Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakırsa Yaptığı Kısmın Parasını Alabilir mi?

Müteahhit inşaatı yarım bırakıp sözleşmeyi feshettiyseniz, yaptığı kısmın parasını talep edip edemeyeceği merak edilen bir konu. İnşaatın ne kadarının bittiği bu hakkı doğrudan etkiliyor.

İnşaat büyük oranda bittiyse Yargıtay’ın nasıl karar verdiğini, ileriye etkili fesihte dairelerin nasıl paylaşıldığını ve müteahhitten önceden daire satın alan üçüncü kişilerin durumunu anlatıyoruz.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde İfada Gecikme ve Fesih Kuralı

Konunun kalbine inmeden önce, taraflar arasındaki hukuki ilişkinin doğasını doğru anlamak gerekir. Uygulamada sıklıkla karşılaştığımız arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, hukuki niteliği gereği “tam iki tarafa borç yükleyen, karma ve çifte tipli” bir sözleşmedir. Bu sözleşmelerde yüklenicinin (müteahhidin) en temel asli borcu, finansmanını kendisi sağlayarak fen ve sanat kurallarına uygun bir bina meydana getirmek ve sözleşmede kararlaştırılan sürede bu eseri eksiksiz olarak arsa sahibine teslim etmektir.

Eğer müteahhit, sözleşmede belirlenen teslim tarihi gelmesine (veya verilen ek sürelerin dolmasına) rağmen inşaatı bitirip teslim etmezse, hukuken temerrüde (gecikmeye) düşmüş sayılır. Kural olarak, müteahhidin kendi kusuruyla işi muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi halinde, uyuşmazlığın Türk Borçlar Kanunu’nun 123-125. (mülga 818 sayılı BK m. 106-108) maddeleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekir.

Türk Borçlar Kanunu sistematiğine göre, ani edimli bir sözleşme olan eser sözleşmesinin borçlu (müteahhit) temerrüdü nedeniyle feshedilmesi halinde, bu feshin sonucu kural olarak “geriye etkili” (geçmişe etkili) fesih doğurur. Geriye etkili feshin anlamı şudur: Sözleşme sanki en başından beri hiç yapılmamış (yok) farz edilir. Taraflar sözleşmenin yapıldığı tarihteki malvarlığı durumlarına geri dönerler.

Eğer arsa sahibi müteahhide avans niteliğinde tapu devri (arsa payı) yapmışsa, bu tapuların tamamını iptal ettirip geri alabilir. Müteahhit ise geriye etkili fesihte sözleşmedeki daireleri (arsa payını) kesinlikle alamaz. Ancak o güne kadar yaptığı ve arsa sahibi için ekonomik değeri olan yasal (kaçak olmayan) imalatın bedelini, sebepsiz zenginleşme kurallarına göre para olarak talep edebilir.

Yargıtay’ın Emsal Kararı: İnşaat Büyük Oranda Bittiyse Ne Olur?

Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakırsa Ne Yapabilirim? Kısa Cevap

İnşaatın büyük bölümü tamamlanmışsa, sözleşmeyi tek taraflı olarak iptal edip müteahhidi tamamen devre dışı bırakamazsınız; bunun yerine mahkemeden ileriye etkili fesih talep edebilirsiniz, bu da müteahhidin tamamladığı kısmın karşılığını almasını, kalan işin ise başkasına yaptırılmasını sağlar.

İnşaatın çok az bir kısmı yapılmışsa durum farklıdır, bu durumda sözleşmeyi geriye etkili feshedip ödediğiniz tüm bedelin iadesini talep edebilirsiniz; hangi yolun sizin durumunuz için uygun olduğu, inşaatın gerçek tamamlanma oranına göre belirlenir.

Geriye etkili fesih kuralı, inşaatın hiç başlamadığı veya henüz temel aşamasında olduğu durumlar için son derece adil bir çözümdür. Ancak, inşaatın örneğin %90 veya %95 oranında tamamlandığı, boyasının yapıldığı, camlarının takıldığı fakat iskan ruhsatı aşamasında müteahhidin işi bıraktığı bir senaryoyu düşünün.

İşte bu noktada kuralın katı bir şekilde uygulanması büyük bir adaletsizlik yaratmaktadır. Zira böyle bir durumda geriye etkili fesih uygulanırsa, arsa sahibi devasa ve neredeyse bitmiş bir binaya sahip olacak, müteahhide ise sadece yıllar önceki beton ve demir maliyeti (sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca) para olarak ödenecek, müteahhit ticari kârından tamamen mahrum bırakılarak sembolik bir karşılıkla yetinmek zorunda kalacaktır. Diğer yandan arsa sahibi normal şartlarda elde edemeyeceği büyük bir haksız kazanca kavuşacaktır.

Bu adaletsizliği gidermek adına, Türk hukuk tarihinin en önemli içtihatlarından biri olan 25.01.1984 tarihli ve 1983/3 Esas, 1984/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı devreye girmiştir. Yargıtay Büyük Genel Kurulu bu kararında, hukukun temel taşı olan ve Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen “Dürüstlük Kuralı ve Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı”na dayanmıştır.

Yargıtay’a göre; olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda (özellikle yapının çok büyük bir kısmının tamamlandığı hallerde), feshin geriye etkili yapılmasının adalete aykırı sonuçlar doğuracağı durumlarda sözleşmenin feshinin “ileriye etkili” sonuç doğuracağı kabul edilmelidir.

İleriye Etkili Fesih Kararı Verilebilmesinin Şartları

Bir inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshedilebilmesi için mahkemelerin ve Yargıtay’ın aradığı çok katı şartlar bulunmaktadır. Bunlar gerçekleşmeden müteahhit “ben dairelerimi istiyorum” diyemez:

Eğer bu şartlar sağlanamıyorsa (örneğin inşaat %85 seviyesindeyse), sözleşme kural olarak geriye etkili feshedilir ve müteahhit daire alamaz. (Ancak istisnai olarak, inşaat seviyesi düşük olsa bile bizzat davacı arsa sahibi kendi iradesiyle “ileriye etkili fesih” talep ederse, mahkeme arsa sahibinin bu talebiyle bağlı kalarak ileriye etkili feshe karar verebilir).

İleriye Etkili Fesihte Tasfiye Süreci Nasıl İşler? Daireler Nasıl Paylaşılır?

İleriye etkili feshin en kritik ve vatandaşlar tarafından en çok merak edilen hukuki sonucu, “tasfiye” (hesaplaşma) aşamasıdır. Sözleşme ileriye etkili feshedildiğinde, sanki sözleşme o ana kadar geçerliymiş gibi kabul edilir ve müteahhit o güne kadar getirdiği fiziki seviyeye uygun “arsa payının (dairelerin)” devrini isteme hakkı kazanır. Peki ama bu paylaşım nasıl yapılır? Arsa sahibi zarara mı uğrar?

Hayır, hukuk sistemi arsa sahibini korur. Yargıtay’ın 1984 tarihli emsal kararında net bir şekilde ifade edildiği üzere; mütemerrit (kusurlu) müteahhit, kısmi ifasının bedelini (arsa payı/daire olarak) iş sahibinden talep edebilecek; ancak iş sahibi de, müteahhidin kusuruna bağlı tüm zararlarını (gecikme tazminatı, eksik işlerin bedeli, munzam zararlar vb.) müteahhitten talep edebilecek ve bu suretle tarafların yararları arasında karşılıklı bir denge kurulacaktır.

Örnek Tasfiye Hesaplaması: Sözleşmede inşaatın toplam 10 bağımsız bölümden (daireden) oluştuğunu, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki paylaşım oranının %50 – %50 olduğunu ve inşaatın müteahhit tarafından %90 seviyesine getirilip terk edildiğini varsayalım.

1. Arsa Sahibinin Önceliği: Mahkeme öncelikle arsa sahibine bırakılması kararlaştırılan tam payı, yani 5 daireyi (örneğin 1, 3, 5, 6 ve 9 numaralı daireler) arsa sahibine tahsis eder. Arsa sahibinin payından kesinti yapılmaz.
2. Müteahhidin Hak Ettiği Payın Bulunması: İnşaat %100 bitseydi müteahhit 5 daire alacaktı. Ancak inşaat %90 bittiği için, müteahhidin hak ettiği daire sayısı sözleşmedeki payının %90’ı olacaktır.
3. Kesinti ve İvaz İlavesi: Geriye kalan 5 daireden, müteahhidin hak edişine denk gelen oranda tam daireler müteahhide bırakılır (örneğin 4 daire). Kalan 1 daire (örneğin 10 numaralı daire) ise arsa sahibi ile müteahhit arasında, kalan eksik işlerin ve arsa sahibinin gecikme tazminatı gibi alacaklarının teminatı olarak “müşterek paylı” (ortak) olarak tapuya tescil edilir veya değerleri saptanarak para (ivaz) ilavesi suretiyle tasfiye denkleştirilir.

Bu sayede, arsa sahibi hem kendi dairelerini eksiksiz alır, hem de binanın %10’luk eksik kısmı ile aylarca süren gecikmenin bedelini, müteahhide verilecek olan o son dairenin (teminat dairesinin) değerinden keserek tahsil etmiş olur. Yüklenicinin kusuru nedeniyle uğranılan hiçbir zarar arsa sahibinin cebinden çıkmaz.

Müteahhitten Daire Satın Alan Üçüncü Kişilerin Durumu Ne Olacak?

İnşaat sektöründe sıkça görüldüğü üzere, müteahhitler projeyi finanse etmek için sözleşmede kendilerine düşecek olan daireleri daha inşaat aşamasında topraktan üçüncü kişilere (vatandaşlara) adi yazılı sözleşmelerle veya noterde satış vaadiyle satmaktadır. Hukuken bu işlem bir “alacağın temliki” işlemidir.

Eğer sözleşme geriye etkili feshedilirse, müteahhidin arsa sahibinden daire alma hakkı hiç doğmamış sayılacağından, müteahhitten daire alan 3. kişilerin tapu talepleri de tamamen geçersiz olur ve dairelerini alamazlar (arsa sahibinden tapu isteyemezler, çünkü 3. kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz).

Ancak sözleşme ileriye etkili feshedilirse, tasfiye sonucunda müteahhide bırakılmasına karar verilen daireler hukuken geçerlilik kazanır. Şayet müteahhitten daire satın alan 3. kişinin dairesi, mahkemenin yaptığı bu tasfiye sonucunda müteahhidin payına düşen daireler içinde kalıyorsa; işte o zaman 3. kişi, müteahhitten temlik aldığı bu şahsi hakka dayanarak dairenin kendi adına tescilini arsa sahibinden ve müteahhitten talep edebilir.

Bu nedenle ileriye etkili fesih, sadece arsa sahibini değil, topraktan daire alan mağdur vatandaşları da koruyan çok önemli bir hukuki mekanizmadır.

Avukat Değerlendirmesi ve Sonuç

İnşaatın büyük kısmını bitirip projeyi terk eden müteahhide karşı hak almak için önce mahkemeden fesih kararı almanız gerekiyor. İnşaatın fiziki seviyesinin tespiti, eksik ve ayıplı işlerin rayiç bedelinin çıkarılması ve iskan masraflarının hesaplanması davanın kaderini belirliyor.

Yanlış bir talep veya eksik bir bilirkişi raporu, haksız yere tazminat ödemenize ya da hak ettiğiniz bedelden mahrum kalmanıza yol açabilir.

İşi yarım bırakan müteahhidin yaptığı kısmın parasını alıp alamayacağı, sözleşmenin nasıl sona erdiğine bağlıdır. Sözleşmeyi siz Türk Borçlar Kanunu’nun 484. maddesine dayanarak feshettiyseniz, aynı madde yapılmış kısmın karşılığını ödemenizi ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermenizi açıkça şart koşar. Buna karşılık fesih ya da dönme, yüklenicinin kusurundan kaynaklanıyorsa tablo değişir. Bu durumda 473. madde uyarınca sözleşmeden dönülür ve yüklenici kendi kusuruyla sebep olduğu sonucun bedelini talep edemeyeceği gibi, sizin zararınızı da karşılamakla yükümlü olur.

Uygulamada belirleyici olan iki şey vardır: işin fiilen hangi seviyede bırakıldığını gösteren tespit ve o seviyenin parasal karşılığını belirleyen bilirkişi hesabı. Bu nedenle inşaat durdurulduğu anda mahkemeden delil tespiti istemek, sonradan yapılacak her hesabın dayanağı olur. Yarım kalan işi tamamlatma yolunu ayrı bir yazıda ele aldık. Eser Sözleşmesi Davaları alanındaki deneyimimizle, imalat seviyesini tespit ettirip hesaplaşmayı doğru kurmak için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

“`

İLGİLİ YAZILAR