Kira Bedeli Tespiti mi, Sözleşmenin Uyarlanması mı? Hangi Dava Açılmalı?
Kira bedeliniz piyasa değerinin çok altında kaldıysa, kira tespiti davası mı yoksa sözleşmenin uyarlanması davası mı açmalısınız? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu soruyu cevapladı.
Kira tespiti davası, kira yılı sonunda tarafların anlaşamadığı yeni dönem kirasını belirler. Sözleşmenin uyarlanması davası ise, öngörülemeyen olağanüstü bir ekonomik değişiklik nedeniyle sözleşmenin dengesinin bozulduğu durumlarda TBK 138 kapsamında açılır.
Olayın Özeti
Bir mülk sahibi, 2004 yılında 15 yıl süreliğine kiraya verdiği bir taşınmazın kira bedelinin, aradan geçen on yılda ekonomik koşullara göre rayicin çok altında kaldığını ileri sürerek kira bedelinin güncellenmesini talep etti. İlk derece mahkemesi, bu talebi kira bedelinin tespiti davası olarak değerlendirip davayı kısmen kabul etti.
Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararı bozarak, talebin aslında sözleşmenin uyarlanması niteliğinde olduğunu ve Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 138. maddesindeki aşırı ifa güçlüğü hükümlerinin uygulanması gerektiğini belirtti. Yerel mahkeme bu bozmaya direnince, dosya Hukuk Genel Kurulu’na taşındı.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Ne Dedi
Kurul, kira bedelinin tespiti davalarının genellikle belirli kanun kapsamındaki taşınmazlar için ve bir kira yılına ilişkin, kamu düzeniyle ilgili, sıkı yöntemlere bağlı davalar olduğunu; buna karşılık sözleşmenin uyarlanması davalarının, sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülemeyen olağanüstü durumlar nedeniyle edimler dengesinin bozulması halinde TBK 138 kapsamında açılan farklı bir dava türü olduğunu netleştirdi.
Somut olayda davacının talebinin, kira bedelinin rayice göre düşük kaldığı iddiasından yola çıkıldığında sözleşmenin uyarlanması mahiyetinde olduğunu kabul etti. TBK 138’in tacir kiracılar için belirli bir süre uygulanamayacak olmasının, uzun süreli kira sözleşmelerinde uyarlama talebinde bulunma hakkını ortadan kaldırmadığını vurgulayarak, yerel mahkemenin direnme kararının usul ve yasaya aykırı olduğuna karar verdi.
Bu Karar Sizin İçin Ne Anlama Geliyor
Uzun süreli bir kira sözleşmeniz varsa ve kira bedelinin piyasa koşullarına göre aşırı düşük (veya yüksek) kaldığını düşünüyorsanız, açacağınız davanın türünü doğru seçmeniz önemli: bu genellikle bir kira tespiti davası değil, sözleşmenin uyarlanması davasıdır ve farklı hukuki şartlara (öngörülemezlik, edimler dengesinin aşırı bozulması gibi) tabidir. Yanlış dava türü açmak, davanızın usulden reddedilmesine veya yıllarca sürmesine yol açabilir; avukatınızla birlikte talebinizin hangi dava türüne girdiğini baştan netleştirmeniz kritik önem taşıyor.
İki Dava Türü Birbirinden Farklı
Kira tespiti davası ile sözleşmenin uyarlanması davası, farklı hukuki dayanaklara ve usul kurallarına tabi.
Rayiç Farkı İddiası Uyarlama Sayılabiliyor
Kira bedelinin rayice göre düşük kaldığı iddiası, kira tespiti değil sözleşmenin uyarlanması davası olarak değerlendirilebiliyor.
Tacir Kiracı İstisnası Uyarlama Hakkını Kaldırmıyor
TBK 138’in tacir kiracılar için belirli süre uygulanmaması, uzun süreli sözleşmelerde uyarlama talep etme hakkını ortadan kaldırmıyor.
Karar Künyesi
| Daire | Esas No | Karar No | Tarih | Konu |
|---|---|---|---|---|
| Yargıtay Hukuk Genel Kurulu | 2020/687 E. | 2022/1259 K. | 05.10.2022 | Kira bedelinin tespiti ile sözleşmenin uyarlanması davaları arasındaki nitelik farkı |
Kira Uyuşmazlığınızda Doğru Dava Türünü Seçin
Kira tespiti mi yoksa sözleşmenin uyarlanması mı açmanız gerektiğini doğru belirlemek, davanızın sonucunu doğrudan etkiler. Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak yanınızdayız.
WhatsApp’tan yazınHemen İletişime GeçinSIKÇA SORULAN SORULAR
-
u0022Kira bedelinin tespitiu0022 davası ile u0022sözleşmenin uyarlanmasıu0022 davası arasındaki fark nedir?
Kira tespiti davası, kanuni yöntemlerle bir kira dönemi için yeni bedeli belirlemeyi amaçlarken; uyarlama davası, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan öngörülemeyen olağanüstü durumlar nedeniyle edimler dengesinin bozulmasını (TBK 138) konu alır.
-
Hukuk Genel Kurulu bu davadaki talebi neden u0022uyarlamau0022 olarak nitelendirdi?
Davacının 15 yıllık sözleşmede kira bedelinin rayice göre düşük kaldığı iddiası, sıradan bir kira tespiti değil, uzun vadede ekonomik dengenin bozulmasına dayandığından TBK 138’deki aşırı ifa güçlüğü kapsamında değerlendirilmesi gerekti.
-
TBK 138’in tacir kiracılara uygulanmasındaki istisna neydi?
TBK 138, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren tacir kiracılar için sekiz yıl süreyle uygulanamıyordu; ancak Kurul, bu geçici hükme rağmen uzun süreli kira sözleşmelerinde uyarlama talebinin her zaman mümkün olduğuna karar verdi.
-
Bu kararın pratik önemi nedir?
Uzun süreli kira sözleşmelerinde taraflar, ekonomik koşullar olağanüstü şekilde değiştiğinde u0022kira tespitiu0022 değil u0022sözleşmenin uyarlanmasıu0022 davası açmalı ve TBK 138’deki öngörülemezlik, borçludan kaynaklanmama gibi şartları ispatlamalıdır.
