Piyasa değerinin çok altına taşınmaz mı sattınız, gabin size yardımcı olur mu?
Bir taşınmazı gerçek değerinin çok altında bir bedelle satmayı vaat ettiyseniz ve bu işlemden pişmansanız, hukukun size tanıdığı bir çıkış yolu olabilir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin verdiği bir karar, edimler arası aşırı oransızlık iddiasının mahkemelerce ne kadar özenle incelenmesi gerektiğini gösteriyor. Somut karar, bu konuda yol gösterici nitelikte.
Piyasa değerinin çok altında bir bedelle taşınmaz satış vaadinde bulunmak, ileride gabin iddiasıyla sözleşmenin geçersiz sayılması riskini doğurabilir.
Olayın Özeti
Davacı, davalıya ait bir taşınmazdaki hisselerin kendisine devredilmesini içeren 27.06.2013 tarihli noter satış vaadi sözleşmesine dayanarak dava açmıştır. Davalı devir yükümlülüğünü yerine getirmeyince, davacı önce tescil talep etmiş, daha sonra ıslah yoluyla taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri olan 2.262.000 TL’nin tahsilini istemiştir.
Davalı ise sözleşmede kararlaştırılan 110.000 TL’lik bedelin, taşınmazın gerçek değerinin çok altında olduğunu, bu durumun aşırı yararlanma (gabin) teşkil ettiğini ve sözleşmenin bu nedenle geçersiz sayılması gerektiğini savunmuştur. Ayrıca taşınmaz üzerinde sözleşme öncesine dayanan hacizler ve takyidatlar bulunduğunu belirtmiştir.
Yerel mahkeme davayı kabul ederek 2.262.000 TL’nin davalıdan tahsiline karar vermiş, taraflar bu kararı temyiz etmiştir.
Yargıtay’ın Değerlendirmesi
Yargıtay, davacının temyiz talebini süre aşımı nedeniyle reddetmiş, davalının temyiz itirazlarını ise esastan incelemiştir.
Sözleşmede hisselerin 110.000 TL’ye satılmasının vaat edildiği, ancak bilirkişi raporuna göre bu hisselerin sözleşme tarihindeki değerinin 2.240.000 TL olduğu tespit edilmiştir. Bu belirgin fark, gabin iddiasının temelini oluşturmuştur.
Yargıtay, Borçlar Kanunu’nun 28. maddesindeki gabin hükmüne dikkat çekmiştir. Bu maddeye göre, edimler arasında açık oransızlık varsa ve bu durum zarar görenin zor durumda kalmasından, düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılarak ortaya çıkmışsa, zarar gören sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirebilir veya oransızlığın giderilmesini isteyebilir.
Yargıtay, yerel mahkemenin sadece bilirkişi raporundaki rayiç değeri esas alıp davalının gabin savunmasını yeterince incelemediğini tespit etmiştir. Mahkemenin, hisselerin sözleşme tarihindeki hacizli ve takyidatlı haliyle değerini de belirlemesi ve gabin iddiasını tüm yönleriyle değerlendirmesi gerekirdi. Bu eksiklik bozma nedeni sayılmıştır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 28. maddesi uyarınca gabin nedeniyle sözleşmenin iptali davası, durumun öğrenilmesinden itibaren bir yıl, her halde sözleşmenin kurulmasından itibaren beş yıl içinde açılabilir.
Temyiz süresi, kararın tebliğinden itibaren iki haftadır; bu davada davacının temyiz talebi tam da bu süre aşıldığı için reddedilmiştir. Bilirkişi incelemesi ise genellikle bir ay ila iki ay sürer.
Bu Karar Ne Anlama Geliyor?
Bu karar, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde edimler arasında ciddi bir değer farkı varsa, bunun sadece rakamsal fark olarak değil, gabin unsurları açısından (zor durumda kalma, düşüncesizlik, deneyimsizlik) derinlemesine incelenmesi gerektiğini gösteriyor. Ayrıca taşınmaz üzerindeki haciz ve takyidatlar gibi değeri etkileyen unsurların da değerlendirmeye katılması gerekiyor.
Eğer piyasa değerinin çok altında bir bedelle taşınmaz satışı vaadinde bulunduysanız ya da böyle bir sözleşmeye taraf olduysanız, gabin savunmasının mahkemede nasıl ileri sürüleceği ve hangi delillerle desteklenmesi gerektiği konusunda hukuki destek almanız önemlidir.
Aşırı oransızlık kanıtlanmalı
Sözleşmedeki bedel ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki fark, bilirkişi incelemesiyle somut şekilde ortaya konmalıdır.
Zor durum, düşüncesizlik veya deneyimsizlik şartı
Gabin savunmasının kabul edilmesi için sadece değer farkı yetmez, zarar görenin bu üç halden birinde olduğu da gösterilmelidir.
Taşınmazın hukuki durumu da değerlendirilmeli
Haciz ve takyidat gibi unsurlar, taşınmazın gerçek değerini etkileyeceğinden gabin değerlendirmesinde dikkate alınmalıdır.
Karar Künyesi
| Daire | Esas No | Karar No | Tarih | Konu |
|---|---|---|---|---|
| Yargıtay 13. Hukuk Dairesi | 2017/6987 | 2019/4781 | 10.04.2019 | Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde gabin (aşırı yararlanma) iddiasının incelenmesi |
Taşınmaz Satış Vaadi Uyuşmazlıklarında Yanınızdayız
Gabin iddiası veya sözleşme geçersizliği gibi konularda haklarınızı korumak için uzman ekibimizle iletişime geçin.
WhatsApp’tan yazınHemen İletişime GeçinSIKÇA SORULAN SORULAR
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde gabin (aşırı yararlanma) savunması ve taşınmaz değerlemesinin esaslarına ilişkin verdiği emsal karara dair merak edilenler:
-
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde gabin (aşırı yararlanma) iddiası ne anlama gelir?
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 28. maddesi uyarınca, satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan bedel ile taşınmazın gerçek değeri arasında açık ve fahiş bir oransızlık varsa ve bu durum satıcının zor durumda kalmasından, düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılarak yapılmışsa gabin (aşırı yararlanma) söz konusu olur. Bu durumda zarar gören taraf sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirebilir.
-
Satış vaadi tarihindeki değer farkının çok yüksek olması sözleşmeyi doğrudan geçersiz kılar mı?
Doğrudan geçersiz kılmaz ancak mahkemece derinlemesine incelenmesini gerektirir. Sözleşme bedeli (110.000 TL) ile bilirkişinin tespit ettiği rayiç değer (2.240.000 TL) arasındaki fahiş fark gabinin objektif unsurunu oluşturur. Mahkemenin sözleşmeyi iptal edebilmesi için ayrıca satıcının iradesini sakatlayan sübjektif unsurların da varlığını araştırması gerekir.
-
Gabin davasında taşınmazın üzerindeki haciz ve takyidatlar değerlemeyi nasıl etkiler?
Çok kritik bir etkiye sahiptir. Yargıtay emsal kararına göre, taşınmaz değerlemesi yapılırken sadece mülkün ‘çıplak’ rayiç değerine bakılamaz. Taşınmazın sözleşme tarihindeki ‘hacizli ve takyidatlı’ fiili durumu esas alınarak bir değer tespiti yapılmalıdır; çünkü üzerindeki hukuki kısıtlamalar mülkün gerçek piyasa değerini doğrudan etkileyen olgulardır.
-
Aşırı yararlanmaya maruz kalan satıcının yasal hakları nelerdir?
TBK m. 28 kapsamında gabine maruz kalan ve sözleşme yapma iradesi sakatlanan satıcı, yasal süreleri içinde mahkemeye başvurarak sözleşmeyle bağlı olmadığını (iptalini) bildirebileceği gibi, dilerse sözleşmeyi ayakta tutarak sadece edimler arasındaki aşırı oransızlığın giderilmesini de talep edebilir.
-
Yerel mahkemenin gabin savunmasını incelemeden sadece çıplak rayiç bedele göre tazminata hükmetmesi neden usulsüzdür?
Davalı taraf açıkça aşırı yararlanma (gabin) savunması yapmışken, mahkemenin bu iddiayı tüm yönleriyle, yani satıcının psikolojik/ekonomik durumu ve mülkün takyidatlı değeri üzerinden ele almaması eksik incelemedir. Yargıtay, sözleşme özgürlüğünün sınırlarını koruyan gabin hükmü titizlikle tartışılmadan verilen tazminat kararlarını usulden bozmaktadır.
