15 Yıllık Kiracıysanız Bedel Tespitinde Hangi Tarih Esas Alınır?
Aynı yerde 15 yıldır kiracıysanız ama araya yeni bir sözleşme girdiyse, kira bedeli tespitinde hangi tarih esas alınmalı? Yargıtay bu soruyu cevapladı.
Olayın Özeti
Bir kira ilişkisinin 2005 yılından beri, yani 15 yıldan uzun süredir devam ettiği iddia edildi; ancak dosyada 2018 başlangıç tarihli ayrı bir sözleşme de bulunuyordu. Kiraya veren, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına göre tespitini talep etti. İlk derece mahkemesi, sadece 2018 tarihli sözleşmeyi esas alarak karar verdi; kiraya veren ise bu sözleşmenin aslında mevcut, çok daha eski kira ilişkisini yazılı hale getirmek amaçlı olduğunu, gerçek kiracılığın 2005’ten başladığını ileri sürerek kararı temyiz etti.
Yargıtay Ne Dedi
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, mahkemenin hakimin davayı aydınlatma görevini (HMK m.31) yeterince yerine getirmediğini belirterek kararı bozdu. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, kira bedeli hâkim tarafından üretici fiyat endeksi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun belirlenir; ancak bunun için önce kira ilişkisinin gerçek başlangıç tarihinin netleştirilmesi şart.
Yargıtay, 2018 tarihli sözleşmenin bir yenileme sözleşmesi olduğu kabul edilse dahi, bu sözleşmedeki kira bedelinin o tarih itibarıyla emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığının bilirkişi ek raporuyla araştırılması gerektiğini belirtti. Eğer 2018’deki bedel rayice uygunsa sadece endeks artışı uygulanmalı; ancak rayice uygun değilse, ilk sözleşmenin başlangıcından (2005) itibaren geçen süre gözetilerek kira bedelinin hak ve nesafet ilkelerine göre belirlenmesi gerektiğine karar verdi.
Bu Karar Sizin İçin Ne Anlama Geliyor
Uzun süredir aynı yerde kiracıysanız ve aranızda araya sonradan yeni bir sözleşme girmişse, kira bedeli tespiti davasında mahkemenin sadece en son sözleşmeye bakıp karar vermesi yeterli değil; sizin veya kiraya verenin, kira ilişkisinin gerçek başlangıç tarihini ve ara sözleşmedeki bedelin o günkü piyasa koşullarına uygun olup olmadığını mutlaka gündeme getirmesi gerekiyor. Bu, özellikle 5 yıllık sürenin dolup dolmadığı ve hangi hesaplama yönteminin (endeks artışı mı, hak ve nesafet mi) uygulanacağı açısından belirleyici.
Gerçek Başlangıç Tarihi Önemli
Araya yeni bir sözleşme girse bile, kira ilişkisinin gerçek başlangıç tarihinin netleştirilmesi tazminat hesabını doğrudan etkiliyor.
Ara Sözleşmenin Bedeli de Denetleniyor
Yenileme sözleşmesindeki kira bedelinin, imzalandığı tarihteki emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığı ayrıca araştırılmalı.
Hakimin Aydınlatma Görevi Var
Taraflar arasında belirsizlik varsa, hakimin bu belirsizliği netleştirmek için ek araştırma ve bilirkişi incelemesi yaptırması gerekiyor.
Karar Künyesi
| Daire | Esas No | Karar No | Tarih | Konu |
|---|---|---|---|---|
| Yargıtay 3. Hukuk Dairesi | 2025/3450 E. | 2026/1141 K. | 03.03.2026 | Kira bedeli tespitinde ara sözleşme varlığında gerçek kiracılık başlangıç tarihinin araştırılması gerekliliği |
Kira Bedeli Tespiti Davanızda Doğru Başlangıç Tarihini ve Hesaplama Yöntemini Netleştirin
Uzun süreli kiracılık ilişkilerinde eksik araştırma hak kaybına yol açabilir. Türkyılmaz Hukuk Bürosu olarak kira hukuku davalarınızda yanınızdayız.
WhatsApp’tan yazınHemen İletişime GeçinSIKÇA SORULAN SORULAR
-
Bu davada hangi sözleşme tartışmalıydı?
Kira ilişkisinin 2005’ten beri sürdüğü iddia edilmesine rağmen, taraflar arasında 2018 başlangıç tarihli ayrı bir sözleşme de bulunuyordu.
-
İlk derece mahkemesi hangi sözleşmeyi esas almıştı?
2018 tarihli sözleşmeyi esas alarak kira bedelini buna göre belirlemiştir.
-
Kira bedeli tespitinde emsal ve rayiç değer nasıl kullanılır?
Bölgedeki benzer taşınmazların kira bedelleri (emsal) ve güncel piyasa koşulları (rayiç) birlikte değerlendirilerek hakkaniyete uygun bir bedel belirlenir.
-
Uzun süreli kira ilişkilerinde bedel tespiti neden önemlidir?
Yıllar içinde enflasyon ve piyasa koşulları değiştiğinden, kira bedelinin güncellenmesi hem kiracı hem kiraya veren için adil bir dengeyi korumak açısından gereklidir.
