Evim İcradan Satılacak, Ne Yapabilirim? Tek Ev Satılır mı?

Tek evinizin icradan satılıp satılamayacağı, evin değerine bağlıdır. İcra ve İflas Kanunu m.82/1-12’ye göre borçlunun haline münasip evi haczedilemez. Ev, sizin ve ailenizin ihtiyacını aşan bir değerdeyse satılır; ancak satış bedelinden haline münasip bir ev alabileceğiniz kadar para size bırakılır, kalanı alacaklıya gider.

Bu koruma kendiliğinden işlemez. Evinize haciz konulduğunu öğrendiğiniz günden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine meskeniyet şikâyetiyle başvurmanız gerekir. Süre kaçarsa ev ne kadar mütevazı olursa olsun satışa gidebilir.

Evim İcradan Satılacak, Ne Yapabilirim?

Sırasıyla bakmanız gereken yollar şunlardır:

İlk ve en önemli adım meskeniyet şikâyetidir. Haczi öğrendiğiniz günden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine başvurursunuz; mahkeme evin haline münasip olup olmadığını ve değeri fazlaysa size ne kadar bırakılacağını belirler.

İkinci adım değerdir. Kıymet takdiri raporu tebliğ edildiğinde, evin değeri düşük biçilmişse m.128/a uyarınca 7 gün içinde icra mahkemesine şikâyet edebilirsiniz. Düşük biçilen değer hem satış bedelini hem size kalacak payı etkiler.

Üçüncü adım evi kendiniz satmaktır. M.111/a’ya göre kıymet takdirinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde, haczedilen evin rızaen satışı için size yetki verilmesini isteyebilirsiniz. Böylece ev, ihaleye göre çoğu zaman daha iyi bir fiyata satılabilir.

Dördüncü adım taksittir. Alacaklının satış talebinden önce borcu her biri borcun dörtte birinden az olmamak üzere aylık taksitlerle ve en fazla 3 ayda ödemeyi taahhüt edip ilk taksiti hemen öderseniz icra işlemleri durur (m.111).

Beşinci adım ihale sonrasıdır. İhale yapıldıysa, ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde ihalenin feshi istenebilir.

Satış sonrası seçenekleri icradan satılan evin ihalesinin iptali yazımızda anlattık. Aşağıda meskeniyet şikâyetinin şartlarını ve mahkemenin nasıl karar verdiğini açıklıyoruz.

Haciz Gelmeden Önce Neler Yapılabilir?

Ev haczi genellikle icra takibi kesinleştikten sonra gelir. İlamsız bir takipte ödeme emri tebliğ edildiğinde borca ya da imzaya itirazınız varsa, İİK m.62 uyarınca 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilirsiniz; süresinde yapılan itiraz takibi durdurur.

Borç gerçekten varsa, haciz ve satış aşamasına gelmeden alacaklıyla yazılı bir ödeme planı yapmak, evin satışa çıkmasını en baştan önleyebilir. İcra dairesinde yapılan taksit sözleşmesi devam ettiği sürece satış isteme süreleri işlemez (m.111).

Ödeme emrinde mal beyanında bulunmanız istenir. Beyanda tek evinizi ve ailenizin bu evde yaşadığını doğru biçimde belirtmek, ileride meskeniyet şikâyetinde tutarlılık sağlar.

Haline Münasip Ev Ne Demek?

Kanun “tek ev haczedilemez” demez, “haline münasip ev haczedilemez” der. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2018/7364 E. 2019/6935 K. sayılı kararında özetlendiği gibi, bir evin borçlunun haline uygun olup olmadığı haciz anındaki sosyal durumuna ve borçlu ile ailesinin ihtiyaçlarına göre belirlenir. Buradaki aile geniş anlamdadır; borçluyla aynı çatı altında yaşayan ve bakmakla yükümlü olduğu kişileri kapsar.

Ölçü, mütevazı bir barınma ihtiyacıdır. Makul ölçüleri aşan oda ve salonlar, lüks nitelikler bu korumanın dışındadır. Aynı kararda Daire, borçlunun aynı semtte ya da yakın semtlerde ev edinmesinin zorunlu olmadığını, daha mütevazı semtlerde alınabilecek evin değerinin esas alınması gerektiğini vurgulamıştır.

Evin Değeri Fazlaysa Ne Olur?

M.82’nin 2012’de eklenen fıkrasına göre haline münasip evin kıymeti fazlaysa, bedelinden haline münasip bir kısmı ihtiyacınızı karşılamak üzere size bırakılarak ev haczedilip satılır.

Mahkeme keşif yapar ve bilirkişiye iki değer belirletir: evinizin değeri ve sizin haline münasip bir evi alabileceğiniz değer. Örneğin evinizin değeri 4.000.000 TL, haline münasip evin değeri 2.500.000 TL bulunursa mahkeme evin 2.500.000 TL’den aşağı satılmamasına ve bu tutarın size ödenmesine karar verir; kalan alacaklıya gider.

Meskeniyet Şikâyetinin Şartları

Geçerli bir haciz olmalıdır. Haciz yoksa ileride konulacak bir hacze karşı önceden şikâyet yapılamaz. M.106’ya göre hacizden itibaren 1 yıl içinde satış istenmezse m.110 uyarınca haciz kalkar; kalkmış bir haciz için şikâyetin hukuki yararı kalmaz.

Borç evin bedelinden doğmamalıdır. M.82’nin son fıkrasına göre bu istisna, borcun o evin bedelinden doğmaması haline özgüdür. Evi alırken ödenmeyen bedel için başlatılan takipte meskeniyet ileri sürülemez.

Şikâyeti borçlu yapar. Bu hak takip borçlusuna aittir; borçlu olmayan eş ya da çocuklar kendi adlarına bu şikâyeti yapamaz.

Süre: 7 Gün ve Öğrenme Tarihi

Meskeniyet iddiası İİK m.16 kapsamında bir şikâyettir ve haczin öğrenildiği günden itibaren 7 gün içinde, takibi yürüten icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesine yapılır. İcra dairesine verilen bir dilekçe bu şikâyetin yerine geçmez.

Süre haciz tarihinden değil, haczi öğrendiğiniz günden işler. Haciz sırasında hazır bulunduysanız o gün, değilseniz haciz tutanağının ya da kıymet takdirinin size tebliğ edildiği ya da tapu kaydında haciz şerhini gördüğünüz gün esas alınır. Öğrenme tarihini gösteren belgeleri saklayın.

Süreyi kaçırmanın sonucu ağırdır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2025/9990 E. 2026/2471 K. sayılı kararında süre aşımı nedeniyle reddedilen meskeniyet şikâyetine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının İİK m.365 uyarınca kesin olduğu, temyiz edilemeyeceği belirtilmiştir.

Evin Üzerinde İpotek Varsa

Yargıtay’ın yerleşik görüşüne göre borçlunun kendi serbest iradesiyle kurduğu ipotek, o ev için sonradan meskeniyet iddiasında bulunmasını engeller. İstisna, konut kredisi, esnaf kredisi ya da zirai kredi gibi sosyal amaçlı kredilerin teminatı olarak kurulan zorunlu ipoteklerdir.

Burada güncel ve önemli bir ayrıntı vardır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2023/575 E. 2024/16 K. sayılı kararında banka, ipoteğin konut kredisi için kurulduğunu bildirmişti.

Ancak ipotek akit tablosunda ipotek, borçlunun kullandığı ve kullanacağı krediler nedeniyle doğmuş ve doğacak bütün borçlarının teminatı olarak bir üst sınır, yani limit ipoteği şeklinde kurulmuştu. Kurul, bu ipoteğin konut kredisine özgülenmediğini, zorunlu ipotek sayılamayacağını ve haciz tarihinde borcu ödenmemiş olduğu için meskeniyet şikâyetine engel olduğunu kabul etti. Aynı görüş HGK’nın 2022/76 E. 2023/544 K. sayılı kararında da benimsenmişti.

Yani konut kredisiyle alınmış bir evde bile, ipotek akit tablosunun nasıl yazıldığına bakmak gerekir. Haciz tarihinden önce ipotek borcunun tamamen ödenmiş olması ise durumu değiştirir; bu nedenle bankadan borcun kapandığı tarihi gösteren yazı alınmalıdır.

Aile Konutu Şerhi ve Tasarrufun İptali

Tapuda aile konutu şerhi bulunması, eşin borcu için evin haczine engel değildir; meskeniyet şikâyeti borçluya ait bir haktır ve borçlu olmayan eş bu şikâyeti kendi adına yapamaz.

Borçlu evini hacizden kurtulmak için bir yakınına devretmiş ve alacaklı tasarrufun iptali davasını kazanmışsa, alacaklı o evi borçlunun malıymış gibi sattırabilir. Bu durumda ev artık borçlunun adına kayıtlı olmadığı için meskeniyet koruması uygulanmaz.

Şikâyet Dilekçesinde Neler Olmalı?

Dilekçede icra dosyasının numarası, haczedilen taşınmazın tapu bilgileri ve haczi hangi gün, nasıl öğrendiğiniz açıkça yazılmalıdır. Öğrenme tarihini gösteren tebligat, tapu kaydı çıktısı ya da e-Devlet ekran görüntüsü eklenmelidir.

Talep de net olmalıdır: öncelikle haczin kaldırılması, ev haline münasipten değerliyse satış bedelinden haline münasip ev değerinin size bırakılması. Aile bireylerini, gelir durumunuzu ve özel ihtiyaçlarınızı gösteren belgeler talebi destekler.

Keşif ve bilirkişi giderleri için mahkemenin istediği avans süresinde yatırılmalıdır; yatırılmayan avans incelemenin yapılamamasına ve şikâyetin bu yüzden reddine yol açabilir.

Mahkemede Süreç Nasıl İşler?

İcra mahkemesi şikâyeti dosya üzerinden değil, keşif ve bilirkişi incelemesiyle karara bağlar. Bilirkişi evin değerini emsal satışlarla belirler, sizin ve ailenizin durumunu inceler ve daha mütevazı bir semtte ihtiyacınızı karşılayacak bir evin değerini hesaplar.

Başvuruya nüfus kayıt örneği, aynı evde yaşayan kişileri gösteren yerleşim yeri belgesi, gelir belgeleri ve varsa engelli ya da hasta aile bireylerine ilişkin raporlar eklemek, ihtiyacın doğru hesaplanmasını sağlar. Bilirkişi raporunda emsallerin yanlış semtten seçildiğini düşünüyorsanız rapora süresinde itiraz edin.

Sık Karşılaşılan Durumlar

Evim tek ama değeri yüksek. Ev satılabilir; ancak satış bedelinden haline münasip bir ev alacak kadar para size ödenir. Bu tutarın doğru hesaplanması için bilirkişi raporu önemlidir.

Haczi geç öğrendim, 7 gün geçti. Öğrenme tarihi haciz tarihi değildir; tebligat yapılmamışsa ve haczi yeni öğrendiyseniz süre o günden başlar. Bunu ispat edecek belgelerle hemen başvurun.

Kirada oturuyorum, tek evimi kiraya verdim. Meskeniyet, borçlunun barınma ihtiyacını korur; evinizde oturmamanızın ve kira geliri elde etmenizin bu değerlendirmede nasıl etkileneceği dosyanın özelliklerine göre mahkemece incelenir. Bu nedenle şikâyette neden o evde oturmadığınızı ve barınma ihtiyacınızı belgeleyerek açıklamanız önemlidir.

Ev eşimle ortak adımıza kayıtlı. Haciz yalnızca borçlunun payına konulur; meskeniyet şikâyeti de borçlunun bu payı bakımından değerlendirilir.

Ev eşyalarım da haczedilebilir mi? Ailenin ortak kullanımındaki ev eşyası kural olarak haczedilemez; ayrıntısını evime haciz gelir mi sayfasında anlattık.

Sonuç

Tek evin icradan satılıp satılamayacağını değeri belirler: haline münasip ev haczedilemez, daha değerli ev satılır ve bedelinden mütevazı bir ev alacak kadar para borçluya bırakılır. Bu korumadan yararlanmak için haczi öğrendiğiniz günden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine şikâyet şarttır. Serbest iradeyle, özellikle doğmuş ve doğacak bütün borçlar için kurulan limit ipoteği bu korumayı ortadan kaldırabilir.

Haczedilen evinizle ilgili süreyi kaçırmadan değerlendirme için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Diğer konular için icra hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

İLGİLİ YAZILAR