Kira Sözleşmesinde Dolar veya Euro ile Kira Belirlenebilir mi?

Bir dönem kira sözleşmelerinde bedelin dolar veya euro olarak yazılması çok yaygındı. Bugün aynı cümleyi sözleşmeye yazdığınızda hukuka aykırı bir hüküm koymuş olabilirsiniz. Kiracı da kiraya veren de bunu çoğu zaman sonradan, bir uyuşmazlık çıktığında fark eder.

Kısa cevap şudur: Türkiye’de yerleşik iki kişi arasındaki konut ve işyeri kiralarında kira bedeli döviz cinsinden ya da dövize endeksli olarak belirlenemez. Bu yasak 13 Eylül 2018’den beri uygulanıyor. Kiracı yabancı uyruklu ise ya da kiralanan yer belgeli bir konaklama tesisi gibi özel bir kullanıma ayrılmışsa istisnalar var.

Yasak Hangi Kurala Dayanıyor?

Yasağın dayanağı, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar’ın 4 üncü maddesine 2018’de eklenen (g) bendidir. Bu bende göre Türkiye’de yerleşik kişiler, kendi aralarındaki menkul ve gayrimenkul kiralama dahil birçok sözleşmede sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden doğan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramaz.

Kuralın ayrıntıları Hazine ve Maliye Bakanlığının Tebliğinin 8 inci maddesinde yer alır. Bu maddenin ikinci fıkrası, konusu yurt içinde olan gayrimenkul kiralama sözleşmelerini, konut ve çatılı işyeri dahil olmak üzere açıkça sayar.

Yasağın bir de genel hukuk zemini var. Türk Borçlar Kanununun 99 uncu maddesi konusu para olan borcun ülke parasıyla ödeneceğini söyler. Yabancı para kararlaştırılabilmesi, özel mevzuatta bir yasağın bulunmamasına bağlıdır. Kira ilişkisinde bu yasak vardır.

Tebliğin bu maddesi 2018’den sonra birçok kez değişti ve 2025’te de bazı fıkraları yenilendi. Bu değişiklikler menkul satış sözleşmeleri gibi başka alanlara ilişkindi. Yazının hazırlandığı tarihte güncel metinde konut ve çatılı işyeri kirası için yasak aynen yürürlüktedir.

Yasak Neleri Kapsıyor?

Yasak yalnızca kira bedelini değil, “diğer ödeme yükümlülüklerini” de kapsıyor. Yani kira bedelini Türk lirası yazıp aidatı, ek ödemeleri ya da sözleşmeden doğan başka bir tutarı dolar olarak belirlemek de aynı sorunu doğurur.

Dövize endeksli kira da yasaktır. Kira bedelini Türk lirası olarak yazıp “her ay o günkü dolar kuruna göre güncellenir” demek, doğrudan dolar yazmakla aynı sonucu doğurur. Tebliğ ayrıca fiyatı uluslararası piyasalarda döviz cinsinden belirlenen altın gibi kıymetli madenlerin ya da emtiaların endeks alınmasını da dövize endeksli sözleşme sayar.

Kira için verilen senet ya da çekte de aynı kural geçerlidir. Tebliğin 22 nci fıkrası, döviz cinsinden bedel kararlaştırılamayan sözleşmeler için düzenlenecek kıymetli evrakta da bedelin döviz cinsinden belirlenmesini yasaklar.

Yasağın kapsamı geniş okunuyor. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 02.12.2025 tarihli 2025/618 E., 2025/5818 K. sayılı kararında bir kira sözleşmesine yazılan 390.847 ABD doları artı KDV tutarındaki dekorasyon desteğini “diğer ödeme yükümlülüğü” saydı ve bu bedelin dövizle belirlenmesinin yasak kapsamında kaldığını kabul etti.

Hangi Kiralarda Döviz Kullanılabilir?

Yasak, “Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında” yaptıkları sözleşmeler içindir. Tebliğ bunun dışında kalan birkaç durumu açıkça belirler.

Türkiye Cumhuriyeti ile vatandaşlık bağı bulunmayan, Türkiye’de yerleşik kişiler kiracı olarak taraf olduğunda döviz cinsinden kira belirlenebilir. Kültür ve Turizm Bakanlığından belgeli konaklama tesislerinin işletilmesi için yapılan kiralamalarda ve gümrüksüz satış mağazası kiralarında da döviz bedeli mümkündür.

Aşağıdaki tablo, en sık karşılaşılan durumları özetliyor. Kendi durumunuz bu kalıplardan birine tam olarak uymuyorsa, sözleşmenizi ve tarafların yerleşik olup olmadığını ayrıca incelemek gerekir.

Başka Hangi Durumlarda Soru Çıkıyor?

Yasak yalnızca konusu yurt içinde olan gayrimenkul kiralarını kapsar. Türkiye’de yerleşik iki kişi, yurt dışındaki bir taşınmazı birbirlerine kiralıyorsa Tebliğin ikinci fıkrası bu sözleşmeyi kapsamaz.

Araç kiralamada tablo farklıdır. Karar, taşıt kiralamayı da yasak kapsamında sayar. Tebliğin onuncu fıkrası ise taşıt kiralama dışında kalan menkul kiralama sözleşmelerinde, örneğin makine ve ekipman kiralarında, döviz cinsinden bedel belirlenmesine izin verir.

Taraflardan biri Türkiye’de yerleşik değilse yasağın dayanağı olan “kendi aralarında” şartı gerçekleşmez. Bu nedenle kiracı ya da kiraya verenin yerleşik olup olmadığı, sözleşmenin yapıldığı gün belirlenmesi gereken ilk sorudur. Karar ve Tebliğ, yerleşik olmayan taraf bakımından ayrıca bir yasak getirmiyor.

Dövizli Yazılmış Kira Sözleşmesi Ne Olur?

Sözleşmeye yasağa rağmen dolar ya da euro yazılmışsa sözleşme kendiliğinden ortadan kalkmaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi yukarıdaki kararında, yasağa uyulmayıp döviz cinsinden belirleme yapıldığında ya da yasak öncesi döviz cinsinden olan tutarın Tebliğ uyarınca Türk lirasına çevrilmesi gerektiğinde, bu tutarın güncellenmiş karşılığının ödenmesi gerektiğini belirtti.

Dosyada kiracıya sözleşme gereği ödenecek dekorasyon desteği dolar olarak yazılmıştı. Kiraya veren yasağa dayanarak bu bedelin geçersiz olduğunu savundu ve sözleşme tarihindeki kur üzerinden toplam 3.000.000 TL ödediğini ileri sürdü. Kiracı ise kiraya verenin sözleşme tarihinde yasaktan haberdar olduğunu, sonradan buna dayanmasının dürüstlük kuralına aykırı olduğunu söyledi.

Yargıtay bu itirazı kabul etmedi. Bölge adliye mahkemesinin kararını oybirliğiyle onadı. Bu sonuç, dövizle yazılmış bir bedeli yazılı haliyle talep etmenin zor olduğunu gösteriyor.

Bir başka dosyada, euro üzerinden belirlenen kira bedeli kiracı tarafından Türk lirasına çevrilmişti. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.06.2025 tarihli 2024/2991 E., 2025/3201 K. sayılı kararında taraflarca imzalanan ek protokolün kira bedelinin Türk lirasına çevrilmesi konusunda mutabakat gösterdiğini kabul etti ve eksik kira talebini reddeden kararı onadı.

Pratik ders açık: ek protokol ve fatura gibi belgelerde tutarın Türk lirası olarak yazılması, sonradan çıkacak tartışmada ağırlık taşır.

2018 Öncesinde Yapılmış Sözleşmeler

32 sayılı Karar’ın Geçici 8 inci maddesi, bu bendin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren otuz gün içinde, daha önce akdedilmiş sözleşmelerdeki döviz cinsinden bedellerin Türk parası olarak taraflarca yeniden belirlenmesini öngördü.

Taraflar anlaşamazsa Tebliğ bir hesaplama yöntemi getirdi. Döviz bedelleri, 2 Ocak 2018 tarihli gösterge niteliğindeki Merkez Bankası efektif satış kuruyla Türk lirasına çevrilir ve bu tutar, 2 Ocak 2018’den yeniden belirleme tarihine kadar TÜİK’in aylık TÜFE değişim oranlarıyla artırılır. Konut ve çatılı işyeri kiraları için Tebliğde ayrıca bir geçiş düzeni de yer alır.

Bugün bu sözleşmelerin büyük çoğunluğu çoktan Türk lirasına çevrilmiş durumda. Yine de eski bir sözleşmedeki bir dönem hâlâ dövizle ödeniyorsa, bunu avukat ya da bilirkişi ile ayrıca değerlendirmek gerekir.

Yasağa Aykırılığın Yaptırımı

Yasağa aykırı hareketin yalnızca sözleşme bedeli bakımından sonucu yok. 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanunun 3 üncü maddesi, bu Kanuna dayanılarak çıkarılan düzenleyici işlemlerdeki yükümlülüklere aykırı davrananlar için idari para cezası öngörür. Kanun metninde bu ceza 3.000 TL ile 25.000 TL arasında belirlenmiştir ve cezaya karar vermeye Cumhuriyet savcısı yetkilidir.

Bu nedenle sözleşmeyi hazırlarken tarafların yalnızca özel hukuk sonuçlarını değil, bu idari yaptırım riskini de hesaba katması gerekir.

Kira Artışı Nasıl Belirlenir?

Kira bedeli Türk lirası olarak belirlendikten sonra artış kuralı Türk Borçlar Kanununun 344 üncü maddesine göre işler. Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak bedel, bir önceki kira yılında TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez. Örneğin on iki aylık ortalama değişim yüzde 40 ise 10.000 TL olan kira bedeli en çok 14.000 TL’ye çıkarılabilir.

Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde bedeli hâkim hakkaniyete göre belirler. Ayrıntılı hesap için kira artışı yazımıza bakabilirsiniz.

Aynı madde, istisna kapsamında dövizle kararlaştırılmış kiralar için de bir kural koyar: sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak belirlenmişse, 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz. Yap işlet devret sözleşmelerindeki dövizli kiranın uyarlanması için bu konuyu ele alan yazımıza göz atabilirsiniz.

Kiracı ve Kiraya Veren Olarak Ne Yapmalısınız?

Kiracıysanız ve sözleşmenizde bedel dövizle yazılıysa, yasaklı bir hükümle karşı karşıya olabilirsiniz. Ödemelerinizi Türk lirası olarak yapın ve dekonta hangi dönemin kirası olduğunu yazın. Kiraya veren sizden döviz üzerinden talepte bulunursa, bunu yazılı olarak ve gerekçesiyle itiraz edin.

Kiraya verenseniz yeni sözleşmede Türk lirasını esas alın ve artışı TÜFE sınırı içinde düzenleyin. Eski bir dövizli sözleşmeniz varsa Türk lirasına çevirmeyi ek protokolle belgelendirin. Yargıtay’ın yukarıdaki euro kirası dosyasında kararı belirleyen şey, tarafların imzaladığı ek protokoldü.

Hangi taraf olursanız olun, uyuşmazlık çıkmadan önce sözleşme, ek protokoller, fatura ve dekontlar bir arada tutulmalıdır. Tarihler ve tutarlar, sonradan hesaplama yapılırken ve bilirkişi incelemesinde temel alınır.

Sözleşme Yazarken Nelere Dikkat Edilmeli?

Kira bedelini ve kiradan doğacak her ödeme kalemini Türk lirası olarak yazın. Aidat, ek ödeme ve destek gibi kalemleri de aynı kapsamda düşünün; Yargıtay’ın dekorasyon desteği kararı bunu gösteriyor.

Artış hükmünü kur ya da altın fiyatına bağlamayın, çünkü bunlar dövize endeksli sayılır. Türk Borçlar Kanunu m.344 sınırı içinde TÜFE’yi esas alın.

Kiracının yabancı uyruklu olması durumunda, Türk vatandaşlığı bağı bulunmadığını ve Türkiye’de yerleşik olduğunu belgeleyen kayıtları saklayın. İstisnanın uygulanıp uygulanmadığı bu bilgiye bağlıdır.

Eski bir sözleşmeniz varsa ve kira bedeli dövizle belirlenmişse, hangi tarihte ve hangi kurla Türk lirasına çevrildiğini gösteren yazışmaları ve ek protokolleri bir arada tutun. Yukarıdaki Yargıtay dosyası, bu belgelerin nasıl belirleyici olduğunu gösteriyor.

Sözleşmenizde dövizli bir hüküm varsa ya da kira bedeline ilişkin bir uyuşmazlık yaşıyorsanız, iletişim sayfamızdan ulaşabilir, belgelerinizi birlikte inceleyebiliriz. Kira ilişkilerine dair diğer yazılarımızı Kira Hukuku kategorisinde bulabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR