Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakırsa Yarım Kalan İnşaat Nasıl Tamamlanır?

Arsanızı kat karşılığı müteahhide verdiniz, inşaat kaba halde ya da sıvası bitmiş halde durdu ve müteahhide ulaşamıyorsunuz. Aylardır kirada oturuyorsunuz ve binayı kendi paranızla bitirip bitiremeyeceğinizi soruyorsunuz.

Kısa cevap şudur: bitirebilirsiniz, ama önce mahkemeden izin almanız gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 113. maddesine göre yapma borcu yerine getirilmezse alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere işin kendisi ya da başkası tarafından yapılmasına izin verilmesini mahkemeden isteyebilir. Buna nama ifaya izin denir. Mahkeme masrafı karşılamak için müteahhide düşecek dairelerin satışına da yetki verebilir.

Bu yazı arsa sahibinin bakış açısıyla yazıldı. Müteahhit iseniz ve yaptığınız kısmın parasını isteyip isteyemeyeceğinizi merak ediyorsanız müteahhit inşaatı yarım bırakırsa yaptığı kısmın parasını alabilir mi sayfasına bakın.

İki Yol Var: Tamamlamak mı, Sözleşmeyi Bitirmek mi?

Müteahhit teslim tarihini geçirdiğinde arsa sahibi Türk Borçlar Kanunu m.123 uyarınca ona uygun bir süre verir ya da süre verilmesini hâkimden ister. Bu süre içinde de iş yapılmazsa m.125’teki seçimlik haklar doğar: ya sözleşmeyi ayakta tutup işin tamamlanmasını istersiniz, ya da sözleşmeden dönersiniz.

Nama ifaya izin, birinci yolun bir parçasıdır; sözleşme sona ermez, iş müteahhit adına ve onun hesabına tamamlanır. Sözleşmeden dönmek ise binayı müteahhitten kurtarıp tapuyu geri almaya yönelir.

Bu seçim geri dönüşü zor bir karardır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2025/3235 E. 2025/4361 K. sayılı kararında arsa sahipleri önce nama ifaya izin istemiş, dava sürerken ıslahla sözleşmenin geriye etkili feshini talep etmişti. Daire, seçimlik hakkın nama ifa yönünde kullanılıp karşı tarafa ulaşmasıyla bağlayıcı hale geldiğini ve ıslah yoluyla bile değiştirilemeyeceğini belirtti. Yani dava açmadan önce hangi yolun dosyanıza uygun olduğuna karar vermek gerekir.

Nama İfaya İzin Davası Nasıl Açılır?

İlk adım delil tespitidir. İnşaat durduğu anda esas davaya bakacak mahkemeden, acele hallerde inşaatın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istenir; bilirkişi imalatın hangi seviyede bırakıldığını, hangi işlerin eksik ya da kusurlu olduğunu tutanağa bağlar. Sonradan yapılacak her hesap bu tespite dayanır.

İkinci adım ihtardır. Müteahhide noter aracılığıyla işi tamamlaması için makul bir süre verilir ve süre içinde tamamlanmazsa nama ifaya izin isteneceği bildirilir. İnşaat henüz sürerken işin kusurlu yapılacağı açıkça görülüyorsa TBK m.473/2 de benzer bir ihtar imkânı tanır.

Üçüncü adım davadır. Nama ifaya izin davası asliye hukuk mahkemesinde açılır. Mahkeme keşif yapar, bilirkişi heyeti eksik ve kusurlu işleri tek tek belirler ve bunların bugünkü piyasa rayiçleriyle tamamlanma bedelini hesaplar.

Müteahhit Kaçtıysa Süre Vermek Gerekir mi?

Kural olarak temerrüde düşen müteahhide işi tamamlaması için uygun bir süre verilir. Ancak TBK m.124 bazı durumlarda süre verilmesine gerek olmadığını söyler. Bunlardan biri, borçlunun durumundan ya da tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağının anlaşılmasıdır.

Müteahhidin şantiyeyi aylardır terk etmesi, ekibini çekmesi, telefonlara çıkmaması ve şirketinin adresinde bulunamaması bu duruma örnek olabilir. Yine de ihtarı noter aracılığıyla göndermek, süre verilmesinin etkisiz olduğunu ispat etmenin de en kolay yoludur; tebliğ edilemeyen ihtar bile dosyada bir delildir.

Kira Kaybınızı da İsteyebilirsiniz

Nama ifaya izin istemek, gecikmeden doğan zararınızdan vazgeçtiğiniz anlamına gelmez. TBK m.125/1 alacaklıya borcun ifasıyla birlikte gecikme tazminatı isteme hakkı verir; m.113 de her türlü giderim isteme hakkının saklı olduğunu söyler.

Dairelerin teslim tarihinden itibaren ödediğiniz kira ya da dairelerinizi kiraya verseydiniz elde edeceğiniz kira geliri, sözleşmede gecikme cezası öngörülmüşse o ceza, bu kapsamda değerlendirilir. Kira sözleşmeleri ve ödeme dekontları bu nedenle saklanmalıdır.

Masraf Müteahhitten Nasıl Çıkarılır?

Arsa sahiplerinin en büyük sorunu parayı bulmaktır. Mahkeme bu yüzden yalnızca tamamlama izni vermekle kalmaz; sözleşmeye göre müteahhide düşecek bağımsız bölümlerin satışına ve satış bedelinden masrafların karşılanmasına da yetki verebilir. Satıştan artan kısım müteahhide aittir.

Bilirkişi hesabına yalnızca inşaat işleri girmez. Sözleşmede yapı kullanma izninin (iskânın) alınması müteahhide bırakılmışsa, iskân için ödenmesi gereken harç, vergi ve SGK prim borçları da tamamlama masrafına dahil edilebilir.

Bedelin hangi tarihe göre hesaplanacağı önemlidir, çünkü dava yıllar sürebilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2025/479 E. 2026/15 K. sayılı kararında eksik işler bedelinin, Dairenin içtihatları gereği karar tarihine en yakın tarihe göre belirlenmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Aynı kararda bir önemli ilke daha var: müteahhitten daire satın alan üçüncü kişi, müteahhidin yerine geçer ve arsa sahibine karşı müteahhidin yerine getirmediği edimleri üstlenmek zorundadır. Yani müteahhit kendi dairelerini satıp kaçtıysa, eksik işler bedeli o daireleri alanların karşısına da çıkabilir.

Müteahhidin Dairelerini de Tamamlamak Zorunda mısınız?

Hayır. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, ki bu ilke 2025/3235 E. sayılı kararda da tekrarlanmıştır, arsa sahibi nama ifa yoluyla tamamlayacağı inşaatta kural olarak müteahhidin payına düşen bağımsız bölümlerin eksiklerini gidermek zorunda değildir. Kendi bölümleri ile ortak alanların tamamlanması için izin isteyebilir.

Bağımsız bölümler henüz taraflar arasında paylaştırılmamışsa durum farklıdır; bu durumda hangi dairenin kime ait olduğu belli olmadığından izin inşaatın tamamı için istenir.

Kentsel Dönüşümde Müteahhit Yarım Bırakırsa

Riskli yapı kapsamındaki dönüşümlerde 6306 sayılı Kanun m.6/14 özel bir yol öngörür. Oybirliğiyle anlaşmadan ya da salt çoğunlukla karar alınmasından sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle 1 yıl içinde yapıma başlanmamış ya da iş belli bir seviyede durmuş ve en az 6 aydır yeterli ekip ve ekipmanla devam edilmiyorsa, malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla sözleşmenin feshine karar verebilir.

Bu kararla Kentsel Dönüşüm Başkanlığına başvurulur. Başkanlık durumu tespit ederse müteahhide 30 gün süre verir; bu süre içinde işe devam edilmezse sözleşmeler malikleri tek tek ikna etmeye gerek kalmadan kendiliğinden feshedilmiş sayılır ve tapudaki sözleşme şerhleri terkin edilebilir. Fesih tarihine kadar yapılan işler ve ödemeler için genel hükümler uygulanır; müteahhidin o güne kadar ödediği kira yardımı geri istenemez.

Ayrıca m.6/13’e göre dönüşüm alanlarında müteahhidin payına düşen dairelerin satışı inşaatın ilerleme oranına bağlıdır; idare, tamamlanma oranının yüzde 10 altındaki oranda satışa izin verir. Bu sınır, inşaatı bitirmeden dairelerin tamamını satıp ayrılan müteahhit riskini azaltmak için konmuştur.

Ruhsata Aykırı Yapı ve Yapı Kayıt Belgesi

Müteahhit binayı ruhsata ya da projeye aykırı yaptıysa, tamamlama hesabı değişir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2025/2195 E. 2026/2039 K. sayılı kararında mahkemeden, projeye aykırılıkların tadilat projesiyle giderilip giderilemeyeceğinin, giderilebiliyorsa iskân verilip verilemeyeceğinin ve bunun için gereken işlem ve bedelin belediyeden araştırılması istenmiştir.

Yani yasal hale getirilebilecek aykırılıkların giderim bedeli de tamamlama masrafına girer. Hiçbir şekilde yasal hale getirilemeyecek bir yapının tamamlanması için ise mahkemenin izin vermesi beklenmemelidir; böyle bir durumda sözleşmeden dönme ve tazminat seçenekleri öne çıkar.

İmar barışı kapsamında alınan yapı kayıt belgesi, yapıyı imara uygun hale getirmez ve yapı kullanma izninin yerine geçmez. Sözleşmede teslim iskâna bağlanmışsa, müteahhit yapı kayıt belgesi aldım diyerek borcundan kurtulamaz. Belgenin altyapı bağlantılarına etkisini yapı kayıt belgesi ve doğalgaz su bağlanması yazımızda anlattık.

Harcamalarınızı Nasıl Belgelersiniz?

Tamamlama işine başlamadan önce mahkemenin izin kararını beklemek, harcamaların müteahhitten istenebilmesi için en güvenli yoldur. İzin alındıktan sonra yeni yükleniciyle yazılı sözleşme yapın, ödemeleri banka üzerinden yapın, malzeme faturalarını saklayın ve iş bittiğinde ikinci bir tespit yaptırın.

İnşaat birden fazla arsa sahibine aitse, satışı istenecek daireler birden çok sözleşmede ortak teminat olarak gösterilmiş olabilir. Bu durumda o dairelerle ilgili davada diğer arsa sahiplerinin de taraf olması gerekebilir; dava dilekçesi hazırlanırken bütün sözleşmeler birlikte incelenmelidir.

Sık Karşılaşılan Durumlar

Müteahhit iflas etti ya da şirket kapandı. Nama ifaya izin davası yine açılabilir; ancak alacağın tahsili iflas masası ya da şirketin tasfiyesi kurallarına göre şekillenir.

Müteahhit kaçtı, iskân nasıl alınır? Eksik işler tamamlandıktan sonra iskân için belediyeye başvurulur. Sözleşmeye göre müteahhidin ödemesi gereken harç ve prim borçları, nama ifa kararında masraf olarak belirlenmişse satış bedelinden karşılanır.

İnşaat yıllardır duruyor ve ruhsatın süresi geçmiş olabilir. İmar Kanunu m.29’a göre ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde yapıya başlanmaz ya da başlama süresiyle birlikte 5 yıl içinde bitirilmezse ruhsat hükümsüz sayılır ve yeniden ruhsat alınması gerekir; başlanmış inşaatlarda kazanılmış haklar saklıdır. Yeniden ruhsat masrafı da tamamlama hesabında gündeme gelebilir.

Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmamış. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz devri borcu içerdiği için resmi şekle tabidir. Şekil eksikliği varsa önce sözleşmenin geçerliliği değerlendirilmelidir.

Sonuç

Müteahhit inşaatı yarım bıraktıysa, yarım kalan inşaat mahkemeden alınacak nama ifaya izinle tamamlanır. Masraflar bilirkişiyle, karar tarihine en yakın değerlerle belirlenir ve müteahhide düşen dairelerin satışından karşılanabilir. Kentsel dönüşümde 6306 sayılı Kanun salt çoğunlukla fesih ve Başkanlık eliyle resen fesih yolunu açar. Nama ifa ile sözleşmeden dönme arasındaki seçim bağlayıcı olduğundan baştan doğru yapılmalıdır.

Dosyanıza hangi yolun uygun olduğunu değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Sözleşmeyi bitirmeyi düşünüyorsanız müteahhitle sözleşmenin feshi rehberine, diğer konular için eser sözleşmesi davaları sayfamıza bakabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR