Kiraladığınız yere sözleşme dışı alanda mı eklenti yaptınız?
Kiraladığınız işyerine veya arsaya, sözleşmenizde belirtilmeyen bir alanda bina, mutfak ya da eklenti yaptıysanız ve bu masrafları geri almak istiyorsanız, meselenin kira hukukuyla değil başka hükümlerle çözülebileceğini bilmeniz gerekiyor. Yargıtay, tam da böyle bir uyuşmazlıkta önemli bir ayrım yaparak alt mahkemelerin kararını bozdu.
Kiralanan yerde sözleşme kapsamı dışında bir alana yapı yaptırıyorsanız, ileride tazminat hakkınızı koruyabilmek için mutlaka yazılı bir mutabakat belgesi düzenleyin.
Olayın Özeti
Bir otel işletmecisi kiracı, kiraladığı otele ait müştemilat alanına, kiraya verenin sözlü izniyle ek bina, restoran, mutfak ve resepsiyon yaptırmış. Bu yapıların değerinin 261.250 TL olduğunu öne sürerek, kiraya verenin bu kadar zenginleştiğini iddia etmiş ve bu bedelin kendisine ödenmesini istemiş. Kiraya veren ise böyle bir yazılı izin vermediğini, yapılan eklentilerin sözleşme dışı ve hatta kaçak olduğunu savunmuş. Üstelik karşı dava açarak, sözleşme kapsamı dışındaki alanların kullanımı için 10.000 TL ecrimisil (işgal tazminatı) talep etmiş.
İlk derece mahkemesi hem kiracının alacak talebini hem de kiraya verenin ecrimisil talebini reddetmiş. Kiracının davası, yazılı bir muvafakat belgesi sunamadığı için reddedilmiş. Kiraya verenin ecrimisil talebi ise, tadilatlara ses çıkarmaması ve taşınmazı bu haliyle kullanmaya devam etmesi nedeniyle kötü niyetli bulunarak reddedilmiş. Bölge adliye mahkemesi de bu kararı onaylamış.
Yargıtay’ın Değerlendirmesi
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, davanın temelden yanlış değerlendirildiğini tespit etmiş. Mahkemeye göre, hakim maddi olayları değil hukuki nitelendirmeyi yapmakla yükümlü. Burada kritik nokta şu: kiracının yaptığı eklentiler, kira sözleşmesinin kapsamındaki alana değil, sözleşme dışında kalan bir bölüme yapılmış. Bu durumda mesele kira hukuku kurallarıyla değil, Türk Medeni Kanunu’nun 722 ila 724. maddeleri arasındaki, başkasının arazisine kendi malzemesiyle yapı yapılması durumunu düzenleyen özel hükümlerle çözülmesi gerekiyor.
Bu maddelere göre, yapılan yapı sökülüp alınmazsa arazi sahibi, yapıyı yapan kişiye uygun bir tazminat ödemek zorunda kalabiliyor. Tazminatın miktarı ise tarafların iyi niyetli olup olmadığına göre değişiyor. Yargıtay, ilk derece mahkemesinin meseleyi sadece yazılı muvafakat var mı yok mu diye kira sözleşmesi çerçevesinde değerlendirmesinin hatalı olduğunu belirtmiş.
Aynı şekilde ecrimisil talebi için de, kiraya verenin rızası olup olmadığının, bu rızanın ne zaman sona erdiğinin ve zamanaşımı süresinin dolup dolmadığının ayrıca incelenmesi gerektiğine hükmetmiş. Sonuç olarak Yargıtay, bölge adliye mahkemesi kararını kaldırmış, ilk derece mahkemesi kararını da bozmuş.
Türk Medeni Kanunu’nun 722 ila 724. maddeleri arasındaki başkasının arazisine yapı yapılması hükümlerine dayalı tazminat talebi, genel zamanaşımı süresi olan on yıl içinde ileri sürülebilir.
Bu tür davalarda bilirkişi, yapının değerini ve tarafların iyi niyetli olup olmadığını belirlemek için genellikle bir ay ila üç ay süren bir inceleme yapar. Ecrimisil talebinde zamanaşımı süresi ise beş yıldır; kiraya veren bu süre içindeki kullanım bedelini talep edebilir.
Bu Karar Ne Anlama Geliyor?
Kiraladığınız bir yerde, sözleşmenizde belirtilen alanın dışına taşan bir yapılaşma veya eklenti yaptıysanız, bu konuyu sadece kira sözleşmesi hükümleriyle değil Türk Medeni Kanunu’nun arazi üzerindeki yapılara ilişkin özel maddeleriyle değerlendirmeniz gerektiğini bilmelisiniz. Yazılı bir izin belgeniz yoksa dahi, iyi niyetli olduğunuzu ve kiraya verenin fiilen buna göz yumduğunu ispatlayabilirseniz haklarınızı koruyabilirsiniz.
Kiraya verenseniz de, kiracının yaptığı eklentilere sessiz kalmanın veya taşınmazı bu haliyle kullanmaya devam etmenin, sonradan ecrimisil talep etme hakkınızı zayıflatabileceğini unutmayın. Her iki taraf için de en güvenli yol, yapılacak her değişikliği yazılı olarak netleştirmek ve gerektiğinde bir hukukçudan destek almaktır.
Sözleşme dışı alan farklı kurala tabi
Kiracının sözleşme kapsamı dışındaki bir alana yaptığı eklentiler, kira hukuku değil TMK’nın yapı hükümleriyle değerlendirilir.
Yazılı izin şart değil ama iyi niyet önemli
Yazılı muvafakat olmasa da tarafların iyi niyetli davranışları tazminat hakkını etkileyebilir.
Ecrimisil için rıza ve zamanaşımı araştırılmalı
Kiraya verenin rızası varsa ve bu rıza ne zaman sona erdiyse, ecrimisil talebi buna göre incelenmeli.
Karar Künyesi
| Daire | Esas No | Karar No | Tarih | Konu |
|---|---|---|---|---|
| Yargıtay 3. Hukuk Dairesi | 2021/8430 | 2022/341 | 24.01.2022 | Kiralanan taşınmaza sözleşme kapsamı dışında yapılan eklentilerin hukuki niteliği ve ecrimisil talebi |
Kira ve eklenti uyuşmazlıklarında haklarınızı öğrenin
Kiraladığınız taşınmaza yaptığınız eklentiler veya ecrimisil talepleriyle ilgili hukuki destek için Sen Türkyılmaz Hukuk Bürosu yanınızda.
WhatsApp’tan yazınHemen İletişime GeçinSIKÇA SORULAN SORULAR
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin, kiralanan gayrimenkullerin sözleşme sınırları dışındaki alanlarına yapılan eklentilerin hukuki niteliğine ve bu alanlar için talep edilen ecrimisil (işgal tazminatı) şartlarına ilişkin verdiği emsal karara dair merak edilenler:
-
Kiracının kira sözleşmesinde yer almayan bir alana yapı inşa etmesi durumunda hangi kanun hükümleri uygulanır?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin emsal kararına göre, kiracının yaptığı ek binalar kira sözleşmesinin kapsamı dışındaki bir alanda yer alıyorsa, uyuşmazlık kira hukuku çerçevesinde çözümlenemez. Bu durumda Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 722-724. maddeleri arasında düzenlenen ‘bir kimsenin başkasının arazisindeki yapıda kendisinin malzemesini kullanması’ (haksız inşaat) hükümleri uygulanmalıdır.
-
Dava dilekçesinde hukuki maddelerin yanlış belirtilmesi davanın reddini gerektirir mi?
Hayır, gerektirmez. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 33. maddesi uyarınca hakim Türk hukukunu re’sen (kendiliğinden) uygulamakla yükümlüdür. Maddi olayları anlatmak tarafların göreviyken, bu olayların hukuki nitelendirmesini yapmak ve doğru kanun maddesini bulup uygulamak tamamen hakimin görevidir.
-
Sözleşme dışı alana izinsiz ek bina yapan kiracı, yaptığı masrafları mal sahibinden geri isteyebilir mi?
İsteyebilir, ancak bu durum TMK m. 723 kapsamında değerlendirilir. Eğer inşa edilen malzeme taşınmaza zarar vermeden sökülüp alınamıyorsa, arazi maliki malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu tazminatın miktarı ve kapsamı belirlenirken, kiracının yapıyı yaparken iyi niyetli olup olmadığı ve arsa sahibinin bu duruma muvafakat (rıza) gösterip göstermediği araştırılır.
-
Mal sahibinin, taşınmazına ek bina yapan kiracıdan ecrimisil (işgal tazminatı) talep etme şartları nelerdir?
Ecrimisil, bir taşınmazı kötü niyetle elinde tutan haksız zilyetten talep edilebilecek bir tazminat türüdür. Eğer mal sahibi kiracının bu alanı kullanmasına, inşaat yapmasına sessiz kalmış veya rıza göstermişse (irade uyuşması varsa) rızaya dayalı kullanım süresince ecrimisil talep edilemez. Mahkemenin taraflar arasındaki rızanın varlığını, varsa ne zaman sona erdiğini ve zamanaşımı durumunu TMK hükümlerine göre etraflıca incelemesi gerekir.
-
Fethiye 3. Asliye Hukuk Mahkemesi ile Yargıtay arasındaki temel görüş ayrılığı nedir?
İlk derece mahkemesi, kiracının ek binaları yaparken yazılı muvafakat aldığını kanıtlayamaması gerekçesiyle davayı doğrudan kira hukukuna göre reddetmiştir. Yargıtay ise yapıların sözleşme dışı alana yapıldığını saptayarak davanın kira hukukuna göre değil, Medeni Kanun’un eşya hukuku (haksız inşaat) hükümlerine göre incelenmesi gerektiği yönünde kararı bozmuştur.
