Kira Tespit Davamda Belirlenen Bedel Hangi Tarihten İtibaren Geçerli Olur?

Kira artış davası açtınız ve mahkeme talebinizi kısmen kabul etti, ama belirlenen yeni kira bedeli hangi tarihten itibaren geçerli sayılıyor? Yargıtay’ın bir kararı, sözleşmedeki artış şartının bu tarihi nasıl değiştirdiğini gösteriyor.

Olayın Özeti

Ev sahipleri, kiracının ödediği kira bedelinin emsallere göre düşük kaldığını ileri sürerek aylık net 12.000 TL kira bedelinin tespitini istedi. Yerel mahkeme davayı kısmen kabul etti ama belirlediği kira bedelini davanın açıldığı yıldan bir yıl sonrasına, yani 1 Mayıs 2016 tarihinden itibaren geçerli saydı. Davacılar bu kararı, hem tespit edilen bedelin düşük olduğu hem de geçerlilik tarihinin yanlış belirlendiği gerekçesiyle temyiz etti.

Yargıtay Ne Dedi

Yargıtay iki ayrı konuyu inceledi. İlk olarak, kira sözleşmesinde her yıl belirli bir endeks oranında artış yapılacağına dair bir madde bulunduğunu tespit etti. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi ve yerleşik içtihatlara göre, sözleşmede böyle bir artış şartı varsa, tespit davası açılış tarihinden değil, kira sözleşmesindeki dönem başlangıcından itibaren geçerli bir kira bedeli belirlenebiliyor.

Bu nedenle mahkemenin belirlediği bedelin bir yıl sonrasından değil, davanın kapsadığı ilk dönemden itibaren geçerli sayılması gerekiyordu. İkinci olarak Yargıtay, hükme esas alınan bilirkişi raporunu yetersiz buldu: raporda belirtilen kira bedelinin taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getireceği bedel mi olduğu, brüt mü net mi olduğu açıklanmamıştı. Bu eksiklikler nedeniyle Yargıtay, hem dönem hem de bedel yönünden kararı davacılar lehine bozdu.

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesindeki bu kural, sözleşmede artış şartı bulunan kira ilişkilerinde tespit davasının, davanın açıldığı değil sözleşmedeki dönem başlangıcının esas alınmasını sağlayarak, kiracı ve kiraya vereni aynı sözleşme çerçevesinde tutarlı bir şekilde bağlar.

Bilirkişi raporunun boş kiralama bedeli mi yoksa dolu haldeki bedel mi olduğunu, brüt mü net mi olduğunu açıkça belirtmemesi, mahkemenin hükmü sağlıklı bir veriye dayandıramamasına yol açar; bu tür teknik eksiklikler, davanın esasına ilişkin doğru sonuca ulaşılmasını engeller.

Kira tespit davası açacaksanız, sözleşmenizdeki artış şartını ve bilirkişi raporunun hangi kritere göre hazırlandığını (boş/dolu, brüt/net) baştan netleştirmeniz, davanızın hem doğru dönemden hem doğru bedelden sonuçlanmasını sağlar.

Bu Karar Sizin İçin Ne Anlama Geliyor

Kira artış davası açacaksanız, önce kira sözleşmenizde bir artış şartı olup olmadığını kontrol edin, çünkü bu şart varsa belirlenecek bedel daha erken bir tarihten itibaren geçerli olabilir ve lehinize daha yüksek bir toplam alacak doğabilir. Ayrıca dava sürecinde sunulan bilirkişi raporunun, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi durumunda getireceği bedeli net şekilde ve brüt/net ayrımını belirterek hesapladığından emin olun, aksi halde rapor mahkemece yetersiz bulunup dava uzayabilir.

Karar Künyesi

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR