Kira Uyarlama Davasında Bilirkişi Hangi Kriterleri Araştırmalı?
Kira bedelinizin uyarlanmasını isteyen bir dava açtıysanız, mahkeme bilirkişiden hangi somut verileri araştırmasını istemeli? Yargıtay bu soruyu cevapladı.
Olayın Özeti
Bir mülk sahibi, 2004 yılında 15 yıl süreliğine kiraladığı taşınmazın kira bedelinin, on yılı aşkın süre sonunda ekonomik koşullara göre çok düşük kaldığını ileri sürerek belirli bir tutara uyarlanmasını talep etti. Davalı kiracı, uyarlamayı gerektirecek bir durum olmadığını ve talep edilen bedelin fahiş olduğunu savundu. Yerel mahkeme, davayı kısmen kabul ederek kira bedelini talep edilenden daha düşük bir tutarda belirledi. Karar, her iki taraf tarafından da temyiz edildi.
Yargıtay Ne Dedi
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin, Türk Medeni Kanunu’ndan esinlenen işlem temelinin çökmesi kuramıyla sınırlandırıldığını, bu kuramın TBK’nın 138. maddesinde Aşırı İfa Güçlüğü başlığı altında düzenlendiğini hatırlattı. Uzun süreli kira sözleşmelerinde, edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması halinde her zaman uyarlama davası açılabileceğini belirtti.
Ancak asıl önemli tespit, mahkemenin bu tür davalarda izlemesi gereken usule ilişkindi: Yargıtay, konusunda uzman üç kişilik bir bilirkişi kurulundan, kiralananın niteliği, kullanım alanı, konumu, bölgedeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetler gibi unsurların titizlikle araştırılarak bir rapor alınması gerektiğini vurguladı.
Bu detaylı inceleme yapılmadan verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğuna karar vererek hükmü bozdu.
Bu Karar Sizin İçin Ne Anlama Geliyor
Kira bedelinizin uyarlanması için dava açtıysanız (veya böyle bir davayla karşı karşıyaysanız), mahkemenin karar verebilmesi için sadece taraf beyanlarıyla yetinmemesi, konusunda uzman üç kişilik bir bilirkişi kurulundan kapsamlı bir rapor alması gerekiyor. Bu rapor kiralananın somut özelliklerini, bölgedeki emsal kiraları, vergi ve amortisman artışlarını, döviz kuru dalgalanmalarını ve varsa ekonomik kriz veya doğal afet gibi olağanüstü olayları içermeli. Davanızda böyle bir detaylı bilirkişi incelemesi yapılmadıysa, kararın bu eksiklik nedeniyle bozulmasını talep edebilirsiniz.
Üç Kişilik Uzman Bilirkişi Kurulu Şart
Kira uyarlaması davalarında, tek bilirkişi yerine konusunda uzman üç kişilik bir kurul raporu alınması gerekiyor.
Çok Yönlü Ekonomik Veriler Araştırılmalı
Emsal kiralar, vergi/amortisman artışları, döviz kuru dalgalanmaları ve olağanüstü olaylar birlikte değerlendirilmeli.
Yüzeysel Değerlendirme Bozma Sebebi
Sadece taraf beyanlarına veya basit bir hesaplamaya dayanan, detaylı araştırma içermeyen kararlar usule aykırı sayılıyor.
Karar Künyesi
| Daire | Esas No | Karar No | Tarih | Konu |
|---|---|---|---|---|
| Yargıtay 3. Hukuk Dairesi | 2017/6283 E. | 2019/2753 K. | 28.03.2019 | Kira uyarlaması davalarında bilirkişi incelemesinin kapsamı |
Kira Uyarlaması Davanızda Bilirkişi Sürecini Doğru Yönetin
Kapsamlı ve doğru bir bilirkişi incelemesi, kira uyarlaması davanızın sonucunu belirleyen en kritik unsurdur. Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak yanınızdayız.
WhatsApp’tan yazınHemen İletişime GeçinSIKÇA SORULAN SORULAR
-
Bu davada mahkemenin kararı neden bozuldu?
Mahkeme, kira bedelini yeterli bir bilirkişi incelemesi yaptırmadan belirlediği için, uyarlama davalarında gereken detaylı ekonomik analiz yapılmadan karar verildiği gerekçesiyle bozuldu.
-
Yargıtay bilirkişi incelemesinde hangi unsurların araştırılmasını istedi?
Kiralananın niteliği ve konumu, bölgedeki imar/ticaret değişiklikleri, emsal kira bedelleri, vergi ve amortisman artışları, döviz kurundaki ani dalgalanmalar ve ülkeyi etkileyen ekonomik kriz/doğal afet gibi olağanüstü olayların varlığı araştırılmalıdır.
-
u0022İşlem temelinin çökmesiu0022 (Clausula Rebus Sic Stantibus) ilkesi ne anlama gelir?
Sözleşmenin kurulduğu andaki koşullar sonradan öngörülemeyen olağanüstü bir şekilde değişirse, sözleşmeye bağlılık ilkesinin istisnası olarak, taraflardan biri hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir.
-
Bu karardan çıkan genel ilke nedir?
Kira bedeli uyarlaması davalarında mahkemeler, tarafların beyanlarıyla yetinemez; üç kişilik uzman bilirkişi heyetinden ayrıntılı ve somut verilere dayanan bir rapor almadan karar veremez.
