Yargıtay ve Danıştay karar incelemesi görseli

Kira Tespitinde Hak, Nesafet ve Dönem Belirlemesi

Giriş ve Olayın Özeti

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/7880 Esas, 2019/4579 Karar sayılı önemli kararı, kira bedelinin tespiti davalarında hem dönem belirlemesi hem de kira bedelinin hak ve nesafet ilkesine göre tespiti hususlarında emsal niteliğinde bir değerlendirme sunmaktadır. Davacılar, malik oldukları taşınmazda 17.05.1999 tarihli kira sözleşmesiyle oturan davalının ödediği 6.074 TL kira bedelinin emsallere göre düşük kaldığını ileri sürerek, 17.05.2015 tarihinden itibaren aylık net 12.000 TL kira bedelinin tespitini talep etmişlerdir. Davalı ise davanın reddini dile getirmiştir. Sulh Hukuk Mahkemesi, davanın kısmen kabulüne karar vererek 01.05.2016-01.05.2017 dönemi için aylık brüt 10.530 TL kira bedeli tespit etmiştir. Bu hüküm, davacılar tarafından temyiz edilmiştir.

Hukuki Değerlendirme ve Karar

1. Kira Dönemine Yönelik Temyiz İtirazları

Yargıtay, ilk olarak davacıların kira dönemine ilişkin itirazlarını incelemiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 345. maddesi ve 21.11.1966 tarihli 19/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’na atıfta bulunarak, kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirim veya dava açılmasının, tespit edilecek kira bedelinin geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından kritik öneme sahip olduğunu belirtmiştir. Olayda, 01.05.1999 başlangıç tarihli on yıl süreli kira sözleşmesinin ekinde, kira bedelinin 01.05.2000 tarihinden itibaren her yıl İTO TEFE yıllık ortalama artışı oranı aynen uygulanmak suretiyle artırılacağı hükmünün bulunduğu tespit edilmiştir. Bu durumda Yargıtay, sözleşmede artış şartı olduğu gözetilerek açılan davanın süresinde olduğunu ve mahkemece kira bedelinin 01.05.2015 tarihinden itibaren tespitine karar verilmesi gerekirken, 01.05.2016 tarihinden itibaren hüküm kurulmasının usul ve yasaya aykırı olduğuna hükmetmiştir.

2. Belirlenen Kira Bedeline Yönelik Temyiz İtirazları

İkinci olarak, davacıların belirlenen kira bedeline yönelik itirazları incelenmiştir. Yargıtay, 18.11.1964 tarihli 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve yerleşik Yargıtay uygulamaları uyarınca “hak ve nesafet” ilkesi çerçevesinde kira parasının tespit edilmesi için; emsal kira sözleşmelerinin dosyaya alınması, bilirkişi marifetiyle kiralanan ve emsallerin tek tek incelenmesi, konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi gibi etkenlerin karşılaştırılması, dava konusu yerin tespiti istenen dönem itibarıyla boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinin belirlenmesi gerektiğini vurgulamıştır. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, dava konusu dükkanın 11.700 TL kira getirebileceği belirtilmiş ancak bu bedelin taşınmazın boş olarak kiralanması halinde getirebileceği kira bedeli olup olmadığı veya bedelin brüt mü net mi olduğu açıklanmamıştır. Yargıtay, hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime elverişli ve hüküm kurmaya yeterli olmadığını belirterek, bilirkişi heyetinden ek rapor alınması, kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi durumunda serbest koşullarda getirebileceği brüt kira bedelinden davalının eski kiracı olması nedeniyle hakkaniyet indirimi de yapılarak brüt olarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerektiğini ifade etmiştir. Bu gerekçelerle de yerel mahkeme kararını davacı yararına BOZMUŞTUR.

Yorum

Bu Yargıtay kararı, kira bedelinin tespiti davalarında yargılamanın temel esaslarını ve bilirkişi raporlarının önemini bir kez daha ortaya koymuştur. Karar, kira sözleşmelerindeki artış şartlarının ve dava açılış süresinin, belirlenecek kira bedelinin geçerlilik başlangıcını doğrudan etkilediğini vurgulamaktadır. Ayrıca, “hak ve nesafet” ilkesine göre yapılacak kira tespitlerinde, bilirkişi raporlarının somut verilere dayanması, boş kira bedelini net olarak belirtmesi ve eski kiracı için hakkaniyet indirimini içermesi gerektiğinin altını çizmektedir. Bu tür detaylar, adil bir kira bedeli tespitinin sağlanması ve yargısal kararların denetlenebilirliği açısından büyük önem taşımaktadır. Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak, kira hukuku alanındaki güncel içtihatları yakından takip ederek müvekkillerimize en doğru ve etkili hukuki danışmanlık hizmetini sunmaktayız.

Karar Künyesi

T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7880 E., 2019/4579 K.

Hukuki süreçleriniz hakkında profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

  • Kira tespit davasında kira bedeli hangi tarihten itibaren geçerli olur?

    Kira sözleşmesinde artış şartı bulunması durumunda, davanın açıldığı dönemin başından itibaren kira bedeli tespit edilebilir. Yargıtay, sözleşmedeki özel şartların ve ihtar sürelerinin bu tarihin belirlenmesinde kritik olduğunu vurgulamaktadır.

  • Hak ve nesafet ilkesine göre kira tespiti nasıl yapılır?

    Hak ve nesafet ilkesi uygulanırken emsal kira bedelleri incelenir, taşınmazın konumu ve niteliği değerlendirilir. Taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi durumundaki bedel üzerinden, davalının eski kiracı olması sebebiyle uygun bir hakkaniyet indirimi yapılarak brüt kira belirlenir.

  • Bilirkişi raporlarında hangi detaylar mutlaka yer almalıdır?

    Bilirkişi raporları denetime elverişli olmalıdır. Raporun, belirlenen bedelin net mi yoksa brüt mü olduğunu, emsal karşılaştırmalarını ve taşınmazın boş haldeki değerini açıkça belirtmesi gerekir.

İLGİLİ YAZILAR