Yap-İşlet-Devret Sözleşmenizdeki Dövizli Kirayı Uyarlatabilir Misiniz?
Yap-işlet-devret modeliyle kurulmuş bir tesisi işletiyorsanız ve ödediğiniz dövize endeksli kira, ekonomik koşullar nedeniyle sizin için çok ağırlaştıysa, bu sözleşmenin kira değil üst hakkı veya inşaat sözleşmesi olarak adlandırılmasının uyarlama hakkınızı etkileyip etkilemediğini merak edebilirsiniz. Yargıtay’ın bu kararı, bu konuda önemli bir netlik getiriyor.
Türk Borçlar Kanunu’nun aşırı ifa güçlüğüne ilişkin hükmü kamu düzenini ilgilendirdiğinden, sözleşmede uyarlama yapılamayacağına dair bir madde bulunsa bile, yasal şartlar oluştuğunda uyarlama davası açılabilir.
Olayın Özeti
Bir kiracı, yap-işlet-devret niteliğindeki bir sözleşme kapsamında dövize endeksli olarak belirlenen yıllık kira bedelinin, ekonomik kriz, yüksek enflasyon, döviz kurundaki artış ve pandemi gibi öngörülemeyen gelişmeler nedeniyle uyarlanmasını talep etmiştir. Karşı taraf, sözleşmenin üst hakkı niteliğinde olduğunu, döviz yasağı kapsamına girmediğini ve ekonomik koşulların tacir olan davacı için öngörülemez sayılamayacağını savunmuştur. İlk derece mahkemesi talebi kısmen kabul etmiş, ancak Bölge Adliye Mahkemesi, sözleşmenin karma niteliğini öne çıkararak davayı reddetmiştir.
Yargıtay’ın Değerlendirmesi
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yap-işlet-devret niteliğindeki sözleşmelerin karma sözleşmeler olduğunu, inşaat aşamasının eser sözleşmesi hükümlerine, ancak oluşturulan yapının kullanılması aşamasının ve bu aşamadan doğan taleplerin kira sözleşmesi hükümlerine tabi olduğunu vurgulamıştır.
Sözleşmenin adının yap-işlet-devret veya üst hakkı olması, uyuşmazlık kullanım bedelinden kaynaklandığı sürece bu gerçeği değiştirmez. Somut uyuşmazlığın kira bedeline ilişkin olması nedeniyle, Bölge Adliye Mahkemesi’nin kira hukuku hükümlerini ve dövizli kiraların Türk Lirasına dönüştürülmesini öngören düzenlemeyi gözetmeden karar vermesinin eksik inceleme olduğuna karar vererek kararı bozmuştur.
Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesindeki aşırı ifa güçlüğü hükmüne dayalı uyarlama davası, sözleşmenin ifası her kira döneminde beklenmeyen ölçüde güçleşirse yeniden değerlendirilebilir; bir dönem için verilen uyarlama kararı, bir yıl sonraki dönemi otomatik olarak kapsamaz.
Bilirkişi incelemesinde kur artışı, enflasyon ve pandemi etkisi ayrı ayrı değerlendirilir; bu tür çok yönlü incelemeler genellikle üç ay ila altı ay sürebilir. Dövize endeksli kira bedellerinin Türk Lirasına dönüştürülmesini öngören düzenleme de bir yıl süreyle uygulanabilir sınırlamalar içerir.
Bu Karar Ne Anlama Geliyor?
Yap-işlet-devret ya da üst hakkı gibi farklı bir isimle anılan bir sözleşmeniz olsa bile, uyuşmazlığınız kullanım bedeline, yani fiilen ödediğiniz kiraya ilişkinse, mahkeme bu kısım için kira hukuku hükümlerini ve dövizli kira sınırlamalarını uygulamak zorundadır. Sözleşmenin adı, gerçek hukuki niteliğini değiştirmez.
Sözleşmenin Adı Değil İçeriği Önemlidir
Bir sözleşme yap-işlet-devret veya üst hakkı olarak adlandırılsa da, kullanım bedeline ilişkin kısmı kira hukuku hükümlerine tabi olabilir.
Tacirler de Uyarlama Talep Edebilir
Basiretli bir tacirin bile öngöremeyeceği ölçüde olağanüstü ekonomik gelişmeler yaşanırsa, tacir sıfatına sahip kiracılar da uyarlama davası açabilir.
Dövizli Kira Sınırlaması Karma Sözleşmelerde de Uygulanabilir
Sözleşmenin karma niteliği, kullanım aşamasındaki dövizli kira bedelinin Türk Lirasına dönüştürülmesi kuralının uygulanmasını engellemez.
Karar Künyesi
| Daire | Esas No | Karar No | Tarih | Konu |
|---|---|---|---|---|
| Yargıtay 3. Hukuk Dairesi | 2025/43 | 2025/4869 | 15.10.2025 | Yap-işlet-devret sözleşmesinin kullanım aşamasında kira hukuku hükümlerinin uygulanması |
Dövize Endeksli Kira veya Kullanım Bedeliniz Mi Ağırlaştı?
Durumunuzu birlikte değerlendirelim.
WhatsApp’tan yazınHemen İletişime Geçin-
Yap-işlet-devret veya üst hakkı içeren karma sözleşmeler kiralama sayılır mı?
Evet, bu tür sözleşmeler ikili (karma) yapıya sahiptir. Eserin inşa edilme aşaması ‘eser sözleşmesi’ kurallarına bağlıyken, inşaat bittikten sonra mülkün işletilmesi, kullanılması ve karşılığında bedel ödenmesi aşaması tamamen ‘kira sözleşmesi’ hükümlerine tabidir. Yargıtay uyuşmazlık işletme bedelinden çıkıyorsa kira hukukunun uygulanacağını kesinleştirmiştir.
-
Dolar veya Euro bazında yapılan kira sözleşmelerinin Türk Lirasına çevrilmesi zorunlu mudur?
13.09.2018 tarihli Cumhurbaşkanlığı Kararı (Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar) kapsamında, Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında yapacağı belirli kiralama sözleşmelerinde kira bedelinin döviz cinsinden veya dövize endeksli belirlenmesi yasaklanmıştır. İstisna kapsamında olmayan tüm dövizli kiraların TL’ye dönüştürülmesi yasal bir zorunluluktur.
-
Şirketler veya esnaflar (tacirler) ‘Biz önceden öngöremedik’ diyerek kira uyarlaması isteyebilir mi?
Evet, isteyebilir. Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacirlerin ‘basiretli bir iş insanı’ gibi davranma ve gelecekteki riskleri hesaplama yükümlülüğü vardır. Ancak pandemi, fahiş döviz fırlamaları veya olağanüstü küresel krizler gibi basiretli bir tacirin bile tahmin edemeyeceği, sözleşmedeki dengeyi kiracı aleyhine katlanılamaz derecede bozan durumlarda tacirler de kira uyarlama davası açabilir.
-
Kira uyarlama davası açıldığında mahkeme döviz kurunu kafasına göre mi sabitler?
Hayır, mahkeme ezbere bir sabitleme yapamaz. Yargıtay’ın emsal bozma gerekçesinde belirttiği üzere, davanın açıldığı dönemin ekonomik koşullarını, taşınmazın niteliğini, tarafların durumunu incelemek amacıyla alanında uzman bir bilirkişi heyeti atanmalıdır. Mahkeme, bu resmi bilirkişi raporu doğrultusunda hakkaniyetli bir TL karşılığı ve uyarlama oranı belirler.
-
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na tabi bir mülkte döviz yasağı veya kira uyarlaması uygulanabilir mi?
Mülkün kamuya ait olması veya kiralama sürecinin Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılması, o sözleşmenin ‘kullanım ve işletme’ aşamasında Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümleri ile Cumhurbaşkanlığı’nın döviz yasağı kararnamelerinden muaf olduğu anlamına gelmez. Kamu kurumlarıyla yapılan sözleşmelerde de şartları oluşmuşsa TL’ye dönüşüm ve uyarlama talep edilebilir.
-
Kira sözleşmesinde ‘Ekonomik kriz olsa bile kira bedeli hiçbir şekilde değiştirilemez’ maddesi varsa dava açılabilir mi?
Evet, açılabilir. Sözleşmede bu tür tek taraflı feragat veya kısıtlama maddeleri yer alsa dahi, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen ‘aşırı ifa güçlüğü’ (uyarlama) kuralı kamu düzenine ilişkindir. Denge dürüstlük kuralına aykırı şekilde tamamen bozulduysa, sözleşmedeki o engelleyici madde geçersiz sayılır ve hakim müdahalesi istenebilir.
-
Kira bedelinin uyarlanması davası geçmişe dönük ödenen kiraları da kapsar mı?
Kural olarak kira uyarlaması davası açıldığı tarihten itibaren ileriye dönük olarak hüküm doğurur. Ancak kiracı, olağanüstü durum ortaya çıktıktan sonra ödemelerini ‘ihtirazi kayıtla’ (haklarımı saklı tutuyorum şerhiyle) yaptıysa veya borcu dava açılana kadar ödemeyip biriktirdiyse, davanın açıldığı tarihteki dönem itibar alınarak geriye dönük süreç de mahkemece uyarlanabilir.
