Kira tespit davanızda bilirkişi raporu eksik mi kaldı?
Kiracınızdan veya ev sahibinizden kira farkı talep ediyor ya da böyle bir davayla karşı karşıyaysanız, mahkemenin nasıl bir yöntem izlemesi gerektiğini bilmek işinize yarayabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yakın tarihli bir kararı, kira tespit davalarında bilirkişi raporundan vekalet ücretine kadar birçok noktada mahkemelerin hatalarını gözler önüne seriyor.
Kira tespit davalarında bilirkişi raporunda taşınmazın boş haldeki emsal kira değeri açıkça yer almıyorsa, mahkemeden ek rapor talep edilmesi kararın sağlıklı olması için önemlidir.
Olayın Özeti
Davacı ev sahibi, 23/04/2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle kiraya verdiği taşınmazın kira bedelinin emsallere göre düşük kaldığını ileri sürerek, 23/04/2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 28.000 TL olarak tespitini istemiştir. Davalı kiracı ise kira bedelinin sözleşmedeki artış şartına uygun şekilde aylık 23.700 TL artı stopaj olarak ödendiğini savunarak davanın reddini talep etmiştir.
İlk derece mahkemesi davayı zamanaşımı ve hukuki yarar yokluğu gerekçesiyle reddetmiş, ancak bu karar Yargıtay tarafından bozulmuştur. Bozma sonrası yeniden yapılan yargılamada mahkeme aylık kira bedelini 24.570 TL olarak tespit etmiş, bu karar da taraflarca temyiz edilmiştir.
Yargıtay’ın Değerlendirmesi
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kararı üç ayrı gerekçeyle taraflar yararına bozmuştur.
Birincisi, bilirkişi raporunun eksikliğiyle ilgilidir. Yerleşik uygulama uyarınca kira bedeli tespit edilirken, taşınmaz boş olarak yeniden kiraya verilseydi ne kadar kira getirebileceğinin somut olarak belirlenmesi, ardından eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir indirim yapılması gerekir. Somut olayda bilirkişi raporunda bu boş kira bedeli hiç belirtilmediğinden, rapor hüküm kurmaya elverişli bulunmamıştır.
İkincisi, hükmedilen kira bedelinin net mi brüt mü olduğu açıkça belirtilmemiştir. Sözleşmede kira net artı stopaj şeklinde düzenlenmişken, mahkemenin belirlediği 24.570 TL’nin hangi esasa göre hesaplandığı belirsiz kalmış, bu durum infazda tereddüde yol açacağı için bozma sebebi sayılmıştır.
Üçüncüsü, vekalet ücreti hesabı hatalı bulunmuştur. Kira tespit davalarında vekalet ücretinin, tespit edilen kira farkının bir yıllık tutarı üzerinden hem davacı hem davalı yararına ayrı ayrı hesaplanması gerekirken, davalı lehine hiç vekalet ücretine hükmedilmemiştir.
Kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenir. Bu madde uyarınca mahkeme, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği emsal kira bedelini somut olarak tespit ettirmeli, kararını bu veriye dayandırmalıdır; eksik bilirkişi raporuna dayanan bir tespit bozma nedenidir.
Bu Karar Ne Anlama Geliyor?
Kira tespit davası açacaksanız veya böyle bir davayla karşı karşıyaysanız, bilirkişi raporunun taşınmazın boş haldeki emsal kira değerini net olarak ortaya koyup koymadığına dikkat etmelisiniz. Ayrıca mahkeme kararında tespit edilen kira bedelinin net mi brüt mü olduğunun açıkça yazılıp yazılmadığını kontrol etmek, ileride icra aşamasında sorun yaşamamak için önemlidir. Vekalet ücretinin her iki taraf için de doğru hesaplanıp hesaplanmadığını da mutlaka gözden geçirin.
Boş kira bedeli net belirlenmeli
Bilirkişi, taşınmaz boş olarak yeniden kiraya verilseydi ne kadar kira getirirdi sorusuna somut yanıt vermelidir.
Net mi brüt mü açıkça yazılmalı
Hükmedilen kira bedelinin net mi brüt mü olduğu belirtilmezse, kararın infazında tereddüt oluşur ve bu bozma sebebidir.
Vekalet ücreti iki tarafa da hesaplanmalı
Kira farkı üzerinden hem davacı hem davalı yararına ayrı ayrı nispi vekalet ücreti takdir edilmesi gerekir.
Karar Künyesi
| Daire | Esas No | Karar No | Tarih | Konu |
|---|---|---|---|---|
| Yargıtay 3. Hukuk Dairesi | 2022/5205 | 2022/6879 | 22.09.2022 | Kira bedelinin tespiti davasında bilirkişi raporu, net/brüt belirsizliği ve vekalet ücreti |
Kira Tespit Davanızda Haklarınızı Koruyun
Kira bedeli uyuşmazlıklarınızda doğru strateji ve usul takibi için Sen Türkyılmaz Hukuk Bürosu’ndan destek alabilirsiniz.
WhatsApp’tan yazınHemen İletişime GeçinSIKÇA SORULAN SORULAR
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin, kira bedelinin tespiti davalarında hak ve nesafet indirimi usulüne, net/brüt kira ayrımının hukuki önemine ve taraflar lehine hükmedilecek vekalet ücreti kriterlerine dair verdiği emsal karara dair merak edilenler:
-
Kira tespit davalarında ‘hak ve nesafet’ ilkesi uyarınca kira bedeli nasıl hesaplanır?
Yargıtay’ın emsal kararına göre öncelikle bilirkişi marifetiyle taşınmazın emsalleri tek tek incelenmeli ve mülkün ‘boş olarak’ kiraya verilmesi halinde getirebileceği güncel bedel somut olarak belirlenmelidir. Hakim, bu boş kira bedelini esas alıp, davacının eski kiracı olduğunu gözeterek hakkaniyete uygun makul bir indirim (hak ve nesafet indirimi) uyguladıktan sonra nihai kira bedeline hükmetmelidir.
-
Mahkeme kararında kira bedelinin net veya brüt olduğunun belirtilmemesi ne tür bir sorun doğurur?
Hükmedilen kira bedelinin net mi yoksa brüt mü olduğunun kararda açıkça yazılmaması, hukuki güvenlik ve belirlilik ilkelerine aykırıdır. Bu belirsizlik, kararın icra dairesinde veya taraflar arasında uygulanması aşamasında ‘infazda tereddüt’ yaratır. Yargıtay, stopaj ve vergi yükümlülüklerini doğrudan etkileyen bu eksikliği mutlak bir bozma sebebi saymaktadır.
-
Kira bedeli tespit davalarında avukatlık vekalet ücreti hangi kritere göre hesaplanır?
Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca vekalet ücreti, mahkemece tespit edilen aylık kira bedeli ile mevcut ödenen bedel arasındaki ‘bir yıllık fark’ üzerinden nispi olarak hesaplanır. Kabul edilen yıllık fark tutarı üzerinden davacı lehine; dava dilekçesinde talep edilen miktar ile mahkemenin hükmettiği miktar arasındaki reddedilen yıllık fark üzerinden ise davalı lehine vekalet ücreti takdir edilmelidir.
-
Emsal davaya konu olan uyuşmazlıkta tarafların kira sözleşmesi başlangıcı, talepleri ve ödeme savunmaları nelerdir?
Kira sözleşmesi 23/04/2010 başlangıç tarihlidir. Davacı ev sahibi, kira bedelinin düşük kaldığını belirterek 23/04/2015 tarihinden itibaren kiranın net 28.000 TL olarak tespitini istemiştir. Davalı kiracı ise sözleşmedeki artış şartına uygun biçimde aylık 23.700 TL + stopaj ödemesi yaptığını savunarak davanın reddini talep etmiştir. Yerel mahkeme son yargılamada kirayı aylık 24.570 TL olarak saptamıştır.
-
Kira tespit davasında usul ve hesaplama yönünden bozma hükmü kuran Yargıtay dairesi ve karar künyesi nedir?
Temyiz denetimini gerçekleştiren T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Sulh Hukuk Mahkemesi’nin kararını taraflar yararına bozmuştur. İlme ve uygulamaya yön veren bu emsal ilam, 22/09/2022 tarihli, 2022/5205 Esas ve 2022/6879 Karar sayılı dosya üzerinden oy birliğiyle kurulmuştur.
