Yargıtay ve Danıştay karar incelemesi görseli

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Rayiç Değere Yargıtay Kararı

1. Giriş ve Olayın Özeti

Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak, hukuki gelişmeleri ve Yargıtay kararlarını yakından takip ederek müvekkillerimizi bilgilendirmeye devam ediyoruz. Bu bağlamda, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 2023/3494 E., 2023/4259 K. sayılı son kararı, “taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil” davalarında önemli prensipleri yeniden teyit etmiştir.

Dava konusu olayda, davacı ve davalı arasında Uşak 3. Noterliği’nde 24.05.2012 tarihli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmıştır. Sözleşme ile Uşak ili, Merkez ilçesi, Kalfa Köyü, 111 ada 3 parsel sayılı taşınmazın davacıya satışı vaat edilmiş, satış bedelinin büyük bir kısmı ödenmiş, ancak davacı bazı taksitleri ödemede temerrüde düşmüştür. Davacı, bakiye bedeli ödemeye hazır olduğunu belirterek taşınmazın tapu kaydının iptali ile kendi adına tescilini talep etmiştir. Yargılama sırasında dava konusunu üçüncü bir kişiye devretmiştir. Davalı vekili ise fesih hakkını kullandığını, ancak bakiye bedelin ödenmesi halinde devri uygun bulduğunu savunarak davanın reddini talep etmiştir.

Yerel mahkeme, davanın kabulüne karar vermiş; ancak bu karar, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi tarafından bozulmuştur. Bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda mahkeme, talebin taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil şartlarının oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulüne tekrar karar vermiştir. Bu karar üzerine taraf vekillerince yapılan temyiz incelemesi, Dairemizce ele alınmıştır.

2. Hukuki Değerlendirme ve Karar

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin ilk bozma kararında, uyuşmazlığın temelinde satış vaadi sözleşmesinde belirlenen bedelin ödenmeyen kısmının tespiti yatmaktaydı. Bozma gerekçesinde, taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerektiği, eksik kalan bir kısım varsa bu bedelin Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi uyarınca depo ettirilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Ancak kararda asıl vurgulanan husus, sözleşme tarihinde belirlenen bedelin üzerinden uzunca bir zaman geçmesinden sonra dava tarihinde eksik kalan bedelin depo ettirilmesinin Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüst davranma kuralı ile bağdaşmayacağıdır. Bu durumda, sözleşmedeki yarar dengesinin satış vaadi sözleşmesinde mülkiyeti nakil borcu yükümlüsü davalı aleyhine bozulacağı ifade edilmiştir. Yargıtay, bu nedenle mahkemece mahallinde keşif yapılarak taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin belirlenmesini, davacının peşin ödediği bedelin sözleşmedeki satış bedeline oranının tespit edilmesini ve bu oran üzerinden taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinden davacının ödediği bedelin mahsup edilmesinden sonra bakiye bedelin ödenmesi için davacıya süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir.

Ayrıca, kabule göre de davacı tarafından depo edilen bedelin hükümde davalı tarafa ödenmesine karar verilmemesinin ve dava tarihi itibarıyla davacı edimlerini tam olarak yerine getirmediğinden davacı lehine vekalet ücreti takdir edilmesinin doğru olmadığına dikkat çekilmiştir.

Mahkeme, bu bozma kararına uyarak yeniden yargılama yapmış ve davanın kabulüne karar vermiştir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğunu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığını, bozma ile kesinleşen ve karşı taraf yararına kazanılmış hak oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukuken imkan bulunmadığını tespit etmiştir. Bu doğrultuda, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddedilerek yerel mahkeme kararının ONANMASINA oy birliğiyle karar verilmiştir.

3. Yorum

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin bu kararı, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda “dürüstlük kuralı”nın (TMK m.2) ve “yarar dengesi”nin korunmasının ne denli önemli olduğunu bir kez daha ortaya koymuştur. Özellikle sözleşme tarihi ile davanın açıldığı tarih arasında uzun bir zaman dilimi geçtiğinde, ekonomik koşullardaki değişimler ve taşınmazın değerindeki artışlar göz önüne alınarak, kalan satış bedelinin sadece sözleşmedeki miktarla sınırlı kalmaması gerektiği vurgulanmıştır.

Karar, mülkiyet devir borcu yükümlüsü olan vaad borçlusunun aleyhine haksız bir durum oluşmasını engellemeyi hedeflemekte ve adaleti sağlamak adına güncel rayiç değerin esas alınması gerektiğini belirtmektedir. Bu durum, alıcı tarafın yıllar önce belirlenmiş bir bedelle, güncel piyasa değerinin çok altında bir taşınmaza sahip olmasının önüne geçilmesini sağlamaktadır.

Ayrıca vekalet ücreti konusunda da önemli bir prensip ortaya konulmuştur: davacının edimlerini tam olarak yerine getirmediği durumlarda, lehine vekalet ücreti takdir edilmesinin hukuka aykırı olduğu tespiti, yargılama giderlerinin hakkaniyetli dağıtımı açısından yol göstericidir. Bu karar, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine dayalı davalar için emsal teşkil etmekte ve hukuki süreçlerde güncel piyasa koşulları ile dürüstlük kuralının göz ardı edilemeyeceğini açıkça göstermektedir.

Karar Künyesi

  • Mahkemesi: Yargıtay 7. Hukuk Dairesi
  • Esas Numarası: 2023/3494 E.
  • Karar Numarası: 2023/4259 K.
  • Karar Tarihi: 28.09.2023
  • Konu: Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil

Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

  • Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu tescili nasıl yapılır?

    Sözleşmede belirlenen bedelin tam olarak ödenmiş olması gerekir. Eğer eksik bir ödeme varsa, mahkemece belirlenecek bakiye tutarın mahkeme veznesine depo edilmesi şartıyla tapu iptali ve tesciline karar verilebilir.

  • Sözleşme bedeli ile güncel değer arasındaki fark neden önemlidir?

    Sözleşme tarihi ile dava tarihi arasında uzun zaman geçmişse, sadece eski bedelin ödenmesi dürüstlük kuralına aykırı bulunur. Yargıtay, taraflar arasındaki yarar dengesini korumak için taşınmazın güncel rayiç değerinin esas alınmasını şart koşmaktadır.

  • Yargıtay kararına göre rayiç değer nasıl hesaplanır?

    Mahkemece keşif yapılarak taşınmazın dava tarihindeki değeri belirlenir. Davacının önceden ödediği miktarın sözleşme bedeline oranı tespit edilir ve bu oran üzerinden güncel değerden mahsup yapılarak kalan borç hesaplanır.

  • Davacının edimini tam yerine getirmemesi vekalet ücretini etkiler mi?

    Evet, etkiler. Eğer davacı dava açtığı sırada kendi üzerine düşen ödeme borcunu tam olarak yerine getirmemişse, davanın kabulüne karar verilse dahi davacı lehine vekalet ücreti takdir edilmemelidir.

İLGİLİ YAZILAR