Tapu Kaydında Düzeltme (Tashih) Davası Ne Zaman Açılır?

Tapu senedinizi elinize aldığınızda adınızın yanlış yazıldığını, arsa payınızın hatalı hesaplandığını ya da kayıtta olmaması gereken bir hak sahibinin göründüğünü fark ettiniz. İlk aklınıza gelen soru şu: bunu düzeltmek için mahkemeye mi gitmeniz gerekiyor, yoksa tapu müdürlüğüne başvurmak yeterli mi?

Bu yazıda tapu kaydındaki hata türlerini, tapu memurunun hangi hataları kendisi düzeltebildiğini, mahkeme kararının ne zaman gerektiğini, yolsuz tescile dayalı düzeltme davasını, iyiniyetli üçüncü kişi sorununu, davanın kime karşı ve hangi mahkemede açılacağını, zamanaşımını ve gereken belgeleri anlatıyoruz.

Tapu Kaydındaki Hatalar İki Ayrı Kategoriye Girer

Uygulamada karşılaşılan tapu hataları aynı ağırlıkta değildir. Bir kısmı yalnızca yazım veya hesaplama düzeyinde kalan, kimsenin hakkını değiştirmeyen basit hatalardır. Diğer kısmı ise doğrudan kimin hak sahibi olduğunu, ne kadar paya sahip olduğunu ya da taşınmazın sınırlarını etkileyen esaslı hatalardır.

Bu ayrım baştan doğru yapılmalıdır, çünkü hangi yolun izleneceğini belirler. Basit bir hata için dava açmak zaman ve masraf kaybıdır; esaslı bir hatayı dava açmadan düzeltmeye çalışmak ise genellikle sonuçsuz kalır, çünkü tapu memurunun bu konuda yetkisi bulunmamaktadır.

Tapu Memuru Hangi Hataları Kendisi Düzeltebilir

Türk Medeni Kanunu‘nun 1027. maddesinin üçüncü fıkrasına göre tapu memuru, basit yazı yanlışlıklarını, Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelik uyarınca kendiliğinden düzeltir. Ad-soyadda bir harf hatası, doğum tarihinde bir rakam kayması ya da alan hesabındaki maddi bir yanlışlık bu kapsama girer.

Aynı maddenin birinci fıkrası ikinci bir yol daha tanır: ilgililerin hepsi hatanın ne olduğu konusunda yazılı olarak hemfikirse, tapu memuru bu rızaya dayanarak da düzeltme yapabilir. Burada dava açmaya gerek yoktur; tapu müdürlüğüne yazılı başvuru ve ilgili tarafların onayı yeterlidir.

Bu iki yol dışında kalan her durumda, yani ilgililerden biri hatanın varlığını veya niteliğini kabul etmiyorsa, tapu memurunun kaydı değiştirme yetkisi yoktur. Kayıt ancak mahkeme kararıyla düzeltilebilir.

Uygulamada sık karşılaşılan bir örnek, tapudaki ad veya soyadın nüfus kaydındaki güncel haliyle uyuşmamasıdır. Kişi sonradan soyadını değiştirmiş, evlenmiş ya da bir mahkeme kararıyla ismi düzeltilmiş olabilir. Bu durumda tapudaki eski kayıt ile nüfus kaydı arasındaki fark, kişinin kendisiyle ilgili bir uyuşmazlık olmadığı için genellikle tapu memuru tarafından nüfus kayıt örneği ibrazıyla kendiliğinden düzeltilebilir.

Ancak kayıtta aynı isimde birden fazla kişi olma ihtimali varsa veya kimlik teyidi idari yoldan sağlanamıyorsa, bu basit görünen durum bile mahkeme kararı gerektirebilir. Bu tür bir ad-soyad uyuşmazlığında mahkemenin nasıl karar verdiğine tapu kaydında ad-soyad düzeltmesini anlattığımız sayfada daha ayrıntılı yer verdik.

Mahkeme Kararı Ne Zaman Gerekir

1027. maddenin birinci fıkrası açıktır: ilgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir. Düzeltme, mevcut tescilin terkin edilip yeni bir tescil yapılması biçiminde de olabilir.

Pratikte mahkeme kararı, hak sahipliğine ilişkin uyuşmazlıklarda, arsa payı hesaplarında, sınır anlaşmazlıklarında ve kaydın hangi kişi adına düzeltileceği konusunda taraflar arasında görüş ayrılığı bulunan her durumda gerekir. Tapu müdürlüğüne başvurup bu tür bir uyuşmazlığı idari yoldan çözmeye çalışmak sonuç vermez; davayı doğrudan açmak zaman kazandırır.

Örneğin bir binada kat maliklerinin arsa payları yapı ruhsatındaki metrekarelere göre değil, yanlış bir oranlamayla tapuya işlenmişse, bu durum tek bir kat malikinin başvurusuyla değil, ancak arsa payı düzeltme davasıyla giderilebilir. Benzer şekilde iki komşu taşınmaz arasındaki sınırın kadastro çalışması sırasında hatalı çizilmiş olması da mahkeme kararı gerektiren tipik bir örnektir; bu durumda dava genellikle bir fen bilirkişisinin taşınmazda yapacağı ölçüm ve keşifle sonuçlanır.

Yolsuz Tescil Nedeniyle Düzeltme Davası

Tapu kaydındaki hata, kaydın hiç doğru olmamış olmasından, yani bir aynî hakkın yanlış kişi adına tescil edilmesinden kaynaklanıyorsa devreye Türk Medeni Kanunu‘nun 1025. maddesi girer. Bu maddeye göre bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin edilmiş ya da değiştirilmişse, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.

Yolsuz tescile örnek olarak sahte bir vekaletnameyle yapılan satış, geçersiz bir sözleşmeye dayanan devir veya miras paylaşımının yanlış uygulanması sayılabilir. Bu davada amaç, tapudaki hatalı kaydı gerçek hukuki duruma uygun hale getirmektir.

Aynı Kanunun 1026. maddesi, ayni bir hakkın sona ermesi durumunda da düzeltmenin aynı usule tabi olduğunu belirtir. Yani bir ipoteğin borç ödendiği halde tapudan terkin edilmemiş olması ya da miras yoluyla intikal etmiş bir hakkın kayıtlara işlenmemesi gibi durumlarda da izlenecek yol, 1025. maddedeki düzeltme davasıdır. Bu davada ispat yükü davacıya aittir; yani yolsuz tescilin varlığını ve kendi hakkının zedelendiğini gösteren belge ve delilleri davacı sunmak zorundadır.

İyiniyetli Üçüncü Kişi Sorunu Davayı Nasıl Etkiler

Yolsuz tescile dayalı düzeltme davasında en kritik nokta, taşınmazın araya iyiniyetli bir üçüncü kişi girmeden önce dava edilmiş olmasıdır. Türk Medeni Kanunu‘nun 1023. maddesine göre, tapu siciline güvenerek bir aynî hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.

Bu, taşınmaz yolsuz bir kayda dayanarak sizinle hiçbir bağlantısı olmayan, kaydı incelediğinde hatayı fark etmesi mümkün olmayan bir kişiye satılmışsa, o kişiden tapuyu geri almanızın artık mümkün olmayabileceği anlamına gelir. Bu durumda 1025. maddenin ikinci fıkrası devreye girer: iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı saklı kalır, ancak hakkınızı kaybettiren kişiye karşı her türlü tazminat isteminiz saklıdır. Sahte vekaletnameyle yapılan satışlarda bu dengenin nasıl kurulduğunu sahte vekaletnameyle evi satılan kişinin haklarını anlattığımız sayfada ayrıca ele aldık.

Davayı Kime Karşı ve Hangi Mahkemede Açacaksınız

Tashih davası, kural olarak tapuda kayıtlı görünen ve kaydın düzeltilmesinden hakkı etkilenecek kişiye karşı açılır. Taşınmaz birden fazla kez el değiştirmişse, davanın son malike karşı yöneltilmesi gerekir; kayıt hazineye veya bir kamu kurumuna aitse davalı o kurum olur.

Görevli ve yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesidir. Tapu sicilinin düzeltilmesi davaları, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması gereken kesin yetkili davalardan sayılır; bu yüzden yanlış yerde açılan bir dava yetkisizlik kararıyla zaman kaybettirir.

Tashih Davasının Bir Süresi Var mı

Mülkiyet gibi aynî haklara dayalı tapu sicilinin düzeltilmesi davaları, kural olarak belirli bir zamanaşımı süresine tabi değildir; gerçek hak sahibi, hakkını öğrendiği andan itibaren dilediği zaman dava açabilir. Ancak bu süresizlik mutlak bir güvence değildir.

Taşınmaz araya iyiniyetli bir üçüncü kişi girmeden önce dava açmak, davanın sonucunu doğrudan etkiler. Kayıt üzerinde uzun süre hiçbir işlem yapılmaması, taşınmazın el değiştirmesi riskini artırır; bu yüzden hatayı fark eder etmez harekete geçmek önemlidir.

Dava İçin Hangi Belgeler Gerekir

Dava dilekçenize ekleyeceğiniz güncel tapu kaydı, varsa kadastro tutanağı, hatanın dayanağını gösteren nüfus kaydı veya sözleşme örnekleri ve konusu arsa payı ya da alan olan uyuşmazlıklarda bir fen bilirkişi raporu talebi, davanızın temelini oluşturur. Mahkeme, gerekli görürse taşınmazda keşif de yaptırabilir ve bilirkişiden yeni bir ölçüm ile hesaplama raporu isteyebilir.

Hatanın basit bir yazım hatası mı yoksa hak sahipliğini etkileyen esaslı bir hata mı olduğunu baştan doğru sınıflandırmak, hem gereksiz bir davadan kaçınmanızı hem de gerekiyorsa doğru davayı zaman kaybetmeden, eksiksiz belgelerle açmanızı sağlar.

Dava Açmadan Önce Ne Yapmalısınız

Doğrudan dava açmadan önce atılabilecek bazı pratik adımlar, sürecin hem daha hızlı hem daha az maliyetli ilerlemesini sağlayabilir. İlk adım, tapu müdürlüğünden kaydın güncel bir örneğini almak ve hatanın tam olarak ne olduğunu net biçimde tespit etmektir. Bazen sanılan hata aslında bir yazım farkı değil, kaydın kendisinin doğru olduğu ama sizin elinizdeki belgenin eski tarihli olmasından kaynaklanan bir yanılgıdır.

İkinci adım, hatanın basit mi yoksa esaslı mı olduğunu bu yazıdaki tabloya göre sınıflandırmaktır. Basit bir hataysa, dava açmadan önce tapu müdürlüğüne yazılı başvuru yaparak idari yoldan düzeltme talep etmek hem daha hızlı hem ücretsizdir. Talebiniz reddedilirse ya da ilgililerden biri itiraz ederse, ancak o zaman dava yoluna gitmeniz gerekir.

Üçüncü adım, özellikle yolsuz tescil iddiasında, taşınmazın üzerinde henüz üçüncü bir kişinin hak kazanmadığından emin olmaktır. Bu noktada tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasını talep etmek, dava süresince taşınmazın başka birine devredilmesini önleyerek hakkınızı güvence altına alabilir. Bu tedbir talebi genellikle dava dilekçesiyle birlikte veya davadan hemen önce, gecikmeksizin yapılmalıdır.

Sonuç

Tapu kaydınızdaki bir hatayı düzeltmenin yolu, hatanın niteliğine göre değişiyor. Basit bir yazım veya hesap hatasıysa tapu memuru bunu kendiliğinden ya da ilgililerin rızasıyla düzeltebilir; ancak hak sahipliğini, payı veya sınırı etkileyen esaslı bir hata söz konusuysa ya da taraflardan biri itiraz ediyorsa, kaydın düzeltilmesi ancak mahkeme kararıyla mümkün.

Yolsuz bir tescile dayalı düzeltme talebinde ise zaman kritik önem taşıyor; taşınmaz araya iyiniyetli bir üçüncü kişi girmeden önce dava açmak, hakkınızı gerçek anlamda geri alıp alamayacağınızı belirliyor.

Gayrimenkul Hukuku alanındaki deneyimimizle, tapu kaydınızdaki hatanın doğru sınıflandırılması, doğru davalıya karşı doğru mahkemede dava açılması için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR