753 Karar sayılı kararı, kira bedeli uyarlaması davalarında mahkemelerin nasıl bir yol izlemesi gerektiğine dair önemli bir rehber niteliğindedir.

Davacı malik, 15.05.2004 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli kira sözleşmesiyle kiracısı olan davalının on yılı aşkın süredir oturduğu taşınmazın kira bedelinin, tüm ekonomik değerler dikkate alındığında rayice göre düşük kaldığını iddia etmiştir. Bu sebeple, aylık kira bedelinin 15.05.2015 tarihinden itibaren net 7.500,00 TL olarak uyarlanmasını talep etmiştir. Davalı ise kira bedelinin uyarlanmasını gerektirecek bir durumun olmadığını ve talep edilen bedelin fahiş olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir. Mahkeme, davanın kısmen kabulüne karar vererek, taşınmazın aylık kira bedelini 15.05.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere net 6.000,00 TL olarak tespit etmiştir. Bu karar, taraflarca temyiz edilmiştir.

Hukuki Değerlendirme ve Karar

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ve sözleşme serbestliği ilkeleri esas alınmıştır. Bu ilkelere göre, sözleşmenin yapıldığı andaki koşulların aynen uygulanması beklenir. Ancak, bu katı ilke Türk Medeni Kanunu’nun 2. ve 4. maddelerinden de esinlenerek “işlem temelinin çökmesi” (Clausula Rebus Sic Stantibus) kuramı ile sınırlandırılmıştır. Bu kuram, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” başlığı altında yasal dayanağını bulmuştur.

TBK m.138’e göre, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkarsa, bu durum borçludan kaynaklanmazsa, sözleşmenin mevcut olguları borçlu aleyhine dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede değiştirirse ve borçlu borcunu henüz ifa etmemiş veya haklarını saklı tutarak ifa etmişse, borçlu hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir.

Yargıtay, somut olayda, taraflar arasındaki uzun süreli kira sözleşmesinin (15 yıl) değişen hal ve şartlara göre uyarlanması talebini değerlendirmiştir. Özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde, edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda, kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “uyarlama” davası açılabileceğini belirtmiştir.

Yargıtay, mahkemenin kararını bozarken, uyarlama davalarında izlenmesi gereken yöntemi detaylandırmıştır. Buna göre, mahkemece, konusunda uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan; kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını etkileyecek imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş-çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetler gibi ödeme esaslarını yeniden düzenlemeyi gerektirecek olayların varlığı titizlikle araştırılarak bir rapor alınması gerektiğini vurgulamıştır. Yargıtay, bu tür detaylı bir inceleme yapılmadan verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğuna hükmetmiştir.

Yorum

Yargıtay’ın bu kararı, kira bedeli uyarlaması davalarında mahkemelerin ve bilirkişilerin sorumluluklarının altını çizmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Özellikle uzun vadeli kira ilişkilerinde, ekonomik dalgalanmaların ve piyasa koşullarındaki değişikliklerin sözleşme dengesi üzerindeki etkileri göz ardı edilemez. Yargıtay, bu tür davalarda sadece tarafların beyanları veya yüzeysel bir değerlendirmeyle yetinilmemesi gerektiğini, aksine detaylı bir ekonomik ve hukuki analizin şart olduğunu açıkça ortaya koymuştur. Karar, adaletin sağlanması ve sözleşme tarafları arasındaki dengenin korunması adına, “işlem temelinin çökmesi” ilkesinin titizlikle uygulanmasının gerekliliğini bir kez daha hatırlatmaktadır. Bu, aynı zamanda, benzer davalarla karşılaşacak kişi ve kurumlar için yol gösterici nitelikte, emsal bir karardır.

Karar Künyesi

  • Yargıtay: 3. Hukuk Dairesi
  • Esas No: 2017/6283
  • Karar No: 2019/2753
  • Karar Tarihi: 28.03.2019

Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

  • Bu davada mahkemenin kararı neden bozuldu?

    Mahkeme, kira bedelini yeterli bir bilirkişi incelemesi yaptırmadan belirlediği için, uyarlama davalarında gereken detaylı ekonomik analiz yapılmadan karar verildiği gerekçesiyle bozuldu.

  • Yargıtay bilirkişi incelemesinde hangi unsurların araştırılmasını istedi?

    Kiralananın niteliği ve konumu, bölgedeki imar/ticaret değişiklikleri, emsal kira bedelleri, vergi ve amortisman artışları, döviz kurundaki ani dalgalanmalar ve ülkeyi etkileyen ekonomik kriz/doğal afet gibi olağanüstü olayların varlığı araştırılmalıdır.

  • u0022İşlem temelinin çökmesiu0022 (Clausula Rebus Sic Stantibus) ilkesi ne anlama gelir?

    Sözleşmenin kurulduğu andaki koşullar sonradan öngörülemeyen olağanüstü bir şekilde değişirse, sözleşmeye bağlılık ilkesinin istisnası olarak, taraflardan biri hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir.

  • Bu karardan çıkan genel ilke nedir?

    Kira bedeli uyarlaması davalarında mahkemeler, tarafların beyanlarıyla yetinemez; üç kişilik uzman bilirkişi heyetinden ayrıntılı ve somut verilere dayanan bir rapor almadan karar veremez.

İLGİLİ YAZILAR