Yargıtay ve Danıştay karar incelemesi görseli

Kira Tespit Davalarında Süreye Yargıtay Kararının Önemi

Kira sözleşmeleri, hem kiraya verenler hem de kiracılar için önemli hak ve yükümlülükler barındıran hukuki metinlerdir. Özellikle kira bedelinin tespiti davaları, kira ilişkisinin devamı sürecinde taraflar arasında sıklıkla gündeme gelen uyuşmazlıklardan biridir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bu kararı, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 345’in kira bedeli tespiti davalarındaki uygulama süresi açısından önemli bir içtihat niteliğindedir.

Giriş ve Olayın Özeti

Taraflar arasında 23/04/2010 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesi bulunmaktaydı. Davacı kiraya veren, son ödenen 23.700,00 TL kira bedelinin emsal taşınmazlara göre düşük kaldığını iddia ederek, 23/04/2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin 28.000,00 TL olarak tespit edilmesini talep etmiştir. Dava, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülmüş ve mahkeme, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile davanın açıldığı 12/06/2015 tarihi arasındaki süreleri dikkate alarak, Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinde belirtilen yasal süreye uyulmadığı gerekçesiyle davanın zamanaşımı ve hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddine karar vermiştir. Davacı bu kararı temyiz etmiştir.

Hukuki Değerlendirme ve Karar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını incelerken ilgili yasal düzenlemeleri detaylı bir şekilde değerlendirmiştir. Özellikle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin çeşitli dönemlerdeki değişiklikleri ve 6217 Sayılı Yasanın geçici 2. maddesi ile gelen ek düzenlemeler, kira artış oranlarının belirlenmesindeki yasal çerçeveyi oluşturmaktadır. Ancak, somut olayda asıl uyuşmazlık noktası, TBK’nın 345. maddesinde yer alan kira bedelinin belirlenmesi davasının açılma süresine ilişkindir.

TBK madde 345’e göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayabilmesi için davanın, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılması gerekmektedir. Madde ayrıca, “Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur” hükmünü içermektedir.

Yargıtay, davaya konu kira sözleşmesinin 5. maddesinde her yıl kira bedelinin TÜİK’in açıklayacağı ÜFE+TÜFE ortalaması ile artırılacağının kararlaştırıldığına dikkat çekmiştir. Bu durum, sözleşmede kira bedelinin artırılacağına dair bir şartın bulunduğunu göstermektedir. Dolayısıyla, TBK 345. maddesinin sözleşmede artış şartı bulunması halinde dava açma süresine ilişkin özel hükmü devreye girmiştir. Yargıtay, bu şart ışığında, 12.06.2015 tarihinde açılan davanın süresinde olduğunu kabul etmiştir. Mahkemenin, sözleşmede artış şartı olduğu gözetilerek, hak ve nesafet dönemi sayılan 23.04.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar vermesi gerekirken, davanın reddine karar vermesini hatalı bulmuş ve hükmün davacı yararına BOZULMASINA karar vermiştir.

Yorum

Yargıtay’ın bu kararı, kira bedeli tespiti davalarında süre koşulunun yorumlanması açısından önemli bir netlik sağlamaktadır. Özellikle kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir hükmün bulunması halinde, davacının TBK 345. maddesindeki genel 30 günlük süre veya bildirim şartlarına bağlı kalmaksızın, yeni kira döneminin sonuna kadar dava açabileceği ve belirlenecek kira bedelinin yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacağı teyit edilmiştir. Bu durum, hem kiraya verenler hem de kiracılar için sözleşme maddelerinin dikkatli bir şekilde düzenlenmesinin ve yasal sürelerin doğru yorumlanmasının hayati önemini bir kez daha ortaya koymaktadır. Karar, kira sözleşmelerindeki artış şartlarının varlığının, dava açma süreleri üzerindeki etkisini vurgulayarak, yerel mahkemelerin bu konudaki hatalı değerlendirmelerinin önüne geçmeyi amaçlamaktadır. Tarafların, hak kaybı yaşamamak adına kira sözleşmelerindeki artış hükümleri ve dava açma süreleri konusunda hukuki danışmanlık alması büyük önem taşımaktadır.

Karar Künyesi

  • Mahkemesi: SULH HUKUK MAHKEMESİ
  • Yargıtay Dairesi: 3. Hukuk Dairesi
  • Esas No: 2017/7675
  • Karar No: 2019/2965
  • Karar Tarihi: 04.04.2019

Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

  • Kira bedeli tespiti davası her zaman açılabilir mi?

    Evet, Türk Borçlar Kanunu madde 345 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak kararın yeni dönemi kapsaması için belirli süre şartları mevcuttur.

  • Sözleşmede artış maddesi varsa dava açma süresi nedir?

    Sözleşmede kira artışına dair bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılabilir. Bu durumda mahkemenin belirlediği kira, dönemin başlangıcından itibaren geçerli sayılır.

  • 30 günlük ihtarname süresi ne zaman zorunludur?

    Sözleşmede artış maddesi yoksa, yeni kira bedelinin dönem başından itibaren geçerli olması için davanın yeni dönemden en az 30 gün önce açılması veya yazılı bildirim yapılması gerekir.

  • Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bu kararı neyi değiştirdi?

    Yerel mahkemenin ‘süre aşımı’ nedeniyle verdiği ret kararını bozan Yargıtay, sözleşmedeki artış maddesinin davacıya kira dönemi sonuna kadar dava açma hakkı tanıdığını tescil etmiştir.

İLGİLİ YAZILAR