Ev Benim Tapu Başkasının: Arsa Satılırsa Evin Parası Kimin?

Başkasının arsasına yaptığınız ev, kanunen arsanın bir parçası sayılır ve arsa kimin üzerine kayıtlıysa ev de onun olur. Yani “ev benim, tapu başkasının” durumunda tapuda evin size ait olduğu yazmaz; arsa satılırsa ev de birlikte satılır. Ama harcadığınız para kaybolmaz: arsa sahibinden tazminat isteyebilir, iyiniyetliyseniz ve evin değeri arsanın değerinden açıkça fazlaysa arsanın mülkiyetinin bedeli karşılığında size devredilmesini mahkemeden isteyebilirsiniz.

Arsa hisseliyse ve siz de paydaşlardan biriyseniz, ortaklığın giderilmesinde evin değeri hesaplanır ve satış bedelinden evin payına düşen kısım size ödenir. Aşağıda iki tarafın, yani evi yapanın ve arsa sahibinin haklarını ayrı ayrı anlatıyoruz.

Kanun Ne Diyor

Türk Medeni Kanunu 684. maddesine göre bir şeye malik olan, onun bütünleyici parçalarına da maliktir; 718. maddeye göre arazi mülkiyeti arazinin üstündeki yapıları da kapsar. Hukukta arazinin üzerindeki bina ve ağaçlara muhdesat denir.

Kanunun 722. maddesi bu kuralı başkasının arazisine yapılan yapılara uygular: bir kimse başkasının arazisindeki yapıda kendi malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Evi kendi paranızla yapmış olsanız da, mülkiyet arsa sahibine geçer.

Bu sert kuralı dengeleyen üç hak vardır. Rıza olmadan yapılmış bir yapıda malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa sökülüp alınması istenebilir. Sökülmezse arsa sahibi uygun bir tazminat ödemek zorundadır. Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa da iyiniyetli taraf, mülkiyetin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.

Evi Yapan Sizseniz

Arsa başkasına aitse ve evi siz yaptıysanız, önce evi hangi koşulda yaptığınızı netleştirin. Arsa sahibinin izniyle, örneğin “burada oturun” denilerek mi yaptınız, yoksa arsanın size ait olduğunu sanarak mı? Bu, kanunun aradığı iyiniyetin varlığını belirler.

Evin malzemesi sökülmezse, Kanunun 723. maddesine göre arsa sahibi size uygun bir tazminat öder. Arsa sahibi iyiniyetli değilse, örneğin evi yaptığınızı bilip ses çıkarmadıysa ve sonra evi sahiplenmeye çalışıyorsa, hâkim zararınızın tamamının ödenmesine karar verebilir. Siz iyiniyetli değilseniz, örneğin arsanın başkasına ait olduğunu bilerek izinsiz yaptıysanız, alabileceğiniz tutar malzemenin arsa sahibi için taşıdığı en düşük değerle sınırlanabilir.

Evin değeri arsanın değerinden açıkça fazlaysa, Kanunun 724. maddesine göre iyiniyetli olmanız şartıyla, uygun bir bedel ödeyerek arsanın tamamının ya da yeterli bir kısmının mülkiyetinin size devredilmesini isteyebilirsiniz. Bu talep sulh hukuk değil asliye hukuk mahkemesinde açılan bir tescil davasıyla ileri sürülür ve dava açılırken tapuya ihtiyati tedbir konulması istenebilir; mahkeme arsanın değerini bilirkişiye belirletir ve bedeli ödemeniz karşılığında tapuyu size verir.

Arsa Sizinse, Ev Başkasınınsa

Arsanız sizin, ama üzerindeki evi başkası yaptıysa, ev kanunen size aittir. Evi yapan kişi izniniz olmadan yaptıysa ve malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, masrafı ona ait olmak üzere yapının kaldırılmasını isteyebilirsiniz.

Yapı sökülmezse, evi yapan kişiye uygun bir tazminat ödemekle yükümlüsünüz. Evi yapan kişi iyiniyetliyse ve evin değeri arsanızın değerinden açıkça fazlaysa, sizden arsanın mülkiyetini bedeli karşılığında devralmak için dava açabileceğini de bilin. Bu riski azaltmak için, arsanıza izinsiz yapı yapıldığını öğrendiğiniz anda yazılı olarak itiraz edin; sessiz kalmak iyiniyet tartışmasında aleyhinize yorumlanabilir.

Evde başkası oturuyor ve size kira ya da başka bir bedel ödemiyorsa, ayrıca el atmanın önlenmesi ve geçmişe dönük kullanım bedeli, yani ecrimisil isteyebilirsiniz. Uygulamada ecrimisil dava tarihinden geriye doğru en fazla 5 yıl için istenebilir.

Aile Arsasına Ev Yapıldıysa

“Babamın arsasına ev yaptım” durumu en sık karşılaşılan örnektir. Baba hayattayken ev ona aittir; baba vefat ettiğinde ev de arsa ile birlikte bütün mirasçılara geçer. Evi yapan çocuğun hakkı, harcadığı paranın karşılığıdır; bu hak diğer mirasçılarla paylaşmada ya da ortaklığın giderilmesinde ileri sürülür.

Baba hayattayken çözmek her zaman daha kolaydır: arsanın evin bulunduğu kısmı çocuğa satılabilir, bağışlanabilir ya da kat irtifakı kurularak ev çocuğun adına tescil edilebilir. Bunlar yapılmadan baba vefat ederse, evin size ait olduğunu diğer mirasçılara ispat etmek zorlaşır.

Bu durumda evin değeri, mirasın paylaşılmasında ya da ortaklığın giderilmesinde sizin lehinize hesaba katılması gereken bir kalemdir; ama bunu ileri sürmezseniz ev diğer mirasçılarla eşit paylaşılan bir mal gibi değerlendirilir. Mirasın paylaşımının genel kurallarını miras kalan evin paylaşımı yazısında anlattık.

Ortaklığın Giderilmesinde Evin Parası

Arsa hisseliyse ve mahkeme taşınmazın satışına karar verirse, ev arsayla birlikte satılır. Evi yapan paydaşsa, Yargıtay’ın uyguladığı oranlama yöntemi devreye girer: bilirkişi dava tarihi itibarıyla boş arsanın ve evin değerini ayrı ayrı belirler, evin toplam değerdeki payı yüzde olarak hesaplanır ve satış bedelinden bu oran evi yapan paydaşa ayrılır; kalan kısım arsa payları oranında herkese dağıtılır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi bu yöntemi, muhdesatın bir kısım paydaşlara ait olduğu konusunda tapuda şerh bulunması ya da bütün paydaşların bunu kabul etmesi şartına bağlar (14. HD, 2016/8710 E., 2019/6490 K.). Diğer paydaşlar evi sizin yaptığınızı kabul etmiyorsa, mahkeme size muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açmanız için süre verir ve bu davanın sonucunu bekler. Kardeşlerle ortak arsaya yapılan evler için ayrıntıları ortak arsaya ev yaptım yazısında anlattık.

Evi yapan arsada payı olmayan üçüncü bir kişiyse, ortaklığın giderilmesi davasında taraf değildir ve satış bedelinden doğrudan pay alamaz. Yargıtay, paydaş olmayan ve muhdesatın kendilerine ait olduğunu ileri süren kişilerin ortaklığın giderilmesi kararını temyiz edemeyeceğine dair ek kararı onamıştır (14. HD, 2015/15976 E., 2017/6001 K.). Bu kişi hakkını, arsa sahiplerine karşı açacağı tazminat ya da sebepsiz zenginleşme davasıyla ister.

Örnek Hesap

Arsanın boş haldeki değeri 2.000.000 TL, üzerindeki evin değeri 3.000.000 TL olsun. Toplam değer 5.000.000 TL’dir ve evin payı yüzde 60, arsanın payı yüzde 40 olur. Arsa iki kardeş arasında yarı yarıya hisseliyse ve evi kardeşlerden biri yaptıysa, taşınmaz ihalede 4.500.000 TL’ye satıldığında bu tutarın yüzde 60’ı, yani 2.700.000 TL evi yapan kardeşe ayrılır. Kalan 1.800.000 TL arsa payı olarak iki kardeş arasında 900.000 TL’şer paylaşılır.

Bu örnekte evi yapan kardeşin eline toplam 3.600.000 TL, diğerinin eline 900.000 TL geçer. Oranlama yapılmasaydı her biri 2.250.000 TL alırdı; evi yapan kardeş 1.350.000 TL kaybederdi.

Taşkın Yapı Farklıdır

Evin yalnızca bir kısmı komşu arsaya taşmışsa farklı bir kural uygulanır. Türk Medeni Kanunu 725. maddesine göre taşmayı öğrenen arsa sahibi 15 gün içinde itiraz etmezse ve koşullar haklı gösteriyorsa, iyiniyetle yapan kişi taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını ya da o parçanın bedel karşılığında kendisine devrini isteyebilir. Bu durumu taşkın yapı yazısında anlattık.

Evi Güvenceye Almanın Yolları

Başkasının arsasına ev yapmadan önce ya da yaptıktan sonra hemen hukuki bir zemin kurmak, ileride çıkacak uyuşmazlıkları önler. Kanunun 726. maddesine göre arsa üzerinde bir üst hakkı kurulursa, bu hakka dayanarak yapılan yapıların mülkiyeti üst hakkı sahibine ait olur. Üst hakkı tapuya tescil edilir, belirli bir süre için kurulabilir ve süre bitince yapının akıbeti sözleşmeye göre belirlenir.

Arsa sahibiyle anlaşarak evin bulunduğu kısmın ifrazı, yani ayrı parsel yapılıp size satılması, ya da kat irtifakı kurulması da mümkündür. Bu işlemler tapuda resmî şekilde yapılmadıkça, aranızdaki sözlü anlaşma tapu karşısında sizi korumaz.

Süre Var mı

Tazminat ve sebepsiz zenginleşme taleplerinin zamanaşımı vardır. Türk Borçlar Kanununa göre sebepsiz zenginleşme talebi, geri isteme hakkınızı öğrendiğiniz tarihten itibaren 2 yıl ve her halde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten itibaren 10 yıl içinde ileri sürülmelidir. Haksız fiile dayanan tazminat talepleri için de 2 yıl ve 10 yıllık süreler uygulanır.

Bu yüzden arsa satıldığında ya da paylaşım yapıldığında hakkınızı beklemeden ileri sürün. Arsanın devrini isteme hakkı ise taşınmazın satılıp iyiniyetli bir alıcıya geçmesiyle fiilen tehlikeye girer; tapuya ihtiyati tedbir şerhi koydurmak bu riski azaltır.

Ne Yapmalısınız

Evi yapan sizseniz, yıllar geçse de saklamanız gereken inşaat faturalarını, malzeme ve usta ödemelerini gösteren dekontları, yapı ruhsatı ve belediye kayıtlarını, abonelik kayıtlarını ve tanıkları bir araya getirin. Bu belgeler hem iyiniyetinizi hem de evin size ait olduğunu ispatlamanın temelidir.

Arsa sahibiyseniz, tapu kaydını, evin ne zaman ve kim tarafından yapıldığını, buna izin verip vermediğinizi gösteren yazışmaları toplayın. Uyuşmazlık ortaklığın giderilmesi kapsamındaysa, dava açmadan önce arabulucuya başvurmanın zorunlu olduğunu unutmayın. Davanın işleyişini ortaklığın giderilmesi davaları sayfamızda anlattık.

Sonuç

Başkasının arsasına yapılan ev arsanın bütünleyici parçasıdır ve tapu sahibine ait olur; ev benim tapu başkasının durumunda tapuda evin size ait olduğu yazmaz. Evi yapan, sökme mümkün değilse arsa sahibinden uygun tazminat ister; iyiniyetliyse ve evin değeri açıkça yüksekse arsanın bedeli karşılığında devrini isteyebilir. Arsa hisseliyse ve evi yapan paydaşsa, satış bedelinden evin payı oranlama yöntemiyle ona ayrılır.

Evinizin ya da arsanızın durumunu netleştirmek isterseniz iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Diğer konular için ortaklığın giderilmesi kategorimize bakabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR