Yargıtay ve Danıştay karar incelemesi görseli

Kira Tespit Davalarında Hak ve Nesafete Yargıtay Kararı

Kira bedelinin tespiti davaları, hem kiracılar hem de ev sahipleri için büyük önem taşıyan, hukuki süreçleri karmaşık olabilen uyuşmazlıklardandır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yakın tarihli bir kararı, bu tür davalarda dikkat edilmesi gereken temel prensipleri ve usul kurallarını bir kez daha net bir şekilde ortaya koymuştur.

Giriş ve Olayın Özeti

Davacı, 23/04/2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle davalıya kiraya verdiği taşınmazın kira bedelinin emsaline göre düşük kaldığını ileri sürerek, 23/04/2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin net 28.000 TL olarak tespitini talep etmiştir. Davalı ise kira bedelinin sözleşmedeki artış şartına uygun olarak aylık 23.700 TL + stopaj şeklinde ödendiğini savunarak davanın reddini istemiştir. İlk derece mahkemesi, davanın zamanaşımı ve hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddine karar vermiş, ancak bu karar Yargıtay tarafından “sözleşmede artış şartı olduğu gözetilerek hak ve nesafet dönemi sayılan 23/04/2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerektiği” gerekçesiyle bozulmuştur. Bozma sonrası yapılan yargılamada mahkeme, aylık kira bedelinin 24.570 TL olarak tespitine karar vermiş ve bu karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

Hukuki Değerlendirme ve Karar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, tarafların diğer temyiz itirazlarını reddederek, hükmün aşağıda belirtilen üç ana gerekçeyle taraflar yararına bozulmasına karar vermiştir:

1. Bilirkişi Raporunun Eksikliği ve Boş Kira Bedelinin Tespiti

Yargıtay, 18/11/1964 tarihli ve 2/4 sayılı YİBK ile yerleşik uygulamalarına atıfta bulunarak, “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitinde izlenmesi gereken yöntemi vurgulamıştır. Buna göre, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve emsallerinin tek tek incelenmesi, elde edilen verilerin somutlaştırılması ve dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasının belirlenmesi esastır. Hâkim, bu kira parası dikkate alınarak, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir indirim yapıldıktan sonra makul bir kira parasına hükmetmelidir. Somut olayda, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinin ne olacağı belirtilmediğinden, Yargıtay raporu hüküm kurmaya elverişli bulmamış ve ek rapor alınması gerektiğini belirtmiştir.

2. Kira Bedelinin Net/Brüt Ayrımının Belirsizliği

Kararda, sözleşmedeki düzenlemeye göre davalı tarafça ödenen kira bedelinin 23.700 TL + stopaj olduğu, bilirkişi raporunda ise kira bedelinin net 27.300 TL olabileceğinin belirlendiği halde, mahkemece hükmedilen aylık 24.570 TL kira bedelinin net mi yoksa brüt mü olduğunun açıkça belirtilmemesinin infazda tereddüt oluşturacağı ifade edilmiştir. Bu durum, kararın hukuki güvenlik ve belirlilik ilkelerine aykırı bulunarak bozma nedeni sayılmıştır.

3. Vekâlet Ücreti Hesabındaki Hata

Yargıtay, karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. maddesi uyarınca kira bedelinin tespiti davalarında vekâlet ücretinin, mahkemece tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden nispi olarak hesaplanması gerektiğini hatırlatmıştır. Buna göre, tespit edilen yıllık kira bedelinden davalı tarafça ödenen yıllık kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden davacı yararına; yine davacı tarafça dava dilekçesinde talep edilen yıllık kira bedelinden tespit edilen yıllık kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden de davalı yararına vekâlet ücreti takdir edilmesi gerekirken, davalı lehine vekâlet ücretine hükmedilmemiş olması usul ve kanuna aykırı bulunarak bozmayı gerektirmiştir.

Yorum

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bu kararı, kira bedelinin tespiti davalarında hem mahkemelerin hem de tarafların dikkat etmesi gereken önemli noktaları bir kez daha gözler önüne sermiştir. Özellikle “hak ve nesafet” ilkesi gereğince kira bedelinin belirlenmesinde, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinin net bir şekilde tespit edilmesinin ve eski kiracı lehine hakkaniyet indirimi yapılmasının önemi vurgulanmıştır. Ayrıca, tespit edilen kira bedelinin net veya brüt olduğunun kararda açıkça belirtilmesi gerektiği ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine uygun vekâlet ücreti hesaplamasının her iki taraf için de doğru yapılması gerektiği hususları, bu tür davalarda adaletin doğru tecellisi için hayati niteliktedir. Bu karar, kira tespit davalarındaki bilirkişi raporlarının hazırlanışı, mahkeme kararlarının gerekçeleri ve vekâlet ücreti takdirleri konusunda yol gösterici niteliktedir.

Karar Künyesi

  • T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
  • Esas No: 2022/5205
  • Karar No: 2022/6879
  • Karar Tarihi: 22/09/2022
  • Mahkemesi: Sulh Hukuk Mahkemesi

Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin, kira bedelinin tespiti davalarında hak ve nesafet indirimi usulüne, net/brüt kira ayrımının hukuki önemine ve taraflar lehine hükmedilecek vekalet ücreti kriterlerine dair verdiği emsal karara dair merak edilenler:

  • Kira tespit davalarında ‘hak ve nesafet’ ilkesi uyarınca kira bedeli nasıl hesaplanır?

    Yargıtay’ın emsal kararına göre öncelikle bilirkişi marifetiyle taşınmazın emsalleri tek tek incelenmeli ve mülkün ‘boş olarak’ kiraya verilmesi halinde getirebileceği güncel bedel somut olarak belirlenmelidir. Hakim, bu boş kira bedelini esas alıp, davacının eski kiracı olduğunu gözeterek hakkaniyete uygun makul bir indirim (hak ve nesafet indirimi) uyguladıktan sonra nihai kira bedeline hükmetmelidir.

  • Mahkeme kararında kira bedelinin net veya brüt olduğunun belirtilmemesi ne tür bir sorun doğurur?

    Hükmedilen kira bedelinin net mi yoksa brüt mü olduğunun kararda açıkça yazılmaması, hukuki güvenlik ve belirlilik ilkelerine aykırıdır. Bu belirsizlik, kararın icra dairesinde veya taraflar arasında uygulanması aşamasında ‘infazda tereddüt’ yaratır. Yargıtay, stopaj ve vergi yükümlülüklerini doğrudan etkileyen bu eksikliği mutlak bir bozma sebebi saymaktadır.

  • Kira bedeli tespit davalarında avukatlık vekalet ücreti hangi kritere göre hesaplanır?

    Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca vekalet ücreti, mahkemece tespit edilen aylık kira bedeli ile mevcut ödenen bedel arasındaki ‘bir yıllık fark’ üzerinden nispi olarak hesaplanır. Kabul edilen yıllık fark tutarı üzerinden davacı lehine; dava dilekçesinde talep edilen miktar ile mahkemenin hükmettiği miktar arasındaki reddedilen yıllık fark üzerinden ise davalı lehine vekalet ücreti takdir edilmelidir.

  • Emsal davaya konu olan uyuşmazlıkta tarafların kira sözleşmesi başlangıcı, talepleri ve ödeme savunmaları nelerdir?

    Kira sözleşmesi 23/04/2010 başlangıç tarihlidir. Davacı ev sahibi, kira bedelinin düşük kaldığını belirterek 23/04/2015 tarihinden itibaren kiranın net 28.000 TL olarak tespitini istemiştir. Davalı kiracı ise sözleşmedeki artış şartına uygun biçimde aylık 23.700 TL + stopaj ödemesi yaptığını savunarak davanın reddini talep etmiştir. Yerel mahkeme son yargılamada kirayı aylık 24.570 TL olarak saptamıştır.

  • Kira tespit davasında usul ve hesaplama yönünden bozma hükmü kuran Yargıtay dairesi ve karar künyesi nedir?

    Temyiz denetimini gerçekleştiren T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Sulh Hukuk Mahkemesi’nin kararını taraflar yararına bozmuştur. İlme ve uygulamaya yön veren bu emsal ilam, 22/09/2022 tarihli, 2022/5205 Esas ve 2022/6879 Karar sayılı dosya üzerinden oy birliğiyle kurulmuştur.

İLGİLİ YAZILAR